Промени в ЗУЕС 2019 г. - Регистър на постъпилите предложения

Здравейте,

Пише Ви един дългогодишен управител на ЕС.

Моето предложения са за такива изменения и обновления на ЗУЕС, в такава степен, че да не се счита и да Е същият закон обект на подигравки при положение, че  около 50% от населението  на БГ живее в сгради в режим на ЕС. Законът трябва да съдържа такива клаузи, че да има своевременно задействане законосъобразно на служители, обикновено от общински администрации, които имат съответните компетенции, архитектурно-строителни, да провокира ефективна реакция. Повечето, които са с такива умения и компетенции сега насочват вниманието си към задкулисни игри, по сделки от  съмнително естество, и водещи нерядко до подминаване и заобикаляне на ЗУЕС, и работещи нерядко по други критерии. Има и такива. Усеща се с невъоръжено око.

Подобрение на професионалните училища, особено там където има наситеност с повече сгради в режим на ЕС, със специалности по строително-монтажни работи и дейности, а не действия довеждащи до пълното разрушаване на сградите до тяхното срутване и предизвикване на опасности, водещи до нараняване на обитателите и ползвателите на ЕС, в които сгради ще се увеличават с опасни разрушавания и наранявания, поради неработещи инсталации и съоръжения.

Търсене на отговорности, не само формална, от управителите, професионални или непрофесионални.

Въвеждане в училищата на предмети свързани с елементарна правна култура и ЗУЕС, ЗС, ЗУТ. Става така, че в съдилищата 10 години след влизане в сила на ЗУЕС, тепърва да се запознават районните съдии, прокуратура, и следствие с нормативното законодателство във връзка със ЗУЕС, и да се отлага обикновено, в смисъл несложно дело по ЕС с години.

Задължително стимулиране на управляващи структури на Ет. С, спазващи ЗУЕС, структури, които се стремят към подобряване на инфраструктурата, междублоковите пространства, нетърпимост към незаконно построените съоръжения от всякакъв вид по сградите на ЕС.

Да се потърси опита на другите страни, например тези от Централна Европа, Чехия и Словакия в това отношение. Неспазването на правилата за събиране на средства по поддържането на ЕС води до запечатване на жилища и налагане на санкции нерядко, отначало с предупредителни протоколи, впоследствие със запечатване, обявяване на неподдържани жилища и апартаменти, даване повече гласност на междублокови поддържани пространства, стимулиране по някакъв начин, по подходящ начин и законово, на стремежите за подобряване на базата. След неплащане на данъци и входни такси по ЗУЕС, т.е. за поддържане на лицето да бъде информирано, или търсене на негови близки, за да бъде своевременно потърсено и ако не се намери, да се обяви за продан, защо не, апартаментът му. Нарочно не цитирам точните членове за Ремонт и обновление и тези на разходите за поддържане и управление на общите части, преравял съм многократно ЗУЕС, при необразованост на повечето от собствениците на ЕС, ЗУЕС е обречен на неприложимост. Очаквахме предложения за промяна на ЗС или ЗУЕС по отношение на неизползваните апартаменти, но не се получи

Сигурно повечето от предложенията ми няма да срещнат разбиране, но някои от тях сигурно ще бъдат полезни.

Успех,

Уважаема г-жо Министър,

Пише ви човек, който е завършил висше техническо образование в чужбина, има две следдипломни специализации,владее три чужди езика, живял е зад граница в Европа, пенсионирал се е в България след 44 години работа, бил е два пъти управител на ЕС,  , два пъти касиер на ЕС , през останалото време е носил на гърба си другите избрани управители на ЕС , водил е и е спечелил общо 6 граждански дела срещу ЕС и няма загубено нито едно.Познавам ЗУЕС много добре. Видях как във времето Народното събрание променя многократно ЗУЕС с цел подпомагане на управител на ЕС , който не е на високо интелектуално ниво като увеличава неговите права и ограничава правата на собствениците на самостоятелни обекти ( ССО ), голяма част от които въобще не познават закона. Убеден съм, че ЗУЕС трябва да бъде променен значително. Представям  моите предложения за промени в ЗУЕС , които съм дълбоко убеден, че съществено ще облекчат работата на една ЕС :

1. Един ССО да може да представлява махимум 1 ССО

Пълномощното за представляване на един ССО от друг ССО да не важи за повече от две общи събрания

Да отпадне упълномощаването на един ССО да представлява друг ССО да става устно

2. Разрешаването  в сградата на ЕС в един СО да има офис, кабинет и т.н. да се взема изключително със 100 % съгласие на всички ССО притежаващи СО в сградата на ЕС
3. ССО, който в продължение на три месеца не е внесъл месечните вноски за ремонт и управление на общите части и за управление и поддръжка автоматично да бъде санкциониран със сумата от 1/3 от минималната работна заплата ( МРЗ ) без да е необходимо специално решение на ОС
4. ССО, който си е позволил да заграби части от общите части на сградата на ЕС и ги използва без специално решение на ОС, автоматично да заплаща 1/100 от МРЗ като наем за всеки кв.м от общите части на сградата на ЕС, които използва
5. ССО, който не живее в сградата на ЕС, да не заплаща месечни вноски за управление и поддръжка на общите части на сградата на ЕС
6. ССО, който сам или с представител систематично ( т.е. най-малкото три пъти ) не участва в работата на общото събрание автоматично да бъде санкциониран със сумата от 1/3 от минималната работна заплата ( МРЗ ) без да е необходимо специално решение на ОС
7. Управителят на ЕС да може да завежда граждански иск срещу ССО, който систематично ( т.е. най-малкото три пъти ) е нарушил ЗУЕС или Правилника за управление на ЕС без да е необходимо да има специално решение на ОС по този въпрос.
8. Управителят на ЕС, който систематично ( т.е. най-малкото три пъти ) не е изпълнил свои законови задължения да бъде автоматично санкциониран със сумата от 1/3 от минималната работна заплата ( МРЗ ) без да е необходимо специално решение на ОС
9. Всеки ССО да може да поиска провеждане на общо събрание ( ОС ) независимо от % ид.части от общите части на сградата на ЕС, които се водят към неговия самостоятелен обект ( СО ) като предлага дневен ред на ОС и проект за решения по точките, включени в предложения дневен ред
10. Използването на услугите на лицензирани фирми предлагащи услуги  за управление на ЕС, поддръжка на асансьори, почистване на общи части на сградата на ЕС да е по решение на ОС, а не задължително.
11. Държавата не трябва да въвежда законово задължения за ЕС, които задължения нарушават принципите на пазарната икономика. Вместо това трябва задължително да регулира таван на цените на услугите, които лицензирани фирми предлагащи услуги  за управление на ЕС, поддръжка на асансьори, почистване на общи части на сградата на ЕС и т.н.
12. Ако държавата иска да помогне на ССО в сградата на ЕС то тя трябва да изготви и публикува проекти на договорите, които една ЕС може да сключи с лицензирани фирми предлагащи услуги за управление на ЕС, поддръжка на асансьори, почистване на общи части на сградата на ЕС и т.н., които да са задължителни за лицензираните фирми
13. Вписвания в Книгата на ЕС може да прави само управителя на ЕС като стриктно отразява съдържанието на документите за собственост, представени от ССО.
14. Управител на ЕС, който си е позволил да впише неверни данни в Книгата на ЕС да бъде автоматично санкциониран с със сумата от 1/3 от минималната работна заплата ( МРЗ ) без да е необходимо специално решение на ОС
15. Всеки ССО да има право да се запознае поне един път годишно с вписванията в Книгата на ЕС при писмено поискване и в присъствието на управителя на ЕС
16. Управител на ЕС, който в рамките на 4 месеца след регистрирането на ЕС не създаде фонд „Ремонт и обновяване“ в стриктно изпълнение на изискванията на ЗУЕС да бъде автоматично санкциониран с със сумата от 1/3 от минималната работна заплата ( МРЗ ) без да е необходимо специално решение на ОС
17. ОС да може да се свиква отново в срок от 9 дни след провеждането на ОС
18. За откриването и обслужването на разкритите банкови сметки  , в които да се внасят събраните месечни вноски за ремонт и обновяване финансовите средства във фонд „Ремонти и обновяване“ на ЕС и за управление и поддържане на общите части на сградата на ЕС да се заплаща месечно такса в размер на не повече от  половин процент от МРЗ за сметка

1Дано да се вслушате в написаното от човек, който е врял и кипял в работата по управление на ЕС

С уважение,

Уважаеми господа и дами. 
Дълго време се чудех дали да Ви пиша или не. 
В последния момент, реших все пак да ви драсна няколко реда. Ей така, за лично успокоение на съвестта. 
Казвам се Огнян Соколов. От 22 години съм домоуправител в 3 различни блока/квартала на София. От 10 години съм домоуправител на …-ти блок в Люлин .. София.
Опитът ми със ЗУЕС е следния - ялов закон,писан от пълни некадърници.  Отчитайки потенциала на мутренската банда,превзела държавата в момента съм убеден, че освен да стане по-зле, нищо друго няма да се случи!
Знам, че изявлението ми не звучи никак конструктивно, но също така знам, че никой няма да вземе под внимание десетките, ако не и стотиците забележки които имам  по ЗУЕС. Затова няма никакъв смисъл да си губя времето.
Останете си със здраве!

ДО

МРРБ

НАПРАВЛЕНИЕ ЕС

СОФИЯ

                                                                П Р Е Д Л О Ж Е Н И Е

ОТНОСНО: Домоуправление на ваканционни имоти, Поморие, ул. … № ..

                Уважаеми Госпожи и  Господа,

                С проблема Управление на ваканционни имоти се занимаваме по вече от 3 години. Губим време за убеждаване на хора, които не познават нашите закони, а в случай че решат да запознаят със Закона, то тълкуванията им са в посока „ама при нас не е така“. Започва се отново. Свикват се нови събрания и става така, че колкото са съсобствениците, толкова са и мненията. Въпросът винаги стига до размера на сумата, която трябва да се заплаща за поддръжка на входа.

В Поморие, където се намира и нашата кооперация 90 % от сградите не са в затворени комплекси. Собствениците са от различни националности, но в по-голямата си част са граждани на Руската федерация.

За да можем спокойно да ползваме имотите си, без да хабим излишно нервна енергия, трябва на изискванията за ползване да се предаде законова форма. За добро или лошо, спокойствието днес струва пари.

Ние предлагаме като допълнение на до сега действащите мерки и узаконяването на (и до известна степен сме успели да постигнем малко по-добри условия за ползване, като за да се събират дължимите вноски за поддръжката, на всеки 15 юни се сменя чипът за включване на асансьора):

• Наказателна процедура за неплатена такса поддръжка. Може би

въведената в Република Турция процедура за събиране на дължимите такси и глоби да възпрепятстват напускането на страната ни. Това ще се окаже самодисциплинираща мярка.

• Такса поддръжка за този тип имоти трябва да се плаща за цялата

година.

• По - справедливо е таксата да се заплаща не на брой обитатели, а на

квадратен метър площ – нашият опит го потвърди.

• Редно е тази собственици, които отдават под наем жилищата си на

туристи да заплащат по-високи такси поддръжка. От практиката е видно, че там се налага по-често освежаване и ремонти на повреди на общите части.

• Видео наблюдение на входовете и общите части
• Чистачка, която да изпълнява и допълнително функцията на дневен

портиер в рамките на нормален работен ден – целогодишно. Почистването на общите части, макар и собствениците да не са там е наложително, за да не се запрашава  и занемарява сградата, да се предпази от насекоми и гризачи. Освен това през есента се натрупват листа, през зимата навява сняг, понякога има и пропуск на вода, някой трябва да прибира и пощата, идват и служители да отчитат консумацията на енергии.

• Нощна охрана. В общи линии, собствениците идват по различно време

на годината в сградите, но през зимните месеци няма хора и съответно трябва да се разчита само на видео наблюдението, а то не винаги дава надеждна информация. През сезона някои отдават жилищата си под наем на туристи и тогава не се знае кой влиза и кой излиза от сградата.

                Сигурно пропускаме нещо важно като допълнение към настоящия закон, но в случая ние се стремим да се внесе яснота в ЗУЕС по отношение имотите, които не се ползват през цялата година, но изискват целогодишна поддръжка и при това в повишен риск от криминални посегателства. В по-голямата си част притежателите на тези имоти са чуждестранни граждани, на които трябва да бъдат представени ясно, разбираемо българските закони, които те безусловно трябва да спазват.

Здравейте,

Правя следните предложения за промяна на ЗУЕС:  

По Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост 

Чл.  51. 

Има две категории разходи. 

1. Едните са постоянни и не зависят от това колко човека живеят във входа (такса за асансьор, заплати за управлението на етажната собственост).
2. Другите са променливи, зависещи от броя живущи (разходи за ток и вода за общите части и чистачка). 

Таксата за асансьор се определя от броя спирки и тя е задължителна предвид абонамента за подръжка. Живее  ли или не някои във входа, ползва ли асансьор или не, тази такса трябва да се плаща. Така, че по-резонно и справедливо тя да се раздели на апартаментите, но не и на брой живущи или ползватели. Същото важи и за заплатите. В крайна сметка домоуправителя или касиера администрират домакинството, а не всеки негов член поотделно, дете или куче.

Предвид написаното по-горе, предлагам:

1. Всеки апартамент да има една базова такса, която да покрива първата категория разходи (абонамент асансьор, заплати за управлението на етажната собственост). Тя да се опрделя от разходите по тази категория и да се раздели по апартаменти.
2. Текущите разходи по втората категория  (за ток и вода за общите части и чистачка) да се разпредели на броя живущи. 

По Фонд "Ремонт и обновяване"

Чл. 50 

Да се премахне изискването месечната такса да е  не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.

Минималната работна заплата расте ежегодно и по този начин трябва да се променят и вноските, което създава затруднения. 

По-резонно ще бъде да се постави изискване всеки блок да натрупа във Фонд "Ремонт и обновяване" някакъв запас не по- малка от  дадема сума (5 000 или 10 000 лв например или нещо подобно), които пари да дадат възможност да се реагира при небоходимост да се извърши ремонт. Когато се натрупа тази сума етажната собственост да има право да прекрати събиране на пари по този фонд и да възобнови, когато сумата падне по определен минимум. 

Надявам се предложенията, които правя да се вземат под внимание.

Успех и дано направите ЗУЕС по-използваем. 

Уважаеми господа, 

Предлагам в ЗУЕС да се регламентира използването на жилища и други обекти в режим на етажна собственост за апартаменти за гости , с цел краткосрочно настаняване, нощувки. Подобна дейност нарушава сигурността и спокойствието на останалите обитатели на сградата. На практика не съществува никакъв контрол от страна на държавните и общински органи на подобен вид дейност . Всеки собственик на апартамент може безконтролно да го превърне в хотелска стая  и срещу заплащане да пусне в имота си, който е в режим на етажна собственост, всякакви хора, които да нарушат сигурността и спокойствието на дългосрочно живущите в сградата. Пледлагам подобен вид търговска дейност да се извършва само след 100% одобрение на собствениците в етажната собственост, гласувано на общо събрание.

Здравейте,

искам да изкажа своето мнение и препоръки относно член.17, ал.2, т.6:

6. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост - с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части;

Първо относно техническите съоражения:

Обикновено клетките на телекомуникационните оператори се поставят на най-високата сграда в района, за да не се блокира сигнала от близкостоящи по-високи сгради. Абсурдно и нередно е това да се случва с 50 на сто идеални части от общите части. Горните етажи са непосредство изложени на излъчването от тези GSM клетки. Разбира се тук представителите на такова оборудване, ще кажат, че лъчението не е надолу към сградата и, че няма доказателства това да оказва влияние върху здравето. Тук много важна е формулировката "че няма доказателства за вреди върху здравето", но няма и никакви доказателства, че не предизвикват вреди върху здравето. Нормалния случай е 9-етажна панелна сграда. Разбира се етажи от 1 до 5 искат да имат допълнителен доход и не се интересуват как това ще отрази на живущите на последния 9-ти етаж. Особено в българската действителност с ниски доходи и пенсии и нежелание да се плащат пари за поддръжката на общите части. По фрапантен случай би бил 13 етажан блок ЕПК. Няма как такива решения да се взимат без 100% съгласие на поне последните 2 етажа, защото те са най-засегнати. В момента закона е лобистки в ползва на телекомите, които знаят, че ако подхвърлят малка сума на ЕС, поне 50% веднага ще се съгласят, особено тези, които не са в непосредствена близост до това оборудване.

Второ относно рекламите:

Само един пример е крайна блок секция на голям панелен блок. Често крайните блок секции, особено на по-новите номенклатури панелни блокове(след 80-та година), имат по 4 апартамента на етаж. Крайните апартаменти имат по 3 балкона в три различни посоки и по 2 две огромни фасадни(външни стени) без прозорци. До тези стени има достъп и видимост само и единствено от най-крайните апартаменти, тоест по 1 апартамент от 4 на етаж. Ако другите апартаменти, които са повече от 50%, вземат решение за поставяне на огромни рекламни пана с денонощно осветление, това ще облагодетелства целия вход финансово, а пасивите от непрекъснатото осветление ще са само за крайните апартаменти, които представляват не повече от 30% от етажната собственост. Взимането на такива решения без изричното съгласие на всички пряко засегнати и безумно и трябва да се преосмили.

Трето относно прекратяване на топлоснабдяването:

Улесняването на реда за отказване от топлофикация чрез обикновено мнозинство също е безумна. Панелните блокове не се проектирани да поемат такова напрежение, ако всички преминат на електричество. Кабелите от общото табло до индивидуалните апартаменти не могат да поемат това напрежение. Още по-лошото е, че повечето хора минават на твърдо гориво и изсипват всякакви боклуци в печките си(дрехи, стара дограма, талашити и т.н). Всички знаем какви са последствията за въздуха. Да не говорим, че при покупката на апартамент свързан към топлифкация, преминавато към бойлери и климатици е огромна инвестиция. Това е наистина пълен абсурд и предпоставка за огромни проблеми, а причината да не се случва, е че огромна част от хората не са запознати със закона.

С оглед на всичко изложено предлагам премахването на тази точка или пълното ѝ изменение, което да съответства на нормалната логика.

На Вниманието на:
ДИРЕКЦИЯ „ЖИЛИЩНА ПОЛИТИКА“ МРРБ
Предложения за промяна на ЗУЕС и други мнения

Уважаеми дами, господа, законотворци,

Изпращам още едно мнение, относно обсъждането на промени в ЗУЕС.

ЗУЕС е написан за интелигентни, толерантни, възпитани и умни хора, живеещи в ЕС, а колко са такива, за да кажем, че ЗУЕС работи ?!  

Различията ни във всички аспекти на бита и възпитанието ни правят къде безразлични, къде незаинтересовани, къде безпарични...

Взаимоотношенията в ЕС не са хармонични, по много причини и една от тях е, че ни управляват псевдодомоуправители, авторитарни, с винаги подкрепящо ги мнозинство, които търсят облаги, власт и налагат недопустими правила и неспазване на ЗУЕС.  

Защо не се одитира ЕС, на 5 години поне ?!

Омръзна ни, неграмотни авторитарни, непознаващи ЗУЕС или неспазващи законите в държавата да размахват пръст,

да се "катерят по главите ни" и се облагодетелстват от нашите пари и имоти.

Трябва да се одитира ЕС, само тогава ще се дисциплинира.

Общото събрание в повечето случаи няма нужните компетентности за вземане на правилните решения, а за толерантност, въобще не може да се говори. Съжалявам да го кажа, но такива са реалностите и предизвикателствата.

Законодателят е дал правомощия на ОС, но пълно щастие е да живеете с възпитани и интелигентни хора, които си дават сметка за действията си. А какво става ако сме на другия полюс?! Това е като да дадете на малко дете кибрит.

Може да се предяви съдебен иск, но нека това е когато са изчерпани всички останали възможности.

Защо да няма медиатор в Общинска администрация, който да възпрепятства лошите практики и недоразумения, когато има оплаквания, например. Не всички хора могат да си позволят правна консултация, пък и кому е нужно да хаби толкова негативна енергия, време и пари.

Това освен помощ е и респект, който е незаменим в решаването на сложни казуси.

Активизиране ролята на местните и други власти, ако се констатират нарушения на Правилника или ЗУЕС в ЕС - заслужава си усилията.

Елате и ни вижте "отвътре" моля, за да констатирате : нефункциониращи узурпирани общи части от 1954 г, двор превърнат в паркинг, а той е със статут за озеленяване. И разбира се, ползва се от, как се казваше - "Силно Мой Човек". 

Нали всички имаме права и задължения в тази държава ?!

Отдават се помещения под наем, скючват се договори с фирми и други, без общо събрание. "Домоуправител слънце"- не го интересуват законите, не знае какво е % ИЧ от ОЧ и не само,  как искаме да ни управлява парите ?!

Наличния финансов ресурс харчи по лична преценка. 

Безнаказана безотговорност, несправедливост и в крайна сметка се настаняват апатия, безнадеждност и незаинтересованост.

Енергийна ефективност, що е то - 60 апартамента, цяла зима с денонощно отворени прозорците в ОЧ, защото на някой му миришело (?!) или така му харесвало....

Как планираме сметките си за ТЕЦ, като сметката ни зависи от общото потребление?! Защо да не мога да видя обобщена справка за потреблението на блока по абонати, а ще се "почесвам" как се съотнасям към още 60 апартамента. Едни плащат за комфорта на други, а още и държавата ги субсидира с помощи.

Насреща сме, колкото поискат толкова ще дадем, къде сме ние в този пъзел - работещи и пенсионери оставени сами на себе си ?!

Защо да е нормално да тупаш от прозореца огризките от трапезата си или чаршафа, или прашасалото си одяло и всякакви нечистотии, ако и да не е лицевата страна на сградата. Или да печеш скара на балкона ?! 

Нали и там живеят хора, задния двор също трябва да е приветлив. 

Нещо като да сте се изкъпали, ама наполовина, щото отзад няма да ви гледат.....

Правите уборка на балкона всеки ден и ако над балкона Ви има монтиран простор и тече чуждо пране или гледате проснати скъсани дрехи,  ограничаващи светлината и душевния комфорт... Какво правите?!

Като не поправят и покрива и се руши балкона, защо Ви го продават, като не можете да го ползвате рационално,  скубете си косите, само това можете да сторите. Как се поддържа височинна тераса ?!

Това да се преместите, не е довод, нали някой друг ще е потърпевш, може да сте Вие!

Кога най-сетне ще престане тази простотия, даже не искам да се извинявам вече за исказа си ?!

Удивителни навици, удивителен бит и наглост!

От 40 години не функционират съоражения, но не, първо ще се боядисват стълбите. Нищо, че 2 месеца след това стените ще пострадат, защото са решили да ремонтират подпокривното пространство. То и малко мозък трябва за това, и закона го казва, че първо се ремонтират неработещите инсталации. Но не, глупакът е навсякъде, където трябва да обърка нещата.

И по български маниер, тихо да не се бъркаме, че животът е труден със скарани съседи. 

Да убиеш глупака с мълчание, понякога не е решение!

Да, взаимоотношенията в ЕС не са хармонични, по много причини и една от тях е, че ни "управляват" (насилват), некомпетентни самодейци и много от собствениците трудно асимилират новите закони и намерения

Понякога ви се иска от безсилие да "ошамарите" някой наглец, като заведете съдебен иск, обаче ЕС не била изрядна документално.

Искаме помощ, не давайте още права на домоуправителите, просто ги контролирайте !

Колкото до нередовните вноски, те са проблем при дългогодишно отсъствие. Напрактика собствениците имат претенции, но не участват равностойно в други отговорности. Намерили са си "икономи", които почти безплатно им поддържат имотите.

Само за пари се говори в предложенията. Никой не каза, хайде да започнем от Начало, с правила, които да спазваме. 

Ние на елементарно битово ниво не сме решили проблемите.

Лошите отношения, водят до лоши практики и решения, което не е нормалност.

Хората пишещи законите са далеч от проблемите, затова навярно не намираме изход и се въртим в омагьосан кръг.

В проектните решения не виждам опит да се сближат интересите на хората, щото да бъде една идея по-добър не само сградния фонд, но и хората да са "обгрижени" и съпричастни към грижата за имотите си.

Защо не се мисли и в посока сближаване на интересите в ЕС, например добър стопанин-намалени данък смет, имотен данък и други поощряващи практики ?

Трудно е да правим нещо заедно, но поне може да опитаме.

Искам да вярвам, че можем и повече !

Благодаря за вниманието!

Здравейте!

Изпращам коментар на сега съществуващият закон - ЗУЕС и неговите последствия в приложените файлове.

Конкретни предложения:

1. Всички собственици да подпишат договор с Управителния съвет на ЕТ за условията

за поддържане на реда и плащането на общите разходи. Договора да се актуализира на всеки 2 години.

Когато се преотстъпва даден имот на наемател или роднина, същият да е задължен да подпише

договор, в противен случай няма право да ползва имота.

2. Поради злоупотреби от Управителните съвети да е задължително наемането на профисеонален Домуоправител

или съкооператорите да имат право да регистрират фирма конкретно за управление на конкретният имот и да се

наеме лице, което да координира и управлява. Същото да се отчита на всеки 3 месеца и да дава ежегоден подробен отчет

пред всички собственици, а не пред ревизионна комисия.

3. Районните инспектори на МВР би трябвало да имат по-големи правомощия, а не само да изключват тока на наематели,

нарушаващи реда, както и да съдействат при сигнали за неспазване на закона, сега ни карат при всяк констатирана нередност

да се съдим. Ние все пак трябва и да работим!

4. Санирането и поддържането на добър вид и добра хигиена а сградите както за живеене, така и за офис и икономичека дейност да е задължение!

5 Разпределението на общите разходи да не е на човек, а събразно притежавана площ, подобно на данък смет. Не е нужно да има

задължителна такса ремонтни разходи. Злоупотребява се от Домоуправители и касиери и изчезват със събраните суми или ги прехвърлят по

други смтки и отново се издирваме, за да се съдим.

         С уважение!

ДО МИНИСТЪРА НА РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВОТО

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

за изменение и допълнение на ЗУЕС

Уважаема Госпожо Министър,

Практикувам в сферата на управлението на ЕС от близо 5 години. Бих искал да Ви предложа своето виждане за усъвършенстване на нормативната уредба през призмата на юридическия ми опит. Считам, че за съжаление ЗУЕС - в този вид, не успява ефективно да изпълнява целите си, а именно - добро управление и оптимална поддръжка на сградния фонд. Причините за това, разбира се, са комплексни, като на първо място стои фактът, че етажната собственост не се взема насериозно от обществеността. А общите части на сградата са нещо сериозно - без тях, няма и сграда, няма и самостоятелни обекти - частна собственост. Повишаване на усещането за важността и тежестта на етажната собственост, следва да бъде водеща цел при обсъждането и приемането на бъдещите промени в закона. Защо ЕС е нещо сериозно? Защото лошото управление води до лоша поддръжка, а лошата поддръжка - води до застрашаване на самата сграда, съответно - на имуществото и живота на собствениците. Етажната собственост би следвало да се възприема като неразделна и неизбежна „тежест" върху самостоятелния обект, по подобие на вещните тежести и данъчните задължения. Въпреки, че това действително това е така - и правно, и фактически, очевидно, твърде либералния подход на ЗУЕС води до постоянно неглижиране на колективния интерес от обща поддръжка, запазване на общите части и тяхната навременна реновация. В тази връзка, посочвам няколко концепции за доуреждане на тези обществени отношения:

1. Въвеждане на единен задължителен регистър на етажните собствености, в които се посочват минимално необходимите реквизити - адрес, брой обекти, квадратура, идеални части от общите части, форма на управление - УС/Дружество за управление и поддръжка, данни от техническия паспорт на сградата. Етажната собственост представлява тежест за имота. Когато едно лице закупува имот, правото на собственост влече и всички задължения спрямо етажната собственост. За сравнение -

ЗУЕС дефинира права на етажните собственици в 2 точки (чл.5, ал. 1) и задължения на етажните собственици в 20 точки (чл. 6, ал. 1). Очевидно етажната собственост не би могла да бъде нещо пожелателно и едва ли - не задължително, което да не заслужава особено внимание. Когато едно лице желае да закупи имот, може да направи справка дали има вписани вещни тежести - ипотеки, възбрани, искови молби, ограничени вещни права. Не може, обаче да направи справка какви са вноските в бюджета на ЕС, какво е състоянието на сградата и изобщо функционира ли ЕС в конкретната сграда, в която желае да закупи имот. Затова е задължително да има единен национален регистър, в който да се вписват всички ЕС. Желателно е и да се попълва минимална информация за организацията на управлението и поддръжката на общите части - размер на такси, форма на управление и т.н. За да не се натоварва администрацията, следва тази дейност да се изпълнява от управителите и дружествата за управление и поддръжка. Така би могло да се заговори активно за етажната собственост като нещо важно и неизбежно. А с възприемането на етажната собственост по този начин, ще се обезпечи и добрата поддръжка на сградния фонд занапред.

2. Намаляване на кворуми и мнозинства за провеждане на ОС и вземане на решения. Практиката показва, че в повечето случаи ОС се отлагат с един час за вземане на решения. Стандартът следва да е - ОС да започва в часа, в който е насрочено, а не да се отлага. В този смисъл е добре да се преосмислят текущите мнозинства и да се намалят от 67 на 51 % за започване на ОС. Съответно при недостигнат кворум - след един час, ОС да се провежда с колкото % ид.ч. са представени, а не само при 33 % идеални части. Отлагането на ОС за следващия ден има обратен ефект - на втория ден се явяват по-малко собственици. Това ги принуждава да водят незаконосъобразни заседания без кворум - като просто провеждат ОС без да го отлагат за следващия ден. Считам, че е правилно кворумът да бъде определен както при търговските дружества и ЮЛНЦ, освен ако ОС с квалифицирано мнозинство не реши да е по-голям.

Съществуващата в момента норма на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС въвежда една неясна и сложна процедура по оповестяване на взетите решения. Всъщност, са предвидени няколко процедури, които се изпълняват заедно, въпреки че споделят една и съща цел - да се разгласят взетите решения. Протоколът или (съобщението за готовия протокол) се изпраща на имейл адресите на собствениците, поставя се на видно място в общите части, което се удостоверява с протокол и се предава лично на всеки собственик под формата на заверен препис. Очевидно това е една сложна и дразнеща процедура, която изисква много време и старание, а вероятността да бъде изпълнена качествено, е ниска. Затова считам, че не е необходимо да се връчват заверени преписи - разгласяване чрез съобщение и изпращане на имейл, следва да е достатъчно. Заинтересованите собственици биха се осведомили чрез тези два комуникационни канала.

Съдебната отмяна на решенията на ОС също се нуждае от подобрения. Етажната собственост не може да спре да функционира - налице са разходи и нужди от постоянна поддръжка. Затова е нужен стабилитет и предвидимост. В момента, отмяната на решение на ОС става чрез дълъг съдебен процес, които се провежда по общите правила по ГПК. През този период се прилагат и се изпълняват решения, които потенциално може да бъдат отменени, а това създава несигурност и опасност от пораждане на излишни конфликти в ЕС. Считам, че е уместно и в интерес на етажната собственост, исковете по чл. 40 от ЗУЕС да се разглеждат по реда на бързото производство, уредено в глава 25-та от ГПК.

3. Бюджетиране на приходите и разходите. ЗУЕС не дефинира еднозначно, че бюджетът на етажната собственост трябва да е приходно ориентиран. Това означава, че на база на очаквания размер на разходите, следва да се определи размер на ежемесечни вноски от собствениците за поддръжка, управление и Фонд ремонт и обновяване. Размерът на сумата от вноските следва да превишава сумата на разходите, ако ЕС не притежава и други източници - напр. от отдаване под наем на общи части, за да се гарантира възможността за посрещане на разходите /т.нар. буфер/ С акумулираните средства ще се финансират сградните разходи. В практиката често се прокрадва разбирането, че управителите /или професионалните компании/ следва първо да осъществят дейностите по управление и поддръжка, включително да авансират плащането на сметки, а след това, етажните собственици да им ги заплатят. Следва изрично да се уреди, че бюджетът е приходно ориентиран и вноските се заплащат авансово. Обратното означава ЕС да спре да функционира.

Разделяне на разходите за управление от разходите за поддръжка. В момента ЗУЕС предвижда два вида разходи - общо финансиране на разходите за управление и поддръжка от една страна; и финансиране на Фонд ремонт и обновяване, от друга страна. Считам, че институтът на Фонд Ремонт и обновяване е добре уреден. Бих посочил като препоръка, единствено, че е желателно да се установи на законово ниво, че средства от ФРО не подлежат на възстановяване при прекратяване на качеството собственик или при отмяна на решение за изпълнение на даден ремонт. С оглед спецификата на разходите за управление и разходите за поддържане е необходимо, същите да бъдат предефинирани, като различни видове разходи, които се финансират и по различен начин. Управлението като дейност обслужва и собствениците, които не обитават имотите си. В този смисъл, следва те да заплащат задължителна вноска за управление, защото техният обект подлежи на администриране, независимо от периода на ползване, а вноска за поддръжка - да заплащат когато започнат да обитават имота си.

ЗУЕС като специален закон доразвива основните положения на етажната собственост, които са установени в ЗС. Чл. 41 от ЗС предвижда че „Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание." Намирам за необходимо ЗУЕС да реферира към тази базисна постановка, във всички, случаи когато не е взето съответно решение на ОС на ЕС. Така ще се преодолеят всички спорни моменти, свързани с неплащане на вноски от собствениците, включително и противоречивата съдебна практика в решенията по искове по чл. 38 от ЗУЕС - за заплащане на вноски към бюджета на ЕС.

Необходимо е гарантиране на изпълнение на решенията на Общото събрание, най-вече свързани с плащането на вноските в бюджета на ЕС. Неплащането на вноски от собственици е основен проблем, който често спъва всякакви инициативи за подобрения, а дори и неотложни и необходими ремонти.

Една от мерките би било да се увеличат размерите на санкциите. В случая по-важното е обаче, санкционните мерки да постигат целта си действително. Считам че би било подходяща и респектираща мярка да отпадне несеквестируемостта на единственото жилище, ако за него не се заплащат вноски в бюджета на етажната собственост, а за самата етажна собственост - като кредитор, да бъде предоставена привилегия преди вземанията на държавата по чл. 136, т. 2 от ЗЗД, тъй като вземанията на ЕС имат характер на разноски по поддържане и запазване на вещта.

Друга полезна мярка ще е да се предостави възможност на управителите и дружествата за управление и поддръжка, да снабдяват по реда на чл. 417 от ГПК изпълнителни листи и заповеди за незабавно изпълнение на парични задължения въз основа на документ, срещу всеки собственик, който не внася повече от 6 месечни вноски, само на основание извлечение от касовите книги, аналогично на банките съгл. чл. 417, т. 2 от ГПК. За целта следва да се съставят нарочни образци на извлеченията.

Подходяща мярка е да се въведе изискване при разпореждане с недвижим имот в етажна собственост, нотариусът да изисква документ за липса на задължения (по образец) от управителя или дружеството за управление. Всъщност, ЗУЕС вече урежда такъв документ - чл. 23, ал. 1, т. 12 от ЗУЕС. Необходимо е да стане задължителен при разпореждане с имота.

Отмяна на облекченията при необитаване на имотите. В текущата редакция на ЗУЕС е предвидено освобождаване от вноски за поддръжка при необитаване на имотите. Намирам за дълбоко погрешно това законово разрешение - дезинтересирането от грижата за собствеността не следва да се поощрява. Аналогична на данъчните задължения, следва всички собственици да участват в бюджета на сградата, независимо дали ползват имота си (лично или чрез наематели) или са решили да го оставят на произвола на съдбата. Считам , че една такава стъпка ще стимулира собствениците по-активно да ползват имотите си, или да се разпореждат с тях. Така ще се противостои и на тенденцията масово да остават празни имоти, като в същото време някои градове се презастрояват докато се достигне до абсурдна ситуация - в някои жилищни сгради да има повече от 50 % празни обекти. Как би била възможна поддръжката тогава?

4. Въвеждане на регистрационен режим за дружествата за управление и поддръжка и регламентиране на техните права и задължения. Все повече се утвърждава, като съвременна форма на управление и поддръжка на етажната собственост, да се делегират правомощия на специализирани компании - професионални домоуправители и дружества за фасилити мениджмънт. Желателно е да се въведат норми за регулиране на дейността на тези дружества и да се уреди изрично начина, по който взаимодействат с етажната собственост - дружествата ли стават управители или действат като „подизпълнители" на управителните съвети на ЕС (не пречи да бъдат въведени и двата начина на сътрудничество). В момента в ЗУЕС са налице само няколко, предимно рестриктивни, норми по отношение на дружествата за управление и поддръжка - договорът се сключва за срок до 2 години без право на автоматично подновяване, дружеството се избира с мнозинство от 67 % (което при големи сгради от над 50 имота е често невъзможно да се събере - съответно се осуетява възможността за наемане на професионална компания и т.н). Считам, че следва тези ограничителни разпоредби, да бъдат заместени с норми, които да гарантират минимално необходими стандарти за ресурсно покритие и добро обслужване за самите дружества. До момента обществеността остава с впечатлението, че законодателят се опитва да ограничи работата на дружествата, вместо да регулира дейността им. Това не е успешен подход за ограничаване на лошите практики и злоупотреби. При правилна навигация, дружествата за управление и поддръжка, могат да бъдат добър партньор както на етажната собственост, така и на държавата.
5. Заимстване на опита от други държави от източна Европа /Румъния, Чехия, Полша, Унгария/. В Националната жилищна стратегия от 2017г

е направен сравнителен анализ на уредбата на етажната собственост в тези държави. Очевидно формата на управление чрез сдружение /асоциация/ на собствениците е успешна, особено за държави, които споделят сходна историческа съдба от епохата на социализма. Считам, че покрай популяризирането на програмата за енергийна ефективност, българското общество вече е узряло за този правен институт. Управлението на ЕС чрез сдружение ще даде правосубектност на сградите и техните етажни собствености. Това ще улесни администрирането на всички сградни процеси, ще улесни сключването и изпълнението на договори с дружества за управление и поддръжка, както и с други доставчици. Ще улесни ползването на всякакви услуги, включително - банково финансиране за етажните собственици, за посрещане на разходи за неотложни и необходими ремонти. Сдружения следват да могат да образуват и няколко сгради, дори и цели квартали - така ще се уреди и поддръжката и реда в околоблоковите пространства.

6. Необходимо е по-детайлно уреждане на управлението и поддръжката на затворени комплекси и комплекси от сгради, които имат такива характеристики. Съвременното строителство произвежда сгради които имат характеристики на затворени комплекси, но в същото време представляват самостоятелни етажни собствености - често с общ подземен паркинг, общ двор и т.н. Необходима е обща организация като една етажна собственост или като един комплекс. В тези комплекси се е създал обичай да се провежда Общо събрание, в което участват всички собственици на обекти от сградите, включени в комплекса. Необходимо е да се уреди такова Общо събрание, както и да се урегулира общото управление и общата поддръжка в тези „затворени комплекси". Институтът на съвместното общо събрание на дава такова разрешение, доколкото същото има инцидентен /еднократен/ характер и касае само общи въпроси за отделните ЕС. Сградите, които са архитектурно и устройствено обособени като затворен комплекс следва да се управляват общо, като една сграда/комплекс.
7. На последно място, считам, че неправилно е съставено наименованието на нормативния акт - законът предвижда и норми и за поддръжка, а не само за управление. Тоест, наименованието следва да бъде Закон за управлението и поддръжката на етажната собственост. Или просто - Закон за етажната собственост /доколкото следва да урежда изчерпателно всички отношения в етажната собственост/, а с това се улеснява работата на всички които прилагат закона.

Уважаема Госпожо Министър,

Моля да приемете горните предложения за разглеждане в предстоящото обсъждане на измененията и допълненията на ЗУЕС. Заявявам готовност да участвам в работната група като правен консултант.

15.04.2019           С уважение: адв. И. М.

ДО                                                                       Изх. № …/… г.

ПЕТЯ АВРАМОВА

Министър на регионалното развитие

и благоустройството

Относно: Предложения за изменения и допълнения в Закона за управление на етажната собственост.

УВАЖАЕМА ГОСПОЖО АВРАМОВА,

Във връзка с обявения от Министерството на регионалното развитие и благоустройството обществен дебат по изменения и допълнения в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), подкрепям разбирането, че са необходими изменения, които да направят закона работещ и лесно приложим от граждани, поели задължение за управление на етажна собственост. В работата си обществените посредници редовно изслушват хора. срещащи затруднения при прилагането на ЗУЕС. Необходимостта от промени и допълнения в разпоредбите за управление на жилищни сгради бе обсъдена и анализирана на работна среща на обществените посредници през месец март 2019 г.

Голям брой хора в страната живеят в многоетажни жилищни сгради, които следва да се управляват по ЗУЕС. Ако в сградите няма учредена етажна собственост (ЕС), това създава затруднения. За гражданите е удобство да бъдат представлявани пред общинската администрация от избраните си управители. За местната власт също е голямо улеснение да работи с управителни органи на ЕС по въпроси, свързани с поддържането на сградите и прилежащата им площ.

Основните проблеми, поради които собственици на жилища в сгради в режим на ЕС отправят жалби и сигнали към общината, в очакване на намеса и решение, са свързани със: затруднения при прилагане на закона при свикване на общо събрание, избор на управителни органи, ползване на асансьор и плащане на такси за домашни любимци; събиране за средства за ремонт на общи части; при отказ за плащане на дължими суми; неспазване на правилника за вътрешния ред; силен шум или течове в жилища, причинени от съседи; завземане на общи части от отделни собственици; монтиране на климатични тела върху общи части; смяна на вертикални щрангове без решение на общото събрание.

Въпреки че в такива случаи местната власт действа според нормативно определените й правомощия, горепосочените проблеми невинаги водят до крайно решение по административен път.

Позицията на МРРБ за провеждане на обществен дебат насочва към засилване на ролята на публичните власти в прилагането на ЗУЕС, чрез увеличаване правата и задълженията на местната власт в контрола но прилагането на закона. В този дебат би следвало да се постави въпросът, дали засиленото администриране и регламентиране на външна намеса при управлението на сгради в режим на етажна собственост не би изместило основната идея на закона, с който се уреждат обществените отношения, свързани е управлението на общите части в сгради в режим на етажна собственост, както и с правата и задълженията на собствениците, ползвателиге и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.

Предложенията, които предлагам на Вашето внимание, са изведени от практиката на обществени посредници при разглеждане на жалби и сигнали на граждани, свързани с прилагането на ЗУЕС:

1. Да се даде възможност за свикване на общо събрание (ОС) на етажната собственост (ЕС) от кмета на общината (района) и за избор на управителни органи.

Мотиви: Към настоящия момент са изтекли всякакви срокове за свикване на ОС от кмета на общината или на района за избор на управителни органи (§ 3 на ПРЗ, във връзка с § 2 и § 56. ал. 1). Право на кмета да свика ОС на ЕС се дава само при необходимост от неотложен ремонт на сграда или вход в режим на етажна собственост, съгласно чл. 49. ал. 3 и ал. 4 от ЗУЕС. Но в редица жилищни сгради, които следва да се управляват по реда на ЗУЕС. собствениците търсят съдействие от общината за провеждане на общо събрание за избор на управителен съвет (управител), поради невъзможност за самоорганизиране.

2. Връщане на регистрационния режим при избор на управител или председател на управителен съвет (УС) на ЕС; съответно в кон случаи и по какъв ред общинската администрация може да откаже регистрация на ЕС.

Мопптг. В действащия закон режимът за регистрация е задължителен за сдружения на собствениците, а управителят или председател на УС на ЕС подава пред общинската администрация уведомление за избора си. Съгласно чл. 45 от ЗУЕС администрацията извършва проверка за спазване на изискванията при вписване в регистъра на сдружение на собствениците. Уведомлението по чл. 466 от закона се подава от управителя (председателя на УС) на ЕС в изпълнение на негови задължения, при неизпълнението на които е предвидена административна санкция. Уведомлението е едностранно волеизявление и администрацията е длъжна да го приеме. Законът не й възлага нито права, пито задължения за контрол на проведения избор. В отделни случаи, при оспорване на избор общинската администрация извършва действия, които не са й вменени. Решението за избор подлежи на обжалване пред районния съд, съгласно изричната разпоредба на чл. 40. ал. 3 от ЗУЕС, като подаването на искова молба не спира изпълнението на обжалваното решение на общото събрание.

С § 3 от ЗР на Наредба № РД-02-20-8 от 11.05.2012 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост е дадена правна възможност общинската администрация да продължи воденето на регистър на етажната собственост по нейна преценка, но това не води до промяна на задължението за уведомяване.

3. Въвеждане на регламент за издаване на удостоверение от общинската администрация, свидетелстващ за актуалния управител (председател на УС) на ЕС, след нов избор на управителни органи и подадено уведомление по реда на чл. 466 от ЗУЕС; посочване на реквизитите, конто да съдържа документът: срок на валидност, пред кого да послужи и др.

Мотиви: Към момента такова задължение произтича по закон само при регистрация на сдружение на собствениците. Документът дава представителност на управителя и го легитимира пред експлоатационни дружества, банки, при кандидатстване по проекти за саниране, договаряне на ремонти и др. Такъв документ е необходим и на управителя на ЕС (председател на УС) по сходни причини, а и би дал правна възможност етажната собственост да се подпомага от институциите (например при издирване на собственик на имот). Практиката понастоящем е различна. Някои общински администрации издават удостоверения и на лица. подаващи уведомление по чл. 46 б от ЗУЕС. Допуска се и отказ от издаване на удостоверение, с аргумент например, че срещу решението на ОС за избор е внесена жалба. Подобни действия създават правна несигурност и неравнопоставеност сред домоуправителите.

4. Да се взима решение от съвместно общо събрание на всички входове (ако има повече от един) в жилищната сграда, при намерения за поставяне на базова станция на мобилен оператор върху покрива.

Мотиви: Разрешение за строеж на базова станция (ретранслатор) се издава на мобилния оператор и на етажната собственост, съобразно нормативната уредба и при спазване на определени технически изисквания. Прилагането на нормативната база по отношение на общите части на жилищна сграда е повече от един вход търпи нееднакво тълкуване.

Когато възложител е етажната собственост във вход на жилищен блок и строежът се осъществява върху покривната част на този вход, невинаги се търси съгласието на всички собственици в сградата.

Покривът е обща част съгласно чл. 38. ал. 1 от Закона за собствеността. Той би следвало да се приема за обща част на сградата като цяло и при наличие на разделителни (конструктивни, противоземетръсни) фуги.

Съгласно разпоредбата на чл. 185. ал. 2 от Закона за устройството на територията, когато се засяга обща част от сграда, се изисква наличие на предварително нотариално заверено съгласие на всички собственици.

С чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС се дава възможност управлението на всеки отделен вход да обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход.

Нормата на чл. 11. ал. 1, т. 10. б. ..д⁴' от ЗУЕС изисква, при поставянето на рекламни или технически съоръжения върху сграда в режим на етажна собственост, да се взима решение на общо събрание.

Съгласно чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС, при необходимост от решаване на въпроси, свързани е общи части на две и повече етажни собствености. се провежда съвместно общо събрание.

Базовите станции на мобилните оператори са излъчващи съоръжения, които са част от електронна съобщителна мрежа, и съответно са обекти е обществено предназначение (§ 1, т. 9, б. ф) от Закона за здравето). Наличието на решение на съвместно общо събрание на ЕС за строеж на такъв обект върху обща част на сградата би отговорило на обществения интерес към добра жизнена среда.

Задължението за взимане на решение от съвместно общо събрание на ЕС би следвало да се изисква и при монтиране на рекламни или други съоръжения на покрива на сгради с повече от един вход.

5. Да се издаде правилник за прилагане на закона, или методически указания или друг, разглеждащ подробно действията но управление на ЕС документ.

Мотиви: Това би улеснило лицата, доброволно натоварили се с управлението на етажна собственост, без достатъчно юридически познания. В опити за изясняване на различни въпроси, свързани с прилагането на ЗУЕС. хората търсят съвети и решение от общинската администрация, която не следва да превишава дадените й по закон правомощия.

6. Предвиждане на възможност за предсрочно прекратяване на мандата на член на управителния съвет (управителя) на ЕС и в случаи на трайна или фактическа невъзможност да изпълнява задълженията си.

Мотиви: Съгласно чл. 19, ал. 6 мандатът на член на УС (управител) се прекратява предсрочно при неизпълнение на задълженията му. Не е предвидена друга възможност за предсрочно прекратяване на мандата:    например заболяване,

продължително отсъствие от страната и др.

Съответно и в чл. 21, ал. 2 би следвало текстът да се измени и допълни така, че в случай на предсрочно прекратяване на мандата на друго основание, освен неизпълнение на задълженията, лицето се освобождава от задължението да изпълнява функциите си до избора на нов управител.

7. В определени случаи, но решение на общото събрание, за собствениците, ползвателите и обитателите на партерни и имоти на втория етаж да се редуцират разходите за асансьор.

Мотиви'. Съгласно чл. 51 разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят. Но, ако се разграничат разходите за абонамент и техническа поддръжка на асансьор от разходите за ползването му (електроенергия, почистване) и при установена фактическа невъзможност да се ползва асансьорът на определени етажи, би могло сумата, събирана от лицата, които не могат да го ползват, да бъде само за абонамент и техническа поддръжка. Съдебната практика показва, че дори и общото събрание да вземе решение в този смисъл, то се отменя. А в страната има немалко сгради, в които асансьорът не е пригоден да спира на втория етаж.

8. Да се увеличи долната граница на налаганата глоба по чл. 55, ал. 1 от ЗУЕС.

Мотиви: На практика се налагат глоби в минималния размер от 20 лв. Такава санкция е символична и не стимулира нарушителя да се поправи и да не повтаря нарушението.

Посочените предложения за изменения и допълнения на Закона за управление на етажната собственост са обсъдени и подкрепени от обществените посредници на общините Бургас. Елин Пелин, Казанлък. Пловдив. Стара Загора и Шумен. Всички обществени посредници, включително колегите от Благоевград, Земен, Кюстендил, Кърджали, Пазарджик и Симитли, изразяват готовност да се включат както на работно ниво, така и в бъдещи дискусии по подготвяните изменения и допълнения на ЗУЕС.

ДО МРРБ

София

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ИЗМЕНЕНИЕ НА ЗУЕС 2019

Комплексът "Х.Б.А." гр. Поморие е въведен в експлоатация през 2007 г., преди влизането в сила на ЗУЕС от 2009. От 2016 г. учредена нашата етажна собственост след неуспеше опит за учредяване през 2015 г.

До днес имаме натрупан значителен практически опит в управлението на общите части. Това ни дава основание да обърнем внимание на няколко важни въпроса, според нас от изключително значение за управлението и поддържането на общите части.

На първо място – в действащия ЗУЕС не е изяснен въпроса за статута на въведените в експлоатация Комплекси като нашия преди влизането в сила на ЗУЕС и няма сключени нотариални договори за управление и подържане на общите части, освен с инвеститора с няколко управляващи фирми на които инвеститура е прехвърлил правото за управление и продажби, като една не-малка част въобще нямат до с никой сключен договор за управление и поддръжка, а и нямат намерение да сключат такъв.

На второ място – в сега действащия ЗУЕС липсва понятието Комплекс със сезонно предназначение и свързаната с него законодателна база отчитаща спецификата на такива сгради и комплекси:

• Обектите на собственост като правило се ползват основно през активния туристически сезон (по черноморието през лятото, а в планинските курарти през зимата). Не е възможно събирането на необходимите средства за целогодишно подържане и управление, т.к съгласно чл. 51, ал. 2 и ал. 3, такса управление не се дължи ако собственика пребивава по-малко от 30 дни през годината;
• Обектите на собственост се ползват от различен непостоянен брой собственици обитатели – роднини, приятели, гости, които не се записват в домовата книга поради краткото им пребивавене (по-малко от 30 дни). По този начина не са приложими или много трудно приложими разпоредбите на чл. 51 за определяне на таксата за управление; В тази връзка би било по-правилно да се въведе единен критерий за определяне на както на такстата за управление, така и таксата за формиране на фонд „ремонт и възстановяване“ на база притежавани идеални части.

На трето място – това е проблема със събираемостта на таксите за управление и поддръжка и формирането на фонд „Ремонт и въстановяване“. Този проблем е особено остър в ЕС със собственици, чужди граждани, с постоянен адрес извън България и извън Европейския съюз. Изключително трудно и почти невъзможно е уведомяването с правна сила за задълженията на длъжниците. Приемаме предложенито за съдействие на общинската власт чрез механизма за събиране на местни данъци.

Не на последно място еа проблемите при свикването и провеждането на общи събрания в комплексите със сезонно предназначение. Съгласно действащите норми на ЗУЕС, събранието може да се свика във всеки един момент на годината от Управителя или Управителния съвет, както и със заявление от собственици притежаващи повече от 20% идеални части. При това ЗУЕС позволява редица решения да се вземат при проведено ОС с падащ кворум с мнозинство от представените идеални части. Тези норми, нормални за ЕС с постоянно присъствие на собствениците, отварят сериозни възможности за спекулации от недобросъвестни собственици и управителни органи, включително за съществуването на два паралелни управляващи органа. Предложението е да се ограничат до минимум възможностите за приемане на решения в условията на падащ кворум или ОС за този тип ЕС да не могат да се провеждат в месеците извън сезонното ползване с изключение на извънредните случаи цитирани в ЗУЕ.

Друг важен момент създаващ проблеми, влияещ както на събираемостта на таксите, така и за цялата дейност на управлението и поддръжката. На основание на чл. 40 от зуес всеки собственик има право да обжалва решенията на ОС. Това е абсолютно необходимо. Проблема възниква от това, че по решение на съда, при това без каквито и да е доказателства да спира с Определениие изпълнението на решенията на ОС с презумцията, че приетите решения вероятно биха нарушили правата на жалбоподателя. В правната материя и в натрупаната до момента съдебна практика не е ясно това Определение чий интереси и права защитава – единствено на жалбоподателя или на всички собственици в ЕС. Би било правилно да се опише в новия закон при какви случаи да е наложително постановяването на Определение за спиране на решенията на ОС. Като правило жалбоподатели са собственици години наред не плащали такси.

Както е известно ЕС не е юридическо лице. В Комплекси от сезонен тип като правило, при липса на индивидуални партиди (инвеститорът не е открил такива), титуляр на партидата е собственикът на земята и това дава възможност за спекулакии и буквално рекет. От страна на ВиК, въпреки вече двугодишните опити от наша страна, отказва да прехвърли партидата на името на ЕС с различни мотиви. Разбирайки, че е необходимо разкриването на индивидуални партиди би било добре в новия закон да се предвидят норми и условия за това ЕС по решение на ОС да бъде титуляр на общата партида за вода до разкриване на индивидуални партиди. В Комплексите от сезонен тип е изключително трудно да се организират 100% от собствениците на обекти едновременно да подадат заявелие във ВиК, а също и да изпълнят твърде тежките условия поставяни от ВиК. 

София

14.04.2019 г.