Промени в ЗУЕС 2019 г. - Регистър на постъпилите предложения

Подател: К.А.
Дата:15 април 2019

Уважаеми дами и господа,

от множеството изложени до момента проблеми и направени предложения за промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е повече от очевидно, че законът при настоящата му, „мъртвородена“ още с приемането му през 2009 г., философия (а именно – при управлението и поддръжката на общите части собствениците, ползвателите и обитателите да се разбират помежду си и да се саморегулират, а ако не могат – да се самоконтролират, като се дебнат, самонаказват и съдят помежду си, без да бъдат реално подпомагани от издържаните от тях органи на власт и администрация (накратко казано от държавата и общината), които да са в ролята на пасивен наблюдател и формален регистратор само за определени цели – основно свързани с усвояване на определени фондове) нито работи, нито отразява обществения интерес (който би следвало да лежи в основата на всяка негова разпоредба) и като резултат не способства нито за цялостно регулярно поддържане и трайно подобряване на състоянието на сградния фонд (извън кампанийното, частично, несправедливо, неефективно и неефикасно облепяне със стиропор, наречено подвеждащо „саниране“, на малка част от сградите за сметка на всички данъкоплатци) и на заобикалящата го среда, нито за утвърждаване на правовия ред и спазване на законността. Наред с това с просто око е видно, че предлаганите изцяло лобистки и в личен интерес на ограничен кръг субекти (привидно „авторитетно“ стоящи под шапката на фондации, асоциации, сдружения и т.н. в основата на които винаги седят материални интереси на определени лица) промени, които очевидно са формалният повод за стартираната дискусия от МРРБ, в преобладаващата си част са в ярък контраст с интересите на хората, които притежават, ползват и/или обитават сградите, чиито общи части са предмет на регулиране от ЗУЕС и които са огромната част от адресатите на закона, а именно – да има конкретен, еднозначен (а не поддаващ се на различни интерпретации, вкл. от съдилищата), съобразен с реалностите (вкл. с нивото на развитие на преобладаващата част от българското общество, както като материални възможности, така и като морал, ценности, манталитет, правосъзнание, което е коренно различно (изостанало) спрямо това на западноевропейските общества, чийто модели ни се дават като пример за следване и без да се преписват механично правни норми, които няма как да сработят преди да сме достигнали нивото на развитие на тези общества) правов (вкл. законов) ред, чието прилагане и спазване се подпомага своевременно и адекватно от компетентни държавни и общински органи (и подпомагащата ги администрация) и се обезпечава при необходимост по принудителен ред от същите тези органи, въз основа на ясно и ефективно разписани санкционни правомощия, включително при нарушения на закона от страна на самата администрация. С пожелания (каквито са всички нормативни разпоредби, които не са скрепени с реално изпълними и ефективни санкции, а такива на практика са всички разпоредби на ЗУЕС, предвид начина на разписване на административнонаказателните разпоредби в закона и като наказания (особено по отношение на администрацията) и като начин на налагането им – чрез превръщане на гражданите-съседи в актосъставители) няма как да бъде постигнат какъвто и да било правов ред. В тази връзка е наложително (и това е така откакто е приет ЗУЕС) цялостно преразглеждане на философията на ЗУЕС и изготвяне на проект за неговото съществено изменение и допълнение след задълбочен анализ на всички изложени от гражданите проблеми и направени предложения (редица, от които са смислени и отразяват реалността, за разлика от много (платени) теоретични разработки и сравнителни анализи със законодателствата на общества, които се намират на съвсем друг етап в материалното и ценностното си развитие), както и на административната (доколкото има такава) и съдебна практика по прилагане на закона до момента. Бързането и про-форма анализирането (вкл. фиктивни оценки на въздействието и финансови обосновки, които обичайно се правят за целите на формалното изпълнение на изискванията на ЗНА за обществено обсъждане преди приемането на закони с вносител  Министерски съвет) не би довело до нищо по-различно от сегашното положение, освен разбира се до удовлетворяването на интереса на някой или друг от кръговете, лобиращи за определени промени в ЗУЕС, извън основните му адресати (собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти в сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици), но не и до решаване на проблемите в цялост и в съответствие с обществения интерес.

В случай, че (по изключение) има воля да се изготвят смислени, а не лобистки (вкл. такива, обслужващи безхаберието на пасивната, чакаща своя голям финансов удар или спокойно пенсиониране администрация) промени, е задължително да се започне (разбира се, без да се приключи само с това) от следното:

  1. Законово регламентиране на правила, гарантиращи законни състав на Общото събрание (ОС) и право на глас на всеки член на ОС, в т. ч.:

- Водене (от общинската/районната администрация, а не от домоуправителите) на книгата на ЕС (или най-добре на електронен регистър) с актуални данни (вкл. от всички други регистри, поддържани от държавната и общинската администрация) относно обстоятелствата по чл. 7 от ЗУЕС. Изискването домоуправителите (които не разполагат с никакви властнически правомощия и осигурен достъп до регистри) да създават, съхраняват и поддържат книга на ЕС с актуални и достоверни данни е абсурдно, практически неосъществимо, доказало своята несъстоятелност и предпоставящо липса на ред, незаконосъобразност на решенията на ОС (вкл. относно избор на органи, определяне на вноски за ремонт, управление и поддържане) и множество злоупотреби. Да се разчита на добросъвестността на собствениците, ползвателите и обитателите за вписването и коректността на данните е напълно несъстоятелно и представлява изначален отказ на държавата да внесе ред в отношенията в сгради в режим на етажна собственост. Данните следва да се предоставят на домоуправителя от администрацията (а не обратното). Следва да се предвидят и адекватни и ефективни механизми (вкл. санкции), гарантиращи своевременното предоставяне/събиране на данните на/от съответната администрация и тяхната коректност. В тази връзка следва да се обмисли и възможно ли е изобщо да се гарантира и проконтролира дали лица, които декларират че не обитават за дълъг период от време апартаментите си, наистина отсъстват. Ако отговорът е не, то не би следвало те да бъдат освобождавани от никакви (вкл. текущи) разходи. Същото следва да се обмисли и за постоянно променящия се брой на обитателите, като се предвидят достатъчно адекватни механизми (скрепени с адекватни санкции). Ако държавата/общината не е в състояние да гарантира установяването на реалния брой обитатели/ползватели, то няма как ЕС да го направи и би следвало да се обмислят други механизми за определяне на вноските за управление и поддръжка (вкл. на база идеални части в общите части);

- Разписване на адекватен и практически приложим механизъм за определяне на идеалните части за всеки самостоятелен обект не само в случаите, когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не само не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, но и в случаите, когато липсва информация за площта на самостоятелния обект и/или складовите помещения, придадени към обекта или наличната такава информация не е точна и/или не е съпоставима (напр. защото е дадена в различни мерни единици в различните документи за собственост);

  1. Законово регламентиране на правила, гарантиращи законността на избора на органите извън ОС (УС/управител; контролен съвет; касиер):

- Разписване на правомощия (по подобие на тези по отношение на сдруженията на собствениците по чл. 45 от ЗУЕС) и създаване на реален капацитет на общинските/районните администрации за извършване на проверка относно спазване на изискванията на ЗУЕС по отношение на протоколите и приложенията към тях за избор на управителен съвет (управител), контролен съвет и касиер, които следва избраните органи да са задължени да им предоставят, а те да проверяват в разписани в закона срокове. Сегашният уведомителен режим (по чл. 46б от ЗУЕС) е абсурден и превръща общинските/районните администрации в регистратори и на незаконно избрани (в множество от случаите) УС/управители, тъй като представяните протоколи и приложения към тях не се проверяват за съответствие със закона.

Наред с това изрично следва да бъде регламентирано, че управителят на ЕС не може да бъде едновременно и касиер, както масово се практикува в момента (вкл. от т. нар. „професионални“ домоуправители), въпреки забраната по чл. 24, ал. 7 от ЗУЕС.

  1. Законово регламентиране на правила, гарантиращи приемането и законността поне на базисните решения на ОС, които пораждат основните спорове между съседите (напр. за определяне размера, периодичността и начина на плащане на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, както и за фонд „Ремонт и обновяване“; за извършване на полезни разходи; за одобряване на годишните отчети на УС/управителя и на контролния съвет (контрольора)):

- Разписване на правомощия и създаване на реален капацитет на общинските/районните администрации за извършване на проверка относно спазване на изискванията на ЗУЕС по отношение на протоколите и приложенията към тях за приемане на горепосочените решения на ОС, които следва съответните органи на ЕС да са задължени да им предоставят, а те да проверяват в разписани в закона срокове.

  1. Разписване на правила, гарантиращи своевременното получаване на решенията на ОС по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС (вкл. с оглед създаване на възможност за започване и изтичане на 30-дневния срок за обжалване и стабилизиране на приетите решения, които предвид масовата практика да не се предоставят протоколите и приложенията към тях по реда на 16, ал. 7 от ЗУЕС, остават обжалваеми през неопределен във времето период с риск да бъдат обжалвани и отменени години след като са приети).

Наложителни са промени, с които да се препятства сегашната масова практика УС/управителите да не предоставят протоколите (заверени) и приложенията към тях по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, с идеята че по този начин незаконосъобразни и/или приети при спадащ кворум (само от няколко души) решения (с които те и приближени до тях собственици, ползватели, обитатели налагат волята си на мнозинството от собствениците, ползвателите, обитателите) няма да могат да бъдат обжалвани и/или ще бъдат изпълнени преди несъгласните с тях да са узнали за съдържанието им.

Средство за преустановяване поне частично на тази практика са и предложенията по т. 1, 2 и 3 по-горе, като в ЗУЕС е добре да се регламентира право на заинтересованите собственици, ползватели, обитатели да получават заверени копия от общинската/районната администрация от протоколите от ОС и приложенията към тях, които не са им били предоставени от УС/управителите. Разбира се последните следва да бъдат съответно санкционирани от администрацията. Допълнително чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС може да се редактира като се запише, че решенията на ОС се изпълняват (в определените в тях срокове/респ. в 14-дневен срок) след предоставянето (вместо оповестяването) им по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Следва да се обсъдят и множеството направени в дискусията по-рано предложения за по-опростени канали на комуникация (вкл. предоставяне на решения на ОС) – интернет портал, електронна поща и т.н., но при създаване на гаранции за предотвратяване на възможни злоупотреби от недобросъвестни домоуправители или собственици/ползватели/обитатели;

  1. Разписване на конкретни контролни правомощия на общинските/районните администрации (при необходимост със съдействието на компетентните други служби) и създаване на капацитет в тях за периодично осъществяване (напр. веднъж годишно) на контрол по отношение техническото състояние на сградите в режим на етажна собственост (за съответствие със строителното законодателство и изискванията за изправност на строежите) и на документацията във връзка с управлението на ЕС за спазване на изискванията на ЗУЕС (вкл. даване на задължителни предписания; проследяване на изпълнението им; налагане на санкции при неизпълнение);
  2. Разписване на конкретни задължения за общинските/районните администрации да подпомагат етажните собственици при управлението на общите части и прилагането на ЗУЕС (вкл. регламентиране създаването и публикуването на на единни образци на всички документи, необходими за законосъобразното управление на общите части);
  3. Разписване на конкретни, адекватни, изпълними и ефективни административнонаказателни разпоредби, предвиждащи своевременно и ефективно установяване на нарушения на закона и налагане на санкции (от оправомощени държавни и/или общински органи) както спрямо собствениците/ползвателите/обитателите, така и спрямо органите на ЕС и на общинската/районната или друга администрация.

 

С уважение,

Подател: Н.Л.
Дата:15 април 2019

ДО

Министерство на Регионалното Развитие и Благоустройството

ОТ: „……“ ЕООД,  „……..” ЕООД, „………….” ООД,  „………..” ЕООД,  „……….” ЕООД, , чрез управителя си Н. Л.,

 

Относно: Предложения за промени в ЗУЕС

 

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПРОМЯНА И РАЗВИТИЕ НА ЗАКОНОДАТЕЛНАТА УРЕДБА, КАСАЕЩА ЖИЛИЩНИТЕ КОМПЛЕКСИ ОТ ЗАТВОРЕН ТИП

Уважаема г-жо Министър на МРРБ,

Уважаеми дами и господа експерти,

 

Собственик и управител съм на няколко дружества, чиято основна дейност е инвестиране в недвижими имоти, строителство на жилищни комплекси, хотели и комплекси тип апартхотел, продажба на готови обекти, управление и поддръжка на комплекси. Дружествата, които представлявам, са съответно: ……... Повече информация за реализираните проекти може да бъде открита на следния уеб адрес……...

В качеството си на инвеститор, който ежедневно се сблъсква с проблемите, свързани с управлението и поддръжката на сградния фонд, предоставяме на вашето внимание предложения за промени в ЗУЕС, засягащи управлението и поддръжката на т.нар. жилищни комплекси от затворен тип. Необходимостта от законодателни промени е продиктувана от изключително оскъдната законова уредба, от една страна, и от друга, от бързото развитие на обществените отношения, при които се строят все повече комплекси от този тип не само по морето и планинските курорти, но и в големите градове. От влизането в сила на чл. 2 от ЗУЕС се формира и разнородна съдебна практика, множество противоречащи си съдебни решения, които съдържат редица тълкувания, отклняващи се както от буквата, така и от духа на закона. Ето защо считаме, че е дошъл моментът за доразвиване и усъвършенстване на законодателната уредба.

За да бъде успешно това начинание обаче, трябва да се изходи от разбирането за това какво представлява затворения комплекс и на какви принципи и правила се подчинява неговото управление. Затвореният комплес е един цялостен архитектурен ансамбъл, състоящ се от терен (земя), жилищна сграда/сгради и обекти за общо ползване (напр. басейн, спа център, фитнес, барбекюта, беседки, детски площадки, помещения за администрация и обслужващ персонал, портиерна, алеи, зони за паркиране и др.). Собствениците на обекти в затворения комплекс обикновено са хора с добро материално положение и високи изисквания към чистотата, поддръжката и реда в комплекса. Поддръжката на един такъв комплекс е всесезонна и изисква добра организация, професионални умения, ноу-хау, наличие на техника и персонал (градинари, спасители, хора, поддържащи басейна, поливната инсталация, чистачи, портиери, охранители, администратори и др.). Разходите за поддръжка на общите части почти не зависят от присъствието или отсъствието на собствениците и обитателите. Така например, водата в басейна трябва да се пречиства и дезинфекцира, зеленината да се полива и поддържа, снегът да се почиства, сградите да се видеонаблюдават и охраняват, независимо от това колко често дадени обитатели на комплекса го ползват или не. Самото естество на комплекса и необходимостта от цялостна, редовна и професионална поддръжка предполагат едно по-различно управление, предвиждането на специален режим, който следва да се отличава от общия режим за управление на етажната собственост по глава втора от ЗУЕС. Обикновено такава поддръжка може да предложи инвеститора на комплекса, лично или чрез подизпълнители, тъй като инвеститорът е лицето, извършило или най-малкото организирало проектирането на сградите и целия строителен процес. Инвеститорът е лицето, което най-добре познава сградите и вложените в тях материали.

Добрият външен и функционален вид на един комплекс е от полза както за обществото, така и за живущите в него и за инвеститора. Всеки такъв комплекс е „визитна картичка“ на своя инвеститор. Инвеститорът „има сметка“ всеки негов комплекс да е в добър вид 3, 5, 10, а защо не и повече години, тъй като по този начин той гради име и имидж и привлича клиенти за новите си проекти. Живущите имат полза комплексът да се поддържа и да е на ниво, идентично или поне близко до това, за което са платили при придобиването на имоти в комплекса. Обществото има полза от приятна и поддържана архитектурна среда, липса на замърсявания и постигане на висока енергийна ефективност. Считаме, че всичко това може да се постигне като се делегира управлението и поддръжката на комплекса на едно компетентно и запознато с техническите условия лице, каквото е инвеститорът. Както и сами виждате от 10-те страници на онлайн регистъра за постъпили предложения във връзка с готвените промени в ЗУЕС, в периода от 11 март до 01 април 2019 г., проблемите и недоразуменията между съседите са толкова много, че те на практика правят невъзможно или затрудняват значително дори елементарното поддържане на сградите и заплащане на свързаните с ползването им консумативи, какво остава за извършването на основни ремонти или мероприятия по благоустрояване.

Ето защо считаме, че трябва да се доразвие по-добре и гарантира възможността на инвеститорите да управляват и поддържат изградените от тях комплекси дори и след като всички обекти в тях са разпродадени и имат нови собственици. Много по-лесно и ефективно е едно лице – професионалист, запознато с техническите особености на комплекса и изградените в него съоръжения, да го поддържа и управлява, но трябва да се гарантира по законодателен път тази възможност, както и да се предвидят механизми за преодоляване на най-честите проблеми в практиката. Във връзка с това по-долу сме разгледали накратко основните проблеми, пред които инвеститорите понастоящем се изправят, и сме дали предложения за тяхното решаване.

 

ИНВЕСТИТОРА

Проблем: Нито в ЗУЕС, нито в ЗУТ има дефиниция на понятието „инвеститор“. Това създава проблеми с доказването на това качество, а оттам и с действителността на договорите за управление на общите части по чл. 2 от ЗУЕС.

Решение: Да се създаде дефиниция на понятието „инвеститор“ или направо да се препрати към определението на „възложител“ по ЗУТ.

Съгласно чл. 161, ал. 1 от ЗУТ: „Възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за започване на строителството.“.

Да се предвиди изрично в ЗУЕС, че не е необходимо след завършване на жилищния комплекс от затоврен тип и въвеждането му в експлоатация инвеститорът да притежава право на собственост или други вещни права върху обекти в комплекса, за да има качеството инвеститор и страна по договор по чл. 2 от ЗУЕС. Според нас това е важно, за да може, ако инвеститорът реши заедно с прехвърлянето на земята на по-късен етап, да прехвърли на собствениците на самостоятелни обекти и собствеността върху други обекти и съоръжения, изградени в комплекса (като басейни, детски площадки, поливни инсталации, спа центрове, беседки и други), за да не им плаща данъците, да не се страхува, че с това прехвърляне ще загуби качеството инвеститор и това ще повлияе на валидността на договорите за управление и поддръжка.

ДЕФИНИЦИЯТА НА ЗАТВОРЕН КОМПЛЕКС

Проблем 1: Сегашната дефиниция на жилищния комплекс от затворен тип:

„комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.“

изключва от обхвата някои комплекси, които формално не попадат в дефиницията, но са изградени и се управляват на този принцип. На практика може да съществува затворен комплекс от сгради, които са разположени в няколко съседни УПИ-та, а не в едно, както изисква дефиницията. Може да съществува и само една сграда с много секции/входове. Не на последно място съдебната практика в някои решения обвързва изискването за „контролиран достъп на външни лица“ задължително с поставянето на ограда, а знаем, че такава липсва при множество комплекси, а на практика не е и необходима, тъй като контролираният достъп може и се осъществява и по множество други начини – напр. с чипове/карти за достъп, видеонаблюдение, бариери, жива охрана, портиери и др.

Решение 1: Да се промени дефиницита на жилищен комплекс от затворен тип, както следва: „комплекс от сграда или сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците на самостоятелни обекти в сградата или сградите, построени в един или няколко съседни урегулирани поземлени имоти, достъпът до които е контролиран от технически средства или по друг начин, независимо дали има или няма изградена ограда. “.

Проблем 2: Срещат се трудности в доказването дали даден комплекс е такъв от затворен тип при воденето на дела. Доказателствената тежест обикновено е за инвеститора.

Решение 2: Да се категоризира комплексът още с издаването на Разрешението за строеж, в което да се посочва терминологията „за жилищен комплекс от затворен тип .......“ и после да се отбелязва същото обстоятелство и в Разрешението за ползване/Удостоверението за въвеждане в експлоатация на строежа.

ПРИОРИТЕТ НА СПЕЦИАЛНИЯ РЕЖИМ

Проблем: Според някои съдебни състави режимът по чл. 2 от ЗУЕС е специален и дерогира органите на управление на етажната собственост (ЕС) по чл. 10 от ЗУЕС – общо събрание и управител/управителен съвет. Според други, органите на управление на ЕС са само изрично предвидените в закона и те съществуват паралелено с режима по чл. 2 от ЗУЕС.

Решение: Член 2 от ЗУЕС да се допълни с нова алинея, според която: „Договорът по ал. 1 създава особен режим за управление и поддръжка на общите части, който дерогира режима по глава втора от ЗУЕС и правомощията на органите на управление по чл. 10 от ЗУЕС.“.

ДОГОВОРА ПО ЧЛ. 2 ОТ ЗУЕС

Проблем: Стриктното тълкуване на чл. 2 от ЗУЕС предполага, че договорът касае само управлението на общите части (разпределението на ползването), но не и тяхната поддръжка. Може да се стигне до ситуации, в които съдът да позволи, въпреки наличието на договор по чл. 2 от ЗУЕС между инвеститора и собствениците, поддръжката на общите части да се възложи от последните на външна фирма (като си направят ОС, изберат управител и той сключи договор с такава фирма). Това е възможно, защото според част от практиката на ВКС наличието на договор по чл. 2 от ЗУЕС не дерогира органите на управление на етажната собственост (ЕС) – общо събрание и управител/управителен съвет.

Решение: Да се допълни чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС по следния начин: „Управлението и поддръжката на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.“

ЗАДЪЛЖИТЕЛНОСТ И ЕДНАКВОСТ НА ДОГОВОРА ПО ЧЛ. 2 ОТ ЗУЕС

Проблем: Някои купувачи отказват сключването на договор за поддръжка и управление на общите части с инвеститора, други първоначално го сключват, а после спират да плащат и изпращат уведомление за разваляне, трети настояват за промяна в някои условия. Така, на практика, в един комплекс за част от обектите има сключени такива договори, а за друга част – няма. Не всички условия в договорите са еднакви, което е предпоставка за трудното им управление, както и за претенции от купувачите на имоти, които могат да видят договорите на своите съседи, тъй като същите са публични – вписани са в Имотния регистър.

Решение: Според нас договрът за поддръжка и управление на общите части в комплекса трябва да бъде:

-              Задължителен за всички купувачи; и

-              Еднакъв като съдържание и условия за всички купувачи.

 

Същият трябва да се предоставя на потенциалните купувачи за подпис, заедно с предварителния договор за самостоятелния обект в комплекса, като се посочва, че договорът за управление и поддръжка влиза в сила с въвеждането на сградата в експлоатация. Възможно е да се посочи, че този договор влиза в сила и с подписването на окончателния договор за прехвърлянето на обекта (нотариалния акт). Двете разрешния си имат своите предимства и недостатъци, които може да обсъдим допълнително. 

И така, ЗУЕС може да се допълни със следното:

  1. „Сключването на договор по чл. 1 е задължително за всички собственици на самостоятелни обекти“ (може би тук е добре да се добави и едно уточнение: „ако инвеститорът желае той да осъществява управлението и поддръжката на общите части“; ако го няма това уточнение, ще се окаже, че всеки инвеститор, който е построил такъв комплекс, е длъжен да управлява и поддържа общите му части). Цялостното предложение изглежда така: „Ако инвеститорът желае да управлява и поддържа общите части на жилищния комплекс от затворен тип, то сключването на договор по чл. 1 с инвеститора е задължително за всички собственици на самостоятелни обекти.“.

 

Тази задължителност обаче трябва да се подсигури. Предвиждането на административно-наказателна отговорност – налагане на глоба на собственика, който отказва да го сключи, както предлагат някои юристи – университетски преподаватели, като напр. г-жа Поля Голева, според нас не е особено удачен вариант. На практика не е ясно кой ще наложи тази глоба (т.е. ще играе ролята на административно-наказващ орган), как тази глоба ще се наложи, а още по-малко – ще се събере, а и колко години дела ще са необходими за това.

 

Според нас по-удачен вариант е да се предвиди в закона задължение на нотариусите да отказват изповядване на окончателния договор по прехвърляне на имота, ако наред с него не се сключи и представи за вписване договора за управление и поддръжка. Нотариусите могат да бъдат задължени да събират декларации от инвеститорите, в които инвеститорите декларират дали имат желание да осъществяват управлението и поддръжката на общите части на комплекса и дали са предложили на купувача сключването на договор за управление и поддръжка“. Ако декларират, че са предложили, то нотариусът следва да изповяда и впише и този договор. Ако декларират, че не са предложили, то нотариусът изповядва само продажбата на имота.

 

  1. „Инвеститорът сключва договорите по ал. 1 при еднакви условия с всички собственици на самостоятелни обекти в жилищните комплекси от затворен тип.“.

СРОК НА ДОГОВОРА ПО ЧЛ. 2 ОТ ЗУЕС

Предлагам в ЗУЕС да се посочи, че договорът за управление и поддръжка на общите части е безсрочен, като изрично се предвидят и условията, при които същият може да се прекрати (разгледани са по-долу).

ПОСЛЕДВАЩИ ПРИОБРЕТАТЕЛИ

Според нас е необходимо да се допълни чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС със следното: „Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Всеки последващ приобретател на самостоятелния обект встъпва автоматично във всички права и поема всички задължения на своя прехвърлител по договора по ал. 1, от момента в който придобие собствеността или друго вещно право върху самостоятелния обект. Приобретателят отговаря солидарно с прехвърлителя за всички задължения на прехвърлителя по договора по ал. 1, възникнали до датата на прехвърлянето.“

Тази солидарна отговорност на приобретателя за задълженията на прехвърлителя според нас би карала последващите купувачи да изискват доказателства от продавачите, че са си платили всички такси за управление и поддръжка по договора с инвеститора, и така би повишила събираемостта на вземанията.

ТАКСА ЗА ВПИСВАНЕ НА ДОГОВОРА ПО ЧЛ. 2 ОТ ЗУЕС

Предлагаме в ЗУЕС да се посочи, че нотариалната такса за заверка на договора по чл. 2 от ЗУЕС, както и таксата за вписване на договора в Имотен регистър, се поемат от инвеститора и купувача поравно, освен ако страните не са предвидили друго разпределение на тези разходи в договора.

ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА ПО ЧЛ. 2 ОТ ЗУЕС

Проблем: В момента няма ясни правила кой и как може да прекрати този договор. Законът оставя всичко в ръцете на собственика и инвеститора. Често се случва собственик да откаже да плаща таксата за управление и да се опитва да прекрати договора едностранно, чрез разваляне, твърдейки, че инвеститорът не си изпълнява задълженията по договора.

Решение: Да се предвиди разпоредба в ЗУЕС, предвиждаща основанията за прекратяване на договора.

„Договорът по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС се прекратява на следните основания:

  1. с прекратяването на инвеститора или с обявяването му в несъстоятелност;
  2. едностранно, от инвеститора, с 3-месечно предизвестие до  собствениците на самостоятелни обекти;
  3. едностранно, с 3-месечно предизвестие, отправено до инвеститора, по решение на собствениците на самостоятелни обекти, взето с мнозинство 3/4 идеални части от общите части;
  4. с погиване на общите части на етажната собственост.

 

В ЗУЕС според нас трябва да се направи и уточнение, че това са единствените основания за прекратяване на договора по чл. 2 и че за него не важат общите правила за разваляне по ЗЗД, за да не се стига до хипотези, в които с част от собствениците да има действащи договори, а с друга част – да няма.

 

Също така е добре да се предвиди, че този договор не може да се прекрати по решение на собствениците на самостоятелни обекти през първите две (2) години от влизането му в действие. Това е така, защото инвеститорът в началото прави немалка инвестиция с оглед подбора и назначаването на персонал или сключването на договори с подизпълнители, осигуряване на техника и инструменти и др.

ВПИСВАНЕ НА ПРЕКРАТЯВАНЕТО НА ДОГОВОРА В ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР

Проблем: В момента в Правилника за вписванията не е предвидена процедура по заличаване на договора за управление. Предвиждането на такава процедура е най-вече в интерес на собствениците на самостоятелни обекти, защото този договор „обременява“ тяхната собственост.

Решение: В Правилника за вписванията да се предвиди процедура и документи за заличаване на вписването на договора.

СЪБИРАЕМОСТ НА ТАКСАТА ЗА УПРАВЛЕНИЕ И ПОДДРЪЖКА

Проблем:  Много от собствениците не плащат или бавят плащането на таксата за управление и поддръжка.

Решение:

  1. Да се предвиди солидарна отговорност на последващ купувач на самостоятелния обект за задълженията на неговия прехвърлител по договора по чл. 2 от ЗУЕС, възникнали до датата на прехвърлянето. Така, последващите купувачи ще изискват доказателства от своите продавачи, че последните са изрядни и са платили всичко дължимо по договора;
  2. Да се предвиди възможност инвеститорът да ограничи достъпа на неизрядните платци до общи съоръжения и места за ползване, без това да се тълкува като самоуправство.
  3. Да се предвиди изрично в закона, че отсъствието на собствениците или обитателите от самостоятелните обекти, независимо от продължителността на това отсъсътвие, не ги освобождава от задължението да заплащат таксата за управление и другите плащания, уговорени в договора по чл. 2 от ЗУЕС. (Това е така, защото независимо от отсъствието на тези лица, разходите по подрръжка си текат и не намаляват като размер – не може да се „намали“ поливането на зелените площи, тяхната поддръжка, почистването на снега, поддържането на осветителните тела по алеите и мн.др.)

ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА ВЪРХУ ОБСЛУЖВАЩИТЕ ОБЕКТИ

Често инвеститорите си запазват собствеността върху обслужващи обекти и инфраструктура, разположени в дворното място. Проблем настъпва, когато инвеститорите им плащат данъците, а собствениците на обекти ги ползват, но спират да си плащат таксата за поддръжка. Според нас удачното решение тук е да се прехвърлят ид. части от тези обслужващи обекти и инфраструктура заедно с прехвърлянето на ид. части от земята и това да се предвижда още при сключването на предварителни договори. От гледна точка на ЗУЕС това би било ОК, стига да се предвиди изрично в ЗУЕС, че не е необходимо след завършване на жилищния комплекс от затоврен тип и въвеждането му в експлоатация инвеститорът да притежава право на собственост или други вещни права върху каквито и да е обекти в комплекса, за да има качеството инвеститор и страна по договор по чл. 2 от ЗУЕС.

ДЕЙСТВИЕ НА ЗАКОНОДАТЕЛНИТЕ ПРОМЕНИ

Считаме, че въвеждането на новия режим следва да има действие занапред, като изрично може да се посочи, че се отнася и до комплекси, за които има издадени разрешения за строеж към момента на влизане в сила на законовите промени, но по отношение на които няма сключени предварителни или окончателни договори за продажба на самостоятелни обекти.

Въпреки, че много инвеститори сигурно биха имали желание законът да действа с обратна сила, ретроспективно, не считаме, че това е практически възможно, тъй като няма механизъм, който да задължи собствениците на самостоятелни обекти да сключат договорите по чл. 2.

Законовите промени следва да имат действие занапред, защото договорът по чл. 2 представлява своеобразна „тежест“ върху имота. Когато потенциален купувач взима решение дали да закупи имота, той ще преценява и условията за управлението и поддръжката на комплекса и свързаните с това разходи и ще си прави сметка дали е склонен да ги поеме напр. за следващите 3-5-10 години.

 

Молим предложенията ни да бъдат разгледани и да залегнат в една бъдеща по-сигурна и усъвършенствана законодателна уредба. Изразяваме готовност за съдействие и участие във всякакви форуми, дискусии, кръгли маси, обществени обсъждания, работни комисии и др.под.

12.04.2019 г.

гр. София

С уважение:

Подател: К.В.
Дата:15 април 2019

От  „…………..“ ЕООД.,

в качеството си на фирма за управление на Етажна собственост,

представлявано от К.В., с адрес: гр. Варна, ул……. ет…

Предложения за промяна на ЗУЕС

  1. Да бъде съдададен единен регисър на Уравителите на ЕС, в който всеки да има право на достъп до основна информаця за връзка със съответния Управител. Търсенето да може да се извършва по адрес на сградата/входа/ комплекс.
  2. Управителите на ЕС да имат реална възможност да се информират за собствениците на съответните обособени обекти в режим на ЕС – с имена, телефон, мейл (при спазване на ЗЗЛД). Собствениците да бъдат задължени писмено да подават информация към Управителите за обитатели и ползватели в обекта, който е тяхна собственост. Към този момент има собственици, които недобросъвестно декларит броя на обитателите в тяхната собственост и то устно. Тази информация да се представя пред съответната Община – въз основа на чл. 11 ал.18 ЗУЕС
  3. Общото събрание на Етажната собственост да бъде съобразено с днешната действителност. Да може да се провежда в точен ден и час в Етажната собстквеност, но след това в рамките на 7 дни всеки НЕ присъствал да попълни задължително (лично; чрез писмо с обратна разписка или имейл) утвърдена бланка от Управителя с точките от събранието – да представи своите изявления ако има такива и да гласува „за“, „против“ „въздържал се“ за всяка от точките.
  4. Събираемостта от некоректните собственици да е с облекчена процедура и да е реално ефективна. По примера на страни членки на ЕС.
  5. При изповядване на нотариална сделка задължителен документ да бъде служебна бележка за липса на задължения към ЕС, изготвяна от Управителя. Да се извършва справка от Нотариусите за регистрацията на Управителя в регистъра.
  6. Управителите да имат реална възможност за налагане на глоби при неизпълнение на предписания и при нарушения от страна на собствениците, обитателите и ползвателите. Както и за издаване на предписания на необходим ремонт, който в случай, че не бъде извършен в определения срок да има санкции. Става въпрос за течове от отделни обекти, които поради финансови затруднения създават течове на своите съседи и това продължава с години.
  7. Поради все повече увеличаване на необитаемите обекти в дадена ЕС, тези собственици да бъдат солидарни към текущите разходи на ЕС. Защото имат възможност да ги използват в случай на посещение на обекта си и някои недобросъвестно се възползват от това. Етажната собственост да има възможност сама да определя начина на разпределяне на текущите разходи в зависимост от особеностите на сградата и нуждите на Етажната собственост.
  8. Таксата за управление да се разпределя по равно или спрямо ид.ч. на весики от обектите, тъй като към днешна дата се получава следия парадокс – трябва да се заплаща такса Управител за 6 или 7 годишно дете (което фактически не може да се възползва от услугите), а необитаеми апартаменти, които реално им се поддържат общите части не трябва да заплащат, защото не обитават жилището. Но трябва да им се събират „Фонд ремонт и обновление“ и в случай на авария трябва да се търси и осигуравя достъп до съответния имот, както и се възползват от извършените ремонти и подобрения в ЕС, което вдига цената на техния имот.
  9. В случай на авария достъпът до даден обект да бъде регламентиран. При какви точно ситуации и по какъв начин може да се извърши проверка и отстраняване на кризистната ситуация. МВР да съдейства, задължително при такива случай.
  10. Органите на местната власт да имат по-големи правомощия при:

-          Входиране на Констативен протокол по чл. 57 и да извършват задълителна проверка на място. А не да искат още 10 документа, включително и обяснения от извършителя на деянието за да входират протокола.

-          На определен период от време 3-5 години да се извършва проверка по всички видове дейности касаещи добрата поддръжка на сградата и осигуряване на хигиенни норми в ЕС. Фасадите на сградите да бъдат контролирани за цвят, материали и изпълнение.

-          Всеки собственик, който извършва ремонт в собствения си обект да подава писмено уведомление. Контролните органи да извършват задължителна проверка – част конструкция, ел. ,ВиК, топлоизолация и т.н.

  1. В случай на домашен любимец подлежащ на извеждане – куче, което има всички ваксинации, регистрирано е в общината и плащат данък за него, но лае беспирно през нощта, пускат го само да се разхожда в двора на сградата без надзор. Получаваме много сигнали за шум и притеснения, които понасят съседите на такива собственици на кучета.
  2. Социално слаби лица, които живеят в наследствен имот, нямат ток и не заплащат такси към Етажната собственост, събират боклуци и ги трупат в собствения си имот и по общите части. Какво да правим с такива хора?
  3. Хора с недиагностицирани умствени разстройства и откления, които нямат роднини или роднините им не желаят да ги заведат на лекар, а те постоянно си въобразяват някакви неща, които според тях се случват. Как Етажната собственост може да подаде сигнал и към кои институции за превантивни мерки? След подаване на жалби към МВР, от там ни информират, че нямат правомощия за справяне с проблема.

Наркозависими лица, които нямат роднини. Идват им „гости“, които трошат входната врата постоянно за да влизат бепрепятствено. Крадът аварийно осветление, защото нямат ток. Извършват физиологични нужди във фоето на входа. При подаване на жалби към МВР първо ни питат от къде сме сигурни, че са наркозависими и продават, а след 3-4 жалба районен инспектор идва на адрес от 8-17 и отговаря, че не го намира.

Надявам се, че ще бъдам полезни с така изложените предложения въз основа на нашата практика.

С пожелания за хубав ден,

Подател: Я.С.
Дата:15 април 2019

Здравейте,

от името на фирмите занимаващи се с поддръжка и управление, които представлявам, а именно ………. и ……………..  искам да внеса нашите предложения за промени в ЗУЕС. Дружествата представляват повече от 56 етажни собствености, като в тях са включени над 2000 жилища и търговски обекти и съм силно заинтересован от случващите се промени.

Бих искал да изявя желанието си да участвам в обсъжданията на предложенията, както и да бъда включен в последващите работни групи - моля вижте прикачения файл с нашите конкретни предложения.

Смятам, че с натрупания ми опит и знания мога да бъда полезен за така необходимите промени.

Моля да ме уведомите какви последващи стъпки трябва да предприема, за да бъда част от обсъжданията.

Благодаря!

С Уважение

Я. С.

Управител 

 

До г- жа Петя Аврамова

Министър на регионалното развитие

 и благоустройството

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА ПРОМЕНИ В ЗАКОНА ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

 

ОТ Я.С.

Мотиви за  промени в Закона за управление на етажната собственост :

Уважаема  г- жо Министър,

Считаме че една от най – динамично равиващата се среда е тази в отношенията, които възникват в Етажната собственост. Законът, който беше създаден през 2009 г. е морално остарял, непригоден да задоволи непрестанно усложняващата се казуистика на все по – комплицираните  случаи на взаимодействие в ЕС. До преди десет години преобладаващият сграден фонд и жилищна среда се състоеше от панелни блокове и застаряващо комплексно строителство, наследство от периода 1945 г. – 1989 г. В средата на 2019 г. сме изправени пред бум на строителство, все по – сложни архитектурни проекти, жилищни комплекси от „затворен тип”, вилни селища, търговски комплекси, открито комплексно строителство, комбинирани сгради, огромни търговски комкплекси. Нуждата да бъдат адекватно управлявани поражда необходимостта от прецизиране на законодателство съгласно специфичните нужди на всяка сграда. Урбанизацията на населението повишава  и сложността на възникващите отношения. Законът в настоящата му редакция не може да задоволи тези потребности и да бъде регулатор в тази среда. Поради тази причина смятаме, че не само правните и практичните аспекти следва да вървят заедно, за да бъде създаден един изцяло нов, модерен закон, който да  обхване всички казуси, за да се постигне по – благоприятна среда за живеене и бизнес.

 

В  тази връзка  се опитахме да акцентуваме върху важните проблеми и съответно да предложим варианти за тяхното разрешаване, които се надяваме да  бъдат обсъдени в един контруктивен диалог и да намерят своето място в новелите на закона. Предлагаме следните концептуални промени :

1.Считаме, че  ЕС следва  да има право  да определя начина по който се формират таксите за поддръжка и управление на общите части на сградата. Още повече, че в повечето случаи поради липсата на информация какъв е броя на собствениците, ползвателите и обитателите в сградата е невъзможно да се формира и размера на таксата.  В доста от хипотезите   жилищата се отдават  под наем, има  непостоянен брой обитатели, а и чл. 51. , ал. 1 ЗУЕС   е неприложима  към търговските обекти, в които трудно може да се установи текучеството на собственици и персонал. Определянето на таксата за поддръжка и управление според квадратурата на имота е прието към момента при повечето жилищни  комплекси от „затворен тип”;

 

  1. чл. 51, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС също са неприложими за повечето сгради на етажната собственост и следва да бъдат отменени. Независимо от това дали се обитава или не едно жилище, поддръжката и управлението на общите части е целогодишна и е необходима за поддържането на сградата в състояние, което я прави годна за обитаване. В жилищните комплекси от „Затворен тип”, ваканционните селища, комплексното строителство, освен сградата има още много зони, които трябва да бъдат поддържани – алеи, зелени площи, паркинги и паркоместа, басейни, детски площадки и др. Съществуват услуги, които са задължителни за сградите и комплексите. Примери за това са инсталиране и поддържане на системите за  пожароизвестяване, пожарогасене, генератори за аварийно захранване, асансъори,  асансьорното обслужване, озеленяване, охрана, видеонаблюдение,  поддръжка на изгребни ями и други. Дори и електрическата енергия трябва да се включи в таксата на необитаемите жилища, тъй като в зимните периоди покривните нагреватели, нагревателите по водосточните тръби, захранващите тръби и други трябва задължително да работят, тъй като в противен случай се застрашава изправността на системите в сградите и може да се предизвикат аварии, които да бъдат скъпоструващи за отстраняване, а и могат да причинят нарушаване на целостта на сградата;

 

  1. От приемането на първоначалната редакция на ЗУЕС през 2009 г. до настоящият момент се построиха различен тип сгради и комплекси, като тенденцията е да бъдат все по – сложни като архитектура и начин на управление. ЗУЕС в сегашната редакция има оскъдната регламентация на жилищните комплекси от „затворен тип” и регулярната етажна собственост. Функционалните особености на сградите и предназначението им ги отличават една от друга. Затова законът трябва да създаде  ясно разграничение и различни правила при поддръжката и управлението на   комплексите от „затворен тип”, комплексното строителство, ваканционните селища, апарт -  хотелите, търговските комплекси и др.;

 

  1. Да се въведе цялостна регулация на подземните паркинги, открити паркинги  и паркоместата, както и да се  обособи статута на паркоместата, дори и в случаите в които  са  разположени върху терен, който не е собственост на собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Тъй като паркирането, неправилното паркиране на автомобили в зоните на комплексите и сградите са едни от най – наболелите проблеми, както и липсата на механизъм за санкции   в зоните за  паркиране считаме, че следва  да се прилагат  правилата за движение по пътищата, определени със закон  и органите на КАТ и местната администрация  да имат  правомощия  да налагат принудителни санкции, а именно -  глоби, репатриране на  автомобилите, поставяне на скоби  и др.  В тази връзка на управителя на Етажната собственост следва да му се придаде статут на длъжностно лице и правомощия  да налага  санкции и да събира сумите, определени като глоби,  да привежда в действие ПАМ /принудителни административни мерки/. Част от сумите биха могли да се причислят към бюджета на  ЕС, а с другата част биха могли да се погасяват направените разходи  към наетото дружество  за трудово възнаграждение  на служители, и др. разходи. В тази връзка следва да се увеличи координацията и взаимодействието между органите на администрацията, управителите и органите на ЕС и наетите дружества и лица за поддръжка и управление на общите части;

 

  1. Да се увеличи и обема на правомощията на управителите, както и на дружествата и лицата, наети с поддръжката и управлението на общите части.  Всеки управител на ЕС да има възможност чрез издадена от съответната община служебна карта да има достъп до информация в регистрите на Общината, „ГРАО”, Кадастър и Имотен регистър, доставчици на електроенергия и водоснабдяване  във връзка с информация относно данните на собствениците, касаещи пряко ЕС. Управителите следва да имат и улеснен достъп до административните услуги, касаещи ЕС.  Един от съществените проблеми, възникващи в сградата на ЕС или в територията на жилищните комплекси е нарушаването на дисциплината, реда и приетите правила за вътрешния ред. Много лица вдигат шум, вандалстват, извършват системно хулигански прояви. На  лицата, заети с управлението и поддръжката на общите части следва да им бъдат определени правомощия   със съдействие на органите на полицията и местната администрация да налагат ефективни мерки, които да възпрепятстват по – нататъшни прояви;

 

  1. За да се стимулира заплащането на дължимите, но неплатени от собствениците такси и суми за поддръжка и управление на общите части, всеки собственик при сделка със жилището си трябва задължително да представи пред нотариуса и удостоверение от управителя за погасени задължения към ЕС, както и към дружеството, заето с поддръжката и управлението на общите части;

 

  1. Възможност за дигитализация на Общите събрания на Етажната собственост. Увеличава се тенденцията чужди граждани, или граждани с регистрация и местоживеене извън конкретното населено място да придобият имот или да ползват същия през съответния сезон. Към настоящият момент ЗУЕС предвижда като опция събранията да се провеждат или в сградата на ЕС или в близко до нея място. Това възпрепятства възможността собствениците, особено чужденци да вземат участие , да формират изискуемия кворум, особено когато се касае за важни решения, изискващи мнозинство от собствениците. Поради тази причина и с оглед на развитието на технологиите ЗУЕС трябва да предвиди опция за дигитално участие, гласуване, вземане на решения, изразяване на становища и др.   - смс, имейл, социални  мрежи, софтуер. като по този начин ще се улеснят както собствениците неживеещи на адреса и тези които го ползват само сезонно, така и чуждестранните граждани.

За да бъде известен всеки собственик, дори и тези, които не живеят трайно в имота, за провеждане на събрание, както и за да имат достъп до  всяка информация, която   касае ЕС – провеждане на ОС, взети решения и др. за всяка ЕС в Общината следва да бъде открита партида. В тази партида управителят е длъжен да регистрира, по възможност по електронен път,  документацията, свързана с провеждане на ОСЕС;

 

  1. Изготвяне на единен софтуер, за чийто изготвяне може да се проведе и търг по реда на ЗОП. Чрез този софтуер всяка ЕС да има възможност да извърши  регистрация, а чрез индивидуален номер всеки собственик на имот  да извъшва проверка за дължими суми,  извършени плащания, обявени  покани за общи  събрания на ЕС, взети решения, отчети, документи  и др. С реализацията на предложенията по т. 7 и т. 8 се ограничава  невъзможността собствениците активно да участват в провеждане на ОСЕС, да гласуват за онези решения за които е нужно   да формират дори и квалифициран кворум, които на този етап, заради задължителното физическо участие или представителство е трудно постижимо. С увеличаване на възможността за уведомяване на собствениците за провеждане на ОСЕС и дистанционното участие в него се повишава защитата на собствениците в гласуване на решения за които ЗУЕС предвиди по – висок кворум за провеждане и гласуване – например избор на външен домоуправител и управител на ЕС. Практически се оказа невъзможно да се съберат достатъчно собственици, които да формират 67 % от идеалните части от общите части на сградата. С надлежно уведомяване собствениците ще носят „отговорност” за собственото си бездействие, което ще позволи да бъде снижен кворумът за вземане на тези решения. Така сградите и комплексите  ще получават една достъпна услуга по поддръжка и управление от външен „домоуправител”.

 

  1. Във връзка с т. 7 и т. 8 трябва да се даде възможност ОСЕС да се провежда извън сградите на ЕС  и на други места, които са удобни за собствениците. Ако ЕС представлява ваканционно селище покрай морето, а собствениците живеят в други населени места ще бъде практично ОСЕС да се проведе на място, на което всички ще имат добра логистика;

 

  1. Друг съществен проблем е осчетоводяването на сумите за поддръжка и управление на общите части на сградите. Според нас е погрешно схващането, че ЕС следва да се приравни на ЮЛ и тези суми представляват приход за ЕС.  Събраните такси в бюджата на ЕС са строго целеви – те се дължат по силата на закона и тяхното предназначение е да покриват разходите за поддръжка, управление и ремонт на общите части. Те не представляват приход или печалба за ЕС. Поради тази причина не следва да попадат под регулацията на приходната агенция. Тези суми трябва да се отграничават и от възнаграждението, което получават „професионалните домоуправители” за предлаганата от тях услуга по поддръжка и управление, които в действителност подлежат на облагане съгласно закона. ЗУЕС или данъчните закони  следва да дадат  ясна регулация на този съществен проблем. Считаме, че трябва да се даде ясен отговор и какъв е  фискалния документ - /касов бон, приходно – разходен касов ордер или др./, който следва да бъде издаден на крайния потребител /собственик, ползвател, обитател/.

 

  1. Улесняване начина на събиране на таксите по съдебен път от некоректните собственици. В настоящата редакция ЗУЕС позволява дължимите суми да се събират или по реда на чл. 410 ГПК или по исков ред. Производствата често траят дълго време, а ЕС се нуждае от тези средства, за да покрива регулярно разходите си. Същевременно, длъжници, които продължават да не плащат, изпадат в дълг за нов период от време. Ако се приеме процедурата на чл. 417 ГПК за възможна опция, ЕС ще може бързо и динамично да събира дължимите суми.  Съдебното основание да се предприеме такава процедура може да бъде констативен протокол по образец, изготвен от МРРБ, заверен от управителя на ЕС и длъжностно лице към съответната Община. С оглед на трудностите дължими суми да бъдат събиране по надлежен ред от чуждестранните граждани, същите да бъдат  задължени  да бъдат регистрирани към съответната Община  и да имат адрес за кореспонденция и адрес на който съдът, администрация и съдебни изпълнители да ги уведомяват и адрес на който да получават съобщения и книжа;

 

  1. В случаите в които законът предвижда възможност за изваждане на собственик, ползвател или обитател от даден имот следва да бъде уточнен както реда по който се провежда процедурата, така и съществуващото несъответствие между ЗУЕС  и ГПК – чл. 410 ГПК. Считаме, че  процедурата по изваждане на собственик от имота трябва да бъде далеч по – олекотена и по – бърза при определени обстоятелства, констатирани едновременно под контрола на Общината и полицията – например ако собственик с действията си застрашава целостта и сигурността на сградата, причинил е значителни щети и т.н., ако нарушава трайно, системно и грубо вътрешния ред на сградата, причинява и е причинил при битови скандали и хулигански действия лека, средна или тежка телесна повреда на друг обитател на сградата.

- Изваждане от имота като санкция следва  да бъде извършено  при системно неспазване на решенита  на ОСЕС, при системно неплащане на дължимите суми за поддръжка и управление на общите части, при системно неспазване на правилника за вътрешния ред на ЕС, като се следва ускорена процедура;

- Органите на МВР и местната администрация следва  да оказват съдействие за реализирането на процедурата по  изваждането;

 

  1. При изготвяне и одобряване на инвестиционния и идейния проект на сградата и /или комплекса инвеститорът да бъде задължен да изготви и представи и проект за управление на ЕС и/или  комплекса, който да бъде одобрен в хода на въвеждане на сградите в експлоатация. Ако се касае  за сделка  с имот в жилищен комплекс от „затворен тип”, комплексно строителство, ваканционно селище , нотариусът да бъде длъжен да изиска и договор за управление на общите части на сградата или комплекса. Същият следва да бъде заверен нотариално и вписан по партидата на имота ведно с нотариалния акт.  С тази мярка се цели облекчаването на поддръжката на комплексите в първите няколко години, докато търпи заселването, тъй като тогава провеждане на ОСЕС, вземане на решения, касаещи управлението на ЕС и/или комплекса, сключване на договор с фирма – „професионален домоуправител”  е почти невъзможно заради липсата на кворум или пък съсредоточието на висок процент идеални части от „общите части” в едно или няколко лица;

 

  1. Общият максимален праг на вноските за управление, поддръжка на общите части и за ремонтни дейности не следва да  надхвърлят  размера на реалните разходи за поддръжка и управление или тези които като прогнозни стойности са  заложени в бюджета на ЕС;

 

  1. При изпадане в невъзможност инвеститорът да не изпълнява задълженията си по сключените между него и етажните собственици договори за управление, ЕС следва да имат  право и по – скоро задължение  да проведат  съвместно ОС на всички ЕС в комплекса  и да изберат начин на управление и поддръжка. Това изискване трябва да отговори на  нуждата жилищните комплекси от „затворен тип”, както и всички подобни комплекси не бъдат оставени без управление и да има приемственост;

 

  1. С оглед и на нарастващата нужда от контрол върху фирмите и лицата, заети в сферата на предлаганата услуга за поддръжка и управление на ЕС и с цел предотвратяване на злоупотреби, определяне на стандарти на услугата следва да се създаде единен Регистър на „професионалните домоуправители”  към МРРБ, регулаторни правила   и поставянето им под лицензионна дейност, както и възможности за одит и контрол към нарушителите. Създаване на браншова организация, а именно „Камара на професионалните домоуправители”.  С оглед и на повишаване на качеството на предлаганите от дружествата услуги е необходимо да въведат изисквания  за минимална квалификация на персонала,  който е зает в бранша. За да се обезпечи юридическата страна на дейността на фирмите, която представлява един висок сегмент според нас като задължително изискване следва да се приеме задължението всяко дружество да сключи договор за абонаментно обслужване с адвокат или адвокатско дружество. За повишаване на нивото на услугата и доверието на клиентите във  професионализма и коректността на фирмите е необходимо и изработване на етичен кодекс и определяне на етични норми. При неспазване на етичните норми от страна на дружествата същите следва да бъдат лишавани от възможността да упражняват дейността и/или да им се отнема лиценза за известен период от време. МРРБ, както и Камарата на професионалните домоуправители да следи за наличието на картелни обединения и образувания между фирмите с цел налагане на цели и условия, които да ползват конкретните дружества. В тази връзка да се създаде и категоризация на дружествата, заети в бранша, изисквания за минимален персонал, който да обслужва определен брой обекти /ЕС/, както и цени на услугата, съобразени с различната категория на фирмата;

 

  1. Освен от пороци като незаконосъобразност на решенията на ОСЕС, същите могат да страдат и от един много по – съществен порок, който да доведе до неговата нищожност, например ОСЕС е проведено и решенията са взети от орган, надхвърлящ компетентността си или без съответната компетентност. Тази хипотеза възниква най – често в комплексите от „затворен тип” и комплексното строителство, когато ОСЕС представлява сбор от всички собственици на самостоятелни обекти, без да е взето предвид, че всяка сграда или отделен вход представляват отделна ЕС. Необходимо е във всяка констатирана нищожност на решение на ОСЕС да бъде дадена възможност да се иска прогласяване на нищожността извън сроковете, дадени в чл. 40 ЗУЕС;

                                                            С уважение :

Подател: С.Й.
Дата:15 април 2019

Здравейте,

 

Казвам се С. Й. и съм домоуправител от 10 години на сграда в режим на ЕС състояща се от 47 обекта. Ежегодно провеждаме общи събрания на ЕС. Събираемостта на таксите е 100%. За улеснение на собствениците е направена банкова сметка на името на домоуправителя, изготвен е сайт на безплатна платформа. Решенията на ОС, годишния отчет на домоуправителя и всякакви съобщения се публикуват в интернет.

 

  1. Според мен честното разпределение на разходите на ЕС са следните:
  • За фонд обновяване и ремонти – пропорционално на притежаваните идеални части на обектите,
  • за управление, почистване и асансьор – поравно за всеки апартамент, (обектите с отделен вход естествено не участват в разходите свързани с входа, а само с общите за сградата)
  • изразходвани консумативи като електричество, вода, отопление на общите части и консумативи и свързаните с почистването препарати, кофи парцали и т.н – на брой живущи.

Защо смятам, че е грешно повечето такси да се разпределят на брой живущи.

За осъществяване на дейността си управителя на етажната собственост трябва да подържа постоянна връзка с всички собственици, независимо дали те живеят на място или не, няма как да кажем, че управителя управлява само частите на заетите апартаменти.

Таксата за поддръжка на асансьор не зависи от натовареността при ползването му и обикновено е фиксирана цена на брой етажи. Наличието или липсата на работещ и поддържан асансьор в една сграда пряко влияе върху цената на всяко жилище в нея. По този начин дори и необитаемите апартаменти (примерно закупени с цел инвестиция) са облагодетелствани от този разход. Предложения от рода, завършилите спортно училище да са освободени от асансьорна такса (понеже нямат нужда от него), са крайно дребнаво заядливи и водят до анархия и респективно също толкова дребнаво негативни предложения по други въпроси.

Възнаграждението за почистване също не се влияе съществено от натовареността на общите помещения, а наличието или липсата на почистване се отразява пряко на стойността на жилищата било то населени или не.

В крайна сметка, солидарния принцип на разпределение на разходите по-честно отразява интересите на собствениците и не ощетява жилищата с много на брой живущи за сметка на необитаемите апартаменти, които в общия случай са придобити с инвестиционна цел. Недоволни винаги ще има. Затова предлагам в закона да са предвидени два или три принципни варианта за разпределение на разходите, а общото събрание  да избира един от тях според конкретния казус и воля на собствениците.

Подател: Д.К.
Дата:15 април 2019

Дами и Господа от Жилищна Политика,

 

 Сблъскала съм се с всички факти, които Ви предоставям обобщено в писмото си ,относно обсъждането на промени в ЗУЕС. Пускам същото писмо и в мрежите и фейсбук , защото хората дори не са разбрали, че има обсъждане и че вие се подготвяте заедно с асоциациите да започнете законодателно да отнемате частната ни собственост, която е плащана в годините с лишения. За мен това е поредния законов геноцид . лично Д.К.

Прилагам самото писмо

 

ОТВОРЕНО ПИСМО ДО МРРБ и Парламента

ВЪВ ВРЪЗКА С ОБЩЕСТВЕНО ОБСЪЖДАНЕ НА ПРОМЯНА НА ЗУЕС ГОСПОЖИ И ГОСПОДА,

Според КОНСТИТУЦИЯТА НА РЕПУБЛИКА БЪЛГАИЯ чл 17 1) Правото на собственост и на наследяване се гарантира и защитава от закона.

(2)          Собствеността е частна и публична.

(3)          Частната собственост е неприкосновена.

Фирмите ,които са регистрирани в Съда ,във Фирмените отделения, имат за предмет предоставяне на УСЛУГА - извършване на покупко - продажба чрез тях на жилища.Или предоставяне на услуга — професионален домоуправител .

Тези фирми са се сдружили в Асоциации. И имено тези фирми искат промяна за ЗУЕС . Чрез промяна собствниците на апартаменти , да станат зависими от тези Асоциации . Така , се нарушава ВЪРХОВНИЯ ЗАКОН КОНСТИТУЦИЯТА НА РБ . ДО МРРБ тези Асоциации са изпратили писма , с които искат ограничение на правата на хората ЧАСТНИ ОБСТВЕНИЦИ В СОБСТВЕНИТЕ ИМ ИМОТИ и даване законови права на Фирми за услуги , да изнудват часните собственици, платили имотите си .

Това са изпратните писма до МРРБ :

Писмо за промени в ЗУЕС от БГФМА- БГ асоциация недвижими имоти Писмо за промени в ЗУЕС от НСНИ - национално сдружение недвижими имоти Писмо за промени в ЗУЕС от АДУЕС Асоциация на професионалните домоуправители етана собственост

Писмо за промени в ЗУЕС от НАДРБ- национална асоциация на домоуправителите в република България които през последните четири — пет години , не само си превишават правата, но са и в конфликт на интереси. Едни и същи фирми предоставят услуги и като брокери на недвижими имоти, но с друго название и като професионални домоуправители. Заедно с част от собствениците в блоковете — Етажна собственост, те предприемат действия срещу определени собственици, които или са отсъстващи ( жилищата са необитаеми , или са в чужбина ) ,или са уязвими - ( хора , които са изплатили апартаментите си , но на този етап имат средства само за поддържане на реални разходи. Или срещу собственици, които виждат схемите, които създават фирмите — асоциации и част от собствениците и започват да се защитават от прикрито изнудване)

Преглждайки страницата за Обществено обсъждане на МРРБ , открих тези Асоциации,които са изпратили писма до вас, с откровено надвишаващи правомощията им искания. В същото време хората — собственици, не са разбрали за това Обществено обсъждане, защото то не е получило необходимата гласност. На практика се получава, че МРРБ и НС, заедно с тези четири Асоциации, започват преднамерени действия срещу собствениците на жилища в Етажна собственост, с цел , създаване на законова база, за изнудване на собстевници.една и съща фирма , сключвайки Договори за услуга Професионален домоуправител, съвместно с няколко собственика, които манипулират кворум за ОС , на вход или блок - могат и вече имаме случаи на фалшифицирани документи, които се представят както в Общините, така и в съда. По този начин с недействителни документи , се узаконяват нерегламентирани плащания . Отказват се документи на собственици на апартаменти и чрез фалшифицирането се узаконява чрез всеки съд изнудване на собственици на платени жилища и тяхното рекетиране за изкупуване на жилищата им на безценица. Все в този аспект фирмите за Професионални домоуправители, които в своята дейност са вписали и продажба на имоти , реално от фирми за услуги се превръщат , заедно с определени собственици ,които чрез манипулации дългосрочно заемат функциите на Управителен съвет или КС, контролират нерегламентирано останалите собственици в блока .Въвеждат нововъдения като общи видеонаблюдения, но достъп до това имат само определени хора . Същото става и чрез отваряне на входни врати с чипове и асансьори - така апартаментите на собствениците се контролират и самите собственици се изнудват.

Какво имам предвид - 1. Частната собственост е неприкосновена

  1. Не може фирми за услуги да определят техническите параметри. На всички е ясно, че освен гаранционни срокове - сградите имат и ЕКСПЛОАТАЦИОННИ СРОКОВЕ
  2. Масово фирмите Професионални домоуправители събират пари , уж за ремонти - позовавайки се на ЗУЕС, но ги държат в банките и до тези пари,които са на всички собственици ,достъп имат само фирмите професионални домоуправители и УС и КС - управителни и контролни съвети .Те се състоят от 3-4 човека .максимум 6 .Не се знае при какви условия се съхраняват парите в банките -такси, начин на ползване. Не се представят Договори със строителни фирми ,които извършват ремонти . Не се ползват фактури, а общи бонове, от които не става ясно, дали някой си е закупил за себе си материали, или за общите части .
  3. Фирмите професионални домоуправители, заедно с УС и КС , въвеждат контрол над собствениците в блоковете, чрез чипове, до които те имат достъп за пускане на чип в действие или спиране , чрез чип се ползват асансьори и въпреки, че се плащат редовно режийни отт собствениците , фирмите и УС и КС спират по свое усмотрение за наказание на собственици, които си търсят правата. Въвеждат видеонаблюдение над общи уж части, а се оказва, че в отделни апартаменти има монитори за наблюдение на други собственици. Този контрол граничи с граждански ограничения, които се преслдват по Наказателния кодекс.
  4. Редовно на Общите събрания се узаконява кворум, какъвто реално липсва . Подписват се едни и същи собственици над 3 пъти . Но след ОС ,към Протоколите липсват тези списъци.
  5. Много от собствениците не сме допуснати от УС и КС до електромерите си, в новите блокове. Не може да се види какви са показанията на електромерите, не се знае кой може да е включен към даден електромер . Отказва се категорично достъп до показанията.
  6. Блоковете плащат уличното осветление на Енергоразпределителните дружества, тъй като Общините нямат улично осветление.

Дами и Господа, има още много проблеми, които ВИЕ , като некадърни управляващи създавате и узаконявате.

Спрете, това Обсъждане и нека, щом сградите са около 2 милиона , а населението в тях около 60 %, да има референдум и да се направи калкулация на всички създадени в годините неизправности. Да се иам предвид, че това са сгради, които имат ЕКСПЛОАТАЦИОНЕН ПЕРИОД, а не стока за един ден.

И най- важното - да се уважава Конституцията на България и НЕПРИКОСНОВЕНОСТТА НА ЧАСТНАТА СОБСТВЕНОСТ

написала писмото Д.К.

 13.04.2019 г Имам лични наблюдения за Търново и София ,както и за чужбина, където не съществуват закони, унижаващи частната собственост, чрез фирми за услуги .

Подател: Г.О.
Дата:15 април 2019

Уважаема г-жо Министър,

Изпращаме нашето предложение за промени в ЗУЕС. Предложенията са

обсъдени от други колеги (професионални домоуправители), адвокати и

хора, които активно участват в тази дейност.

Ще се надяваме да ни поканите при общественото обсъждане на закона.

С уважение:

 

До г- жа Петя Аврамова

Министър на регионалното развитие и благоустройството

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗА ПРОМЕНИ В ЗАКОНА ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТ

……….. ЕООД,  със седалище и адрес на управление : гр. Пловдив, район Централен, ул. ……….No …. представлявано от едноличния собственик на капитала и управител : Г.О.

Мотиви за промени в Закона за управление на етажната собственост :

Уважаема г-жо Министър,

Считаме че една от най — динамично развиващата се среда е тази в отношенията, които възникват в Етажната собственост. Законът, който беше създаден през 2009 г. е морално остарял, непригоден да задоволи непрестанно усложняващата се казуистика на все по — комплицираните случаи на взаимодействие в ЕС. До преди десет години преобладаващият сграден фонд и жилищна среда се състоеше от панелни блокове и застаряващо комплексно строителство, наследство от периода 1945 г. - 1989 г. В средата на 2019 г. сме изправени пред бум на строителство, все по — сложни архитектурни проекти, жилищни комплекси от „затворен тип”, вилни селища, търговски комплекси, открито комплексно строителство, комбинирани сгради, огромни търговски комкплекси. Нуждата да бъдат адекватно управлявани поражда необходимостта от прецизиране на законодателство съгласно специфичните нужди на всяка сграда. Урбанизацията на населението повишава и сложността на възникващите отношения. Законът в настоящата му редакция не може да задоволи тези потребности и да бъде регулатор в тази среда. Поради тази причина смятаме, че не само правните и практичните аспекти следва да вървят заедно, за да бъде създаден един изцяло нов, модерен закон, който да обхване всички казуси, за да се постигне по - благоприятна среда за живеене и бизнес.

В тази връзка се опитахме да акцентуваме върху важните проблеми и съответно да предложим варианти за тяхното разрешаване, които се надяваме да бъдат обсъдени в един контруктивен диалог и да намерят своето място в новелите на закона. Предлагаме следните концептуални промени : 1.Считаме, че ЕС следва да има право да определя начина по който се формират таксите за поддръжка и управление на общите части на сградата. Още повече, че в повечето случаи поради липсата на информация какъв е броя на собствениците, ползвателите и обитателите в сградата е невъзможно да се формира и размера на таксата. В доста от хипотезите жилищата се отдават под наем, има непостоянен брой обитатели, а и чл. 51. , ал. 1 ЗУЕС е неприложима към търговските обекти, в които трудно може да се установи текучеството на собственици и персонал. Определянето на

таксата за поддръжка и управление според квадратурата на имота е прието към момента при повечето жилищни комплекси от „затворен тип”;

  1. чл. 51, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС също са неприложими за повечето сгради на етажната собственост и следва да бъдат отменени. Независимо от това дали се обитава или не едно жилище, поддръжката и управлението на общите части е целогодишна и е необходима за поддържането на сградата в състояние, което я прави годна за обитаване. В жилищните комплекси от „Затворен тип”, ваканционните селища, комплексното строителство, освен сградата има още много зони, които трябва да бъдат поддържани - алеи, зелени площи, паркинги и паркоместа, басейни, детски площадки и др. Съществуват услуги, които са задължителни за сградите и комплексите. Примери за това са инсталиране и поддържане на системите за пожароизвестяване, пожарогасене, генератори за аварийно захранване, асансъори, асансьорното обслужване, озеленяване, охрана, видеонаблюдение, поддръжка на изгребни ями и други. Дори и електрическата енергия трябва да се включи в таксата на необитаемите жилища, тъй като в зимните периоди покривните нагреватели, нагревателите по водосточните тръби, захранващите тръби и други трябва задължително да работят, тъй като в противен случай се застрашава изправността на системите в сградите и може да се предизвикат аварии, които да бъдат скъпоструващи за отстраняване, а и могат да причинят нарушаване на целостта на сградата;
  2. От приемането на първоначалната редакция на ЗУЕС през 2009 г. до настоящият момент се построиха различен тип сгради и комплекси, като тенденцията е да бъдат все по - сложни като архитектура и начин на управление. ЗУЕС в сегашната редакция има оскъдната регламентация на жилищните комплекси от „затворен тип” и регулярната етажна собственост. Функционалните особености на сградите и предназначението им ги отличават една от друга. Затова законът трябва да създаде ясно разграничение и различни правила при поддръжката и управлението на комплексите от „затворен тип”, комплексното строителство, ваканционните селища, апарт - хотелите, търговските комплекси и др.;
  3. Да се въведе цялостна регулация на подземните паркинги, открити паркинги и паркоместата, както и да се обособи статута на паркоместата, дори и в случаите в които са разположени върху терен, който не е собственост на собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Тъй като паркирането, неправилното паркиране на автомобили в зоните на комплексите и сградите са едни от най - наболелите проблеми, както и липсата на механизъм за санкции в зоните за паркиране считаме, че следва да се прилагат правилата за движение по пътищата, определени със закон и органите на КАТ и местната администрация да имат правомощия да налагат принудителни санкции, а именно - глоби, репатриране на автомобилите, поставяне на скоби и др. В тази връзка на управителя на Етажната собственост следва да му се придаде статут на длъжностно лице и правомощия да налага санкции и да събира сумите, определени като глоби, да привежда в действие ПАМ /принудителни административни мерки/. Част от сумите биха могли да се причислят към бюджета на ЕС, а с другата част биха могли да се погасяват направените разходи към наетото дружество за трудово възнаграждение на служители, и др. разходи. В тази връзка следва да се увеличи координацията и взаимодействието между органите на администрацията, управителите и органите на ЕС и наетите дружества и лица за поддръжка и управление на общите части;
  4. Да се увеличи и обема на правомощията на управителите, както и на дружествата и лицата, наети с поддръжката и управлението на общите части. Всеки управител на ЬО да има възможност чрез издадена от съответната община служебна карта да има достъп до информация в регистрите на Общината, „ГРАО”, Кадастър и Имотен регистър, доставчици на електроенергия и водоснабдяване във връзка с информация относно данните на собствениците, касаещи пряко ЕС. Управителите следва да имат и улеснен достъп до административните услуги, касаещи ЕС. Един от съществените проблеми, възникващи в сградата на ЕС или в територията на жилищните комплекси е нарушаването на дисциплината, реда и приетите правила за вътрешния ред. Много лица вдигат шум, вандалстват, извършват системно хулигански прояви. На лицата, заети с управлението и поддръжката на общите части следва да им бъдат определени правомощия със съдействие на органите на полицията и местната администрация да налагат ефективни мерки, които да възпрепятстват по - нататъшни прояви;
  5. За да се стимулира заплащането на дължимите, но неплатени от собствениците такси и суми за поддръжка и управление на общите части, всеки собственик при сделка със жилището си трябва задължително да представи пред нотариуса и удостоверение от управителя за погасени задължения към ЕС, както и към дружеството, заето с поддръжката и управлението на общите части;
  6. Възможност за дигитализаиия на Общите събрания на Етажната собственост. Увеличава се тенденцията чужди граждани, или граждани с регистрация и местоживеене извън конкретното населено място да придобият имот или да ползват съшия през съответния сезон. Към настоящият момент 3 У ЕС предвижда като опция събранията да се провеждат или в сградата на ЕС или в близко до нея място. Това възпрепятства възможността собствениците, особено чужденци да вземат участие , да Формират изискуемия кворум, особено когато се касае за важни решения, изискващи мнозинство от собствениците. Поради тази причина и с оглед на развитието на технологиите ЗУЕС трябва да предвиди опция за дигитално участие, гласуване, вземане на решения, изразяване на становища и др. - смс, имейл, социални мрежи, софтуер, като по този начин ще се улеснят както собствениците неживееши на адреса и тези които го ползват само сезонно, така и чуждестранните граждани.

За да бъде известен всеки собственик, дори и тези, които не живеят трайно в имота, за провеждане на събрание, както и за да имат достъп до всяка информация, която касае ЕС - провеждане на ОС, взети решения и др. за всяка ЕС в Общината следва да бъде открита партида. В тази партида управителят е длъжен да регистрира, по възможност по електронен път, документацията, свързана с провеждане на ОСЕС:

  1. Изготвяне на единен софтуер, за чийто изготвяне може да се проведе и търг по реда на ЗОП. Чрез този софтуер всяка ЕС да има възможност да извърши регистрация, а чрез индивидуален номер всеки собственик на имот да извъшва проверка за дължими суми, извършени плащания, обявени покани за общи събрания на ЕС, взети решения, отчети, документи и др. С реализацията на предложенията по т. 7 и т. 8 се ограничава невъзможността собствениците активно да участват в провеждане на ОСЕС. да гласуват за онези решения за които е нужно да формират дори и квалифициран кворум, които на този етап, заради задължителното физическо участие или представителство е трудно постижимо. С увеличаване на възможността за уведомяване на собствениците за провеждане на ОСЕС и дистанционното участие в него се

Г™?— На собствениците в гласуване на решения за които ЗУЕС предвиди домомпГ* ^ ^ Провеждане и гласуване - например избор на външен Р л и УпРавител на ЕС. Практически се оказа невъзможно да се съберат татъчно собственици, които да формират 67 % от идеалните части от общите части на сградата. С надлежно уведомяване собствениците ще носят „отговорност’ за со ственото си бездействие, което ще позволи да бъде снижен кворумът за вземане на тези решения. Така сградите и комплексите ще получават една достъпна услуга по поддръжка и управление от външен „домоуправител”.

. Във връзка с т. 7 и т. 8 трябва да се даде възможност ОСЕС да се провежда извън сградите на ЕС и на други места, които са удобни за собствениците. Ако ЕС представлява ваканционно селище покрай морето, а собствениците живеят в други населени места ще бъде практично ОСЕС да се проведе на място, на което всички ще имат добра логистика;

  1. Друг съществен проблем е осчетоводяването на сумите за поддръжка и управление на общите части на сградите. Според нас е погрешно схващането, че ЕС следва да се приравни на ЮЛ и тези суми представляват приход за ЕС. Събраните такси в бюджата на ЕС са строго целеви - те се дължат по силата на закона и тяхното предназначение е да покриват разходите за поддръжка, управление и ремонт на общите части. Те не представляват приход или печалба за ЕС. Поради тази причина не следва да попадат под регулацията на приходната агенция. Тези суми трябва да се отграничават и от възнаграждението, което получават „професионалните домоуправители” за предлаганата от тях услуга по поддръжка и управление, които в действителност подлежат на облагане съгласно закона. ЗУЕС или данъчните закони следва да дадат ясна регулация на този съществен проблем. Считаме, че трябва да се даде ясен отговор и какъв е фискалния документ - /касов бон, приходно - разходен касов ордер или др./, който следва да бъде издаден на крайния потребител /собственик, ползвател, обитател/.
  2. Улесняване начина на събиране на таксите по съдебен път от некоректните собственици. В настоящата редакция ЗУЕС позволява дължимите суми да се събират или по реда на чл. 410 ГПК или по исков ред. Производствата често траят дълго време, а ЕС се нуждае от тези средства, за да покрива регулярно разходите си. Същевременно, длъжници, които продължават да не плащат, изпадат в дълг за нов период от време. Ако се приеме процедурата на чл. 417 ГПК за възможна опция, ЕС ще може бързо и динамично да събира дължимите суми. Съдебното основание да се предприеме такава процедура може да бъде констативен протокол по образец, изготвен от МРРБ, заверен от управителя на ЕС и длъжностно лице към съответната Община. С оглед на трудностите дължими суми да бъдат събиране по надлежен ред от чуждестранните граждани, същите да бъдат задължени да бъдат регистрирани към съответната Община и да имат адрес за кореспонденция и адрес на който съдът, администрация и съдебни изпълнители да ги уведомяват и адрес на който да получават съобщения и

книжа;

  1. В случаите в които законът предвижда възможност за изваждане на собственик ползвател или обитател от даден имот следва да бъде уточнен както реда по които се провежда процедурата, така и съществуващото несъответствие бва да

чл. 410 ГПК. Считаме, че процедурата по изваждане на собственик от              P

П° “ °Лекотена и по - бъРза ПРИ определени обстоятелства, констатирани дновременно под контрола на Общината и полицията - например ако собственик с Д иствията си застрашава целостта и сигурността на сградата, причинил е значителни ти и т.н., ако нарушава трайно, системно и грубо вътрешния ред на сградата, причинява и е причинил при битови скандали и хулигански действия лека, средна или тежка телесна повреда на друг обитател на сградата.

Изваждане от имота като санкция следва да бъде извършено при системно неспазване на решенита на ОСЕС, при системно неплащане на дължимите суми за поддръжка и управление на общите части, при системно неспазване на правилника за вътрешния ред на ЕС, като се следва ускорена процедура;

Органите на МВР и местната администрация следва да оказват съдействие за реализирането на процедурата по изваждането;

. При изготвяне и одобряване на инвестиционния и идейния проект на сградата и /или комплекса инвеститорът да бъде задължен да изготви и представи и проект за управление на ЕС и/или комплекса, който да бъде одобрен в хода на въвеждане на сградите в експлоатация. Ако се касае за сделка с имот в жилищен комплекс от „затворен тип , комплексно строителство, ваканционно селище , нотариусът да бъде длъжен да изиска и договор за управление на общите части на сградата или комплекса. Същият следва да бъде заверен нотариално и вписан по партидата на имота ведно с нотариалния акт. С тази мярка се цели облекчаването на поддръжката на комплексите в първите няколко години, докато търпи заселването, тъй като тогава провеждане на ОСЕС, вземане на решения, касаещи управлението на ЕС и/или комплекса, сключване на договор с фирма - „професионален домоуправител” е почти невъзможно заради липсата на кворум или пък съсредоточието на висок процент идеални части от „общите части” в едно или няколко лица;

  1. Общият максимален праг на вноските за управление, поддръжка на общите части и за ремонтни дейности не следва да надхвърлят размера на реалните разходи за поддръжка и управление или тези които като прогнозни стойности са заложени в бюджета на ЕС;
  2. При изпадане в невъзможност инвеститорът да не изпълнява задълженията си по сключените между него и етажните собственици договори за управление, ЕС следва да имат право и по - скоро задължение да проведат съвместно ОС на всички ЕС в комплекса и да изберат начин на управление и поддръжка. Това изискване трябва да отговори на нуждата жилищните комплекси от „затворен тип”, както и всички подобни комплекси не бъдат оставени без управление и да има приемственост,
  3. С оглед и на нарастващата нужда от контрол върху фирмите и лицата, заети в сферата на предлаганата услуга за поддръжка и управление на ЕС и с цел предотвратяване на злоупотреби, определяне на стандарти на услугата следва да се създаде единен Регистър на „професионалните домоуправители” към МРРЬ, регулаторни правила и поставянето им под лицензионна дейност, както и възможности за одит и контрол към нарушителите. Създаване на браншова опганизаиия. а именно ..Камапа на професионалните домоуправители . С оглед и на повишаване на качеството на предлаганите от дружествата услуги е необходимо да въведат изисквания за минимална квалификация на персонала, които е зает в бранша. За да се обезпечи юридическата страна на дейността на фирмите, която представлява един висок сегмент според нас като задължително изискване следва да се приеме
Подател: М.Г.
Дата:15 април 2019

ЗАЯВЛЕНИЕ - ПРЕДЛОЖЕНИЕ

 

ОТ: М.Г. - собственик на ап., в сграда етажна собственост, 

 в София, управлявана от          

 ФИРМА на основание сключен договор за услуга

 

АДРЕС ЗА КОРЕСПОНДЕНЦИЯ:

 

ОТНОСНО: Обществено обсъждане на промени в ЗУЕС

 

Предлагам на вниманието на МРРБ и съответните експерти:

С цел осигуряване на защита на интересите и правата на собствениците, които са поверили управлението на събраните от тях средства по ЗУЕС /за управление поддръжка и за ремонт и обновяване на етажната собственост/ по силата на договор на дружества за управление на етажна собственост:

Да се обсъди и съгласува становище относно:

 

  1. Законовото регулиране на дейността по управление на етажна собственост от несобственици на основание договор по чл.19, ал.8 ЗУЕС и
  2. Въвеждането на задължителна застраховка „професионална отговорност” за дружествата и лицата несобственици, изпълняващи функции на управители в сгради в режим на етажна собственост в зависимост от прехвърлените им правомощия по чл.19, ал.8 ЗУЕС.

Горното предложение основавам на следното: Дружествата и лицата извършващи дейности по управление в сгради етажна собственост на основание договор чл.19, ал.8 ЗУЕС в много от случаите разполагат с достъп до съответните целеви сметки по ЗУЕС на етажните собствености и възможност да извършват разплащания от тях, но без да е уреден изрично въпроса за отговорността им в случаи на неправомерно изразходвани средства – без съгласието или във вреда на собствениците, както и защитата на собствениците в случаи на фалит на подобни дружества управляващи сгради етажна собственост вкоито доста често е концентриран значителен ресурс.

Като собственик в сграда етажна собственост, на когото никак не е безразлична съдбата и сигурността на средствата набрани по сметките на етажната ни собственоцт и по повод нароилите се множество фирми представящи се като „професионални” домоуправители, направих справка за гр.София в търсачката на GOOGLE, като за фирмите излезли на първите 3 /три/ страници с резултати от търсенето, направих и съответните справки в публичния търговски регистър. Така установих, че почти всички фирми, които се занимават с управление на общите части на нашите домове в сгради етажна собственоцт са дружества с ограничена отговорност и са преобладаващо с уставен капитал, респ.отговорност, от порядъка на 1 лв. до 500 лв. В подкрепа на горното прилагам съответните извадки от публичния търговски регистър.

Същевременно при справка на фирмените сайтове на същите дружества, услугите по управление които същите предлагат включват и извършване на разплащания по поддръжката на общите части, в т.ч. и текущи разходи, както и организиране и заплащане на ремонти в общите части. Така например от сайта на фирма. „Вход мениджър” ЕООД /виж приложената разпечатка/ - един от основателите на Асоциацията на дружествата за управление на етажна собственост /АДУЕС/, е видно че дружеството управлява  над 1300 /хиляда и триста/ етажни собствености с над 30000 /тридесет хиляди/ домакинства, като в много случаи в зависимост от договорената услуга разполага и с достъп до съответните сметки на етажните собствености и с набраните от домакинствата средства по тях от паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и от паричните вноски във фонд "Ремонт и обновяване", както и с възможност за разпореждане със средставата в тях.

 

И тук логично идва основния ВЪПРОС 1:

Какви са гаранциите за собствениците в сграда етажна собственост управлявана от дружество по силата на договор, че целево събраните от тях средства по ЗУЕС са защитени срещу неправомерно харчене, в т.ч. и харчене в разрез с взетите от тях решения на общо събрание, т.е. в тяхна вреда ?

А в тази връзка следват и:

 

ВЪПРОС 2: 

Ако така наречения „професионален домоуправител”, е дружество с ограничена отговорност до размера на уставен капитал от 2, 10, 20, 30, 40, 50, 100, 500 или дори 5000 лева, то как ще бъдат гарантирани интересите на етаните собственици с чиито средства разполага същото това дружество във всеки един момент при положение, че размера на същите средства надхвърлят многократно /в стотици и хиляди пъти/ размера на сумата до който въпросното дружество носи отговорност?

 

ВЪПРОС 3:

Ако дружеството изхарчи неправомерно средства на етажните собственици надхвърлящи собствения му уставен капитал, то каква е гаранцията че тези виновно изхарчени средства ще бъдат възстановени някога на етажните собственици, щом дружеството е отговорно до размера на уставния му капитал, и особено ако се окаже и неплатежоспособно?

 

ВЪПРОС 4:

Ако дружеството обяви фалит дали етажните собственици, които по силата на договорни отношения са му поверили и управлението на средствата набирани от тях целево по ЗУЕС - за управление и поддържане на общите части и за ремонт и обновление, ще получат някога обратно целево заделяните и събрани от тях средства по съответните сметки? При управление на 1000 бедни етажни собствености със средно само по 1000 лв. в касата на всяка една от тях това означава, че дружеството домоуправител има достъп до 1 000 000 лв., а отговорността му е сведена единствено до размера на смехотворния размер на съответния му уставен капитал.

Моето лично мнение на собственик в сграда етажна собственост управлявана от такова дружество с ограничена отговорност, което представям пред МРРБ в рамките на протичащото в момента „Обществено обсъждане на промени в ЗУЕС” е следното:  Предвид все по-разпростиращата се практика на ползване на подобни услуги от етажните собствености в страната и с цел защита на интересите и правата на собствениците в тях е наложително и особено необходимо, дружествата и лицата извършващи дейност по управление на етажна собственост на основание договор по чл.19, ал.8 ЗУЕС да подлежат на сертифициране от МРРБ по съответен ред, а за извършваната от тях дейност по управление да сключват задължителна застраховка „професионална отговорност” в размер гарантиращ възможността поверените им за управление средства на етажните собствености да бъдат възстановени в пълния им размер във всеки един момент, в който възникне необходимост от това.

Освен ако не искаме рано или късно всички ние отново да плащаме милиони левове заради нечий фалит – този път не за КТБ, а за някое и друго дружество управлявало средствата на сгради в режим етажна собственост по свое осмотрение и за своя изгода или решило да преустанови дейност и да похарчи въпросните средства извън страната, заради непълноти в Закона.

Приложение: съгласно текста - Извадки от търговския регистър за фирми упражняващи дейност по управление на етажна собственост – 21 бр.справки; Разпечатка от фирмения сайт на Вход мениджър

12.04.2019г., Гр.София   

Подател: С.С
Дата:15 април 2019

В настоящия ЗУЕС има пропуски относно издаване на разрешение за ползване на заведения и баничарници в режим на етажна собственост.Никои не пита собствениците дали са съгласни да има такива търговски обекти и най вече с неизградена вентилация.Създават проблеми на живущите над тях,моля да направите необходимите промени.

Поздрави

Подател: П.Д.
Дата:15 април 2019

До

Директор на дирекция „Жилищна политика“ в Министерството на регионалното развитие и благоустройството

г-жа Гергана Благиева

 

Уважаема г-жо Благиева

Прочетох какво сте казали в телевизия „Канал 3“ и се почувствах удовлетворен, че има надежда да се променят нещата в нашата държава.

Но искам да акцентирам върху следните проблеми които не са засегнати в пълна степен до момента:

   В новите предложения на закона да има отделни глави за ОБЩИНСКИ ЖИЛИЩА,  ПРОФЕСИОНАЛНИ ДОМОУПРАВИТЕЛИ и НАМИРАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ ЗА СОБСТВЕНИК.

 

  1. ОБЩИНСКИ и ВЕДОМСТВЕНИ ЖИЛИЩА – собственост на държавата представлявани от кметовете и ведомства като собственици които ги дават под наем.

            Та питам аз този собственик кмета/ведомство в ЗУЕС различава ли се по нещо от собственика физическо лице от ЕС?

            По внесения от МРРБ и приет от НС закон се вижда, че не се различават двата собственика, та ако се различават би трябвало да ги видим в тези промени в отделна глава от закона!!!

  1. задължения на кмета/ведомства и контрол;
  2. наемател-задължения и права;
  3. плащания от наемателя / към община-ведомства и ЕС/ - представяне на обратна информация на тримесечия или четиримесечия до кметства/ведомства, че са платени всички разходи а домоуправителите да изпращат информация в същите срокове за плащания към ЕС и дали има проблеми с наемателите;
  4. наемателите са с безсрочни договори защо /никакъв контрол над собствеността от страна на държавата-ведомствата/. Кмета/ведомството се намесва единствено когато се констатират големи суми за плащане/НАЕМИ, ТОК, ВОДА, ПАРНО И РАЗХОДИ В ПОЛЗА НА ВХОДА/ и при проверка на собствеността си кметската/ведомствената комисия констатира, че това жилище се нуждае от капитален ремонт, защото няма изграден механизъм за проверка дали се плащат тези сметки редовно от наемателите и как се поддържа това жилище.

            Причини за да я има тази глава с механизми за контрол и помощ в закона:

А.) Наемателя напуска жилището и отива в друг град, държава и започват проблемите с направените от него/семейството му/ разходи за ЕС и собственика държавата;

Б.) Наемателя се чувства, като собственик когато всичко е добре, но ако са необходими средства за ремонт към ЕС не го интересува нищо бил под наем, кметствата/ведомствата мълчат и не вземат отношение, защото в ЗУЕС нямат конкретни и специфични задължения на контрол и оказване на съдействие на ЕС;

В.) Помощ на социално слаби, бедни, пенсионери с ниски пенсии и самотни майки с деца:

Пример: социално слабо многодетно семейство настанено в голям апартамент, хубаво е за семейството но за задълженията му към ЕС започват проблеми с неплащане на разходи, при така измисления вариант към момента, че семейството се задължава да поема всички разходи по ремонт на блока изключая покрив и водопровод, започват проблемите и психическото напрежение между съседите. Някои семейства обитаващи такива служебни жилища са с голям % ид. части и при изчисляване на средствата за ремонт се отказват да плащат

      а.) По служебен път да се събере информация за статута на изброената група по-горе и същата да достигне до домоуправителя на ЕС и как се помага на тези хора от страна на държавата със средства които ще се дължат към ЕС. Информацията да се обновява всяка година за да бъде адекватна към статута на тези лица за помощ. Информацията може да бъде изпращана и на електронните пощи на домоуправителите представени в кметствата;

      б.) В закона да се упоменат стъпки как трябва да постъпи домоуправителя при такива ситуации за да са доволни всички собственици;

 

  1. Кметовете/ведомствата се явяват собственици с % ид. части на апартамент от даден вход, каква е зависимостта на собствениците по закон и собственика/кмет-ведомство/ от друга страна по закон, едните плащат а кмета/ведомството не.

      Казус от 11.04.19 със заместник кмет в община в София, на когото представям документ за плащане на разход на % ид. части от общата сума за закупена на входна врата на нашия вход и ми се казва, че собственика кмет не плаща за врата а плаща само за покрив и водопроводни тръби при тяхната смяна.

    Парадокс със закона в който се казва, че решенията на ОС се изпълняват от всички собственици, закона не дели собственици от входа и собственика кмет/ведомство с някакъв приоритет!!!

   Заради това искам да въведете отделната глава ОБЩИНСКИ ЖИЛИЩА за да се вижда кой за какво отговаря и кой кого контролира за да се знае от собствениците на входа към кого да предявят взискание, че не си изпълнява задълженията по съдебен път.

  Не отразявайки предложените глави в новите промени на закона, ще значи че вие сте съгласни с нерегламентираните действия на кметовете/ведомствата защото Вие МРРБ сте вносители на промените в закона и тогава при подобен случай с кмет/ведомство който не си плаща като собственик на общинско/ведомствено жилище ще бъдете подвеждани под съдебна отговорност като вносител на анархия в ЕС и държавата.

            Когато закона се внесе в НС и партиите го обсъждат ще разберем коя партия ще защити интересите на българските граждани в пълен обем.

  1. Вноски по фонд ,,Ремонт и обновяване“ са задължителни за всички собственици, но тук собственика кмет/ведомство не го изпълняват съгласно закона и си го тълкуват по свой собствен начин следствие на което предлагам:

            А.)  Определените вноски по ф. ,,РО“ на апартамент на месец да се получава от Председателя на ЕС от касата на кметството/ведомството за цялата година и да се заведе в сметката на ЕС и по партида в книгата на касиера за да не се правят банкови разходи за преводи;

            Б.) Като собственик кмета/ведомството си плащат всички разходи заявени от председателя на ЕС, независимо от характера на извършения ремонт на касата на даденото ведомство;

            В.) Държавата да си направи служебни жилища/блокове и не създава проблеми на ЕС за даване на средства за ремонт.

  1. Голяма част от засегнатите въпроси по-горе касаят и отдадените апартаменти от собственици на наематели и законовите изисквания и контрол за тяхното пребиваване да бъдат описани по ясно:

            - наемател който не си плаща, собственика да възстановява средствата за неговите разходи;

            - повече контрол от страна на държавата при обитаване на отдадени имоти от чужди граждани.

 

  1. ПРОФЕСИОНАЛНИ ДОМОУПРАВИТЕЛИ –
  2. права и задължения;
  3. регламентирани мероприятия и събития които могат да провеждат;
  4. извършване на ремонти само след одобрение на ЕС;
  5. при ръководене от 2000 до 4000 домакинства във фирмата трябва да има по щат електротехник и водопроводчик за да не се начисляват безумни цени за ремонти а наетите специалисти да си изпълняват задълженията по длъжностна характеристика, от 4000 на горе във фирмата може да се говори и за машина за отпушване на канализация и осъществяване на ремонти от по сериозен тип с назначен личен състав;
  6. Контролиращи органи и последствия за фирмите не изпълняващи задълженията си по договор, и плащане на неустойки на собствениците.

 III. Регламентиране начина на вземането на адреси и телефони на собственици които нямат данни при домоуправителя за кореспонденция и предоставянето на информиране за решенията на ОС на ЕС, събиране на средства които не са предоставели и средства за неотложен ремонт, защото не са попълнени бланки за контакт с председателя/домоуправителя/ на ЕС.

  1. Чрез органите на МВР/районни инспектори/ при условие, че се представи домоуправителя на районния инспектор и същия провери чрез сайта на общината, че това е избрания домоуправител и същия е публикуван на сайта на общината за домоуправител  да му предаде необходимата информация.
  2. Инспектора да оповести собственика да се представи на домоуправителя и да предаде своите данни за контакт с него.
  3. Да бъде изготвен протокол от инспектора и домоуправителя за това, че инспектора е оповестил в еди колко часа на дата собственика на проблемния апартамент да се представи на домоуправителя и че ако не се представи в дадения срок ще заплати глоба в размер на 500 лв.
  4. При свързване на инспектора отново със собственика и същия не се представи в определения срок при домоуправителя собственика да понесе санкция от

500 лв. и да положи обществено полезен труд в размер на 10 работни дни.

            Хубаво е да получаваш предложения г-жо Благиева но и даването на някакъв отговор от ваша страна също ще се отрази добре за комуникацията с вас.

 Пожелавам ви успех

Подател: А.Н.
Дата:15 април 2019
  1. плащането на ежемесечните вноски за електричество на всеки апартамент да става едновременно с плащането на ежемесечните такси текущи разходи. да се прекъсва електричеството на апартаментите които не платят таксите.
  2. общинските власти да се намесват по решително при неплащане на разходите за незабавни ремонти. да се уважават сигнали не само от домоуправителя а от всеки апартамент. обикновено общото събрание се произнася за плащането на извършен незабавен ремонт, например ремонт на покрива. това одобрение не е необходимо тъй като е регламентирано от закона а именно плаща се пропорционално на притежаваните общи части.
  3. да се въведе редуциран състав на общото събрание като в него не се включват хората живеещи за дълго време в чужбина.
  4. при два неуспешни опита да се събере необходимия кворум на общото събрание общинските власти да се намесят и да вземат решение вместо общото събрание. това е особено важно при финансовите въпроси.

5. да се отнеме правомощието на общото събрание да определя кое е необходим ремонт и кое незабавен. това трябва да се прави от експерти.

Подател: А.Н.
Дата:15 април 2019

Здравейте,

Законът следва да е изготвен в услуга на собствениците и ползвателите на жилищата, а не на "професионалните" домоуправители. При изготвяне на новите правила следва да имате предвид, че професионалните домоуправители се явяват финансово и юридически по-силната страна при взаимоотношенията им с етажните собствености, и някои от тях често злоупотребяват с това си положение. Затова промените в закона следва да защитават по-слабата страна - обикновените собственици и ползватели, които често са хора на възраст и много лесно могат да бъдат манипулирани и излъгани.

Понякога агенти на професионалните домоуправители подлъгват възрастни хора с лъжливи обещания да сключат договор, дори и без да се проведе изискуемото общо събрание, а в последствие за цялата етажна собственост е почти невъзможно да развали или прекрати макар и незаконно сключения договор. Обикновено за прекратяване на договора се изисква общо събрание, което "професионалният" домоуправител никога не насрочва, начисляват необосновано високи сметки, а на несъгласните се изваждат изпълнителни листа и се изпращат събирачи на вземания. Този терор трябва да спре!

Затова предлагам мерки, които да отсеят некоректните професионални домоуправители и да стимулират коректните:

- Лицензионен режим за професионалните домоуправители;

- Срокът на договора на професионалния домоуправител трябва да е за не повече от 1 година, и този срок по никакъв начин да не може да се удължава. След изтичането на годината, договорните отношения и всички правомощия и задължения по договора автоматично да се прекратяват, като вратичката за нерегламентирано удължаване на правомощията на управителния съвет, а от там и на договорните отношения - Чл. 21, ал. 2 следва да се затвори. Евентуално да може да се направи нова процедура и избор на нов/същия професионален домоуправител с нов договор, съответно пак за не повече от година;

- Необходимия минимум за избор на професионален домоуправител трябва да е поне 75%, а не досегашните 67%, от идеалните части, за да е наистина ясно, че мнозинството иска точно това, което несъмнено е в пъти по-скъпо, и да се сведе до минимум издевателството над несъгласните;

- Да се предвиди законова възможност за предсрочно прекратяване на договор на професионален домоуправител. По инициатива на 20% от идеалните части да се насрочва общо събрание, БЕЗ УЧАСТИЕТО на професионалния домоуправител, на което да се прегласува договора на професионалния домоуправител. Ако не събере необходимия минимум по предходната точка (75%), то договорът да се прекратява предсрочно, за което протоколът от това общо събрание да е достатъчно основание.

- Законови ограничения за размера на вноските за режинийни разходи - сумата от всички вноски да НЕ надхвърля 2 пъти обичайните разходи за поддръжка на входа, тъй като има незаконосъобразни опити да се събират пари за капитални ремонти чрез вноските за режийни разходи.

- чл. 17, ал. 2, т.7 да се промени така, че

    - да е недвусмислено ясно, че се отнася само за юридически или физически лица, които НЕ са собственици. Причината е, че юристи от община Триадица, гр. София, правят особен прочит на гореспоменатия член, незаконосъобразно разширявайки неговото действие И върху лица, които са собственици, за което прилагам реално писмо от юристконсулт на община Триадица,  до новоизбран домоуправител, собственик и ползвател в ЕС:

 

Уважаеми г-н Хххх, 
във връзка с подаденото от Вас уведомление по чл. 46Б за регистрация на ЕТС на ул. "Хххх" Ви уведомявам, че съгласно чл. 17, ал. 2, т. 7 от Закона за управление на етажната собственост общото събрание на собствениците приема решения за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя) с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Проведеното от Вас събрание е легитимно, но необходимото мнозинство за избор на домоуправител не е спазено. В регистъра на ЕТС, воден от СО Район "Триадица" направеният избор ще бъде отразен, но не следва да Ви бъде издаден документ, удостоверяващ качеството Ви управител.
......
С уважение, 

 

С оглед на горните мотиви предлагам следните примерни промени, оцветени в червено:

Чл. 11. (1) Общото събрание:

т.5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, сумата от които не може да е по-голяма от 2 пъти обичайните разходи за поддръжка;

Чл. 12.

(2) Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.

(3) Искането по ал. 2 се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Изключение е когато функциите на управителния съвет (управителя) са възложени на лице, което не е собственик или позвател и целта на общото събрание е прекратяване на пълномощията му. Тогава общото събрание се свиква от собствениците по ал. 2, без да се отправя искане до управителния съвет (управителя).

 

Чл. 17. (2) Общото събрание на собствениците приема решения:

т.7. за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, лицензирани да изпълняват дейността "професионален домоуправител" - с мнозинство повече от 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Това изискване не се прилага когато членовете на управителния съвет (управителя) са юридически или физически лица, които са собственици;

Чл. 19. (8):

По решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици, лицензирани да изпълняват дейността "професионален домоуправител". Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до една година. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за една година, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон. Всички правомощия на изпълнителите по тези договори се прекратяват с прекратяване или изтичане на срока на съответния договор.

Чл. 19. (9) - Нова:

Договор за възлагане на правомощията или част от тях на физически лица или на юридически лица, които не са собственици може да се прекрати предсрочно с решение на общото събрание, на което изпълнителят по този договор не е успял да събере мнозинството от 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

Чл. 21. (2):

(2) Управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет (управител), с изключение на възложените по чл. 19, ал. 8 правомощия, които се прекратяват с прекратяване или изтичане на срока на съответния договор.

Надявам се да съм полезен,