Промени в ЗУЕС 2019 г. - Регистър на постъпилите предложения

Подател: Т.П.
Дата:15 април 2019

Здравейте. От личен опит, като У-л ЕС бих искала да се включа в обсъжданията на ЗУЕС със следното:    

  1. Книга на етажната собственост – Вписването в нея на собствениците, наемателите и обитателите да е задължително. Инициативата за вписване да е на собственика, не на домоуправителя. При невписване да се информира общината или РУ на полицията. В момента вписването не е задължително и хаосът е пълен.
  2. Ред за свикване на общо събрание – Да отпадне задължението на У-л етажна соб-ственост да издирва по ,,целия свят” собствениците, за да ги уведомява, че се свиква общо събрание. Да отпадне и задължението му да им изпраща покани или да им теле-фонира. Таксуването и заплащането на разговорите ( някои извън страната ) е за сметка на домоуправителя, а и не може да се докаже какво и с кого е разговаряно. Да остане само поставянето на покана на видно място и/или уведомяване чрез електронна поща и то само на лицата заявили писмено такава пред У-л ЕС. Телефони да се използват само в извънредни ситуации.  По аналогичен начин стои въпросът с изговения протокол за проведеното общо събрание ( чл. 16, ал. 7). И процедурите:  покана за общо събрание, протокол за поставянето и на видно място, подпис на свидетел;  както и протокол от общо събрание, съобщение за него, свидетел, са ненужно утежнени.
  3. Да отпадне прилагането на пълномощното по чл.14, ал.5 към протокола от ОС. Има безсрочни пълномощни и прилагането им към всеки протокол е безсмислено. При необходимост да се представя пред съда.
  4. Кворум от 67% идеални части от общите части на етажната собственост, ( чл.15, ал.1 ) да се изисква само, ако на конкретното общо събрание предстои вземане на решения за които се изисква съгласието на минимум 67% идеални части от общите части на еажната собственост . В общия случай изискуемият минимум за кворум да е не по-малко от 50% от идеалните части от общите части на ЕС. Алинеи 2 и 3 да се обеди-нят, като събранието се отлага с  един час,  провежда се и се счита за законно колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени. Съображе-нията ми са сл.: Събранията се провеждат през седмицата след работно време и хората са изморени. Ако няма необходимият кворум, всяко отлагане води до намаляване на броя на представителите. Разтакаването е изнервящо за всички. 
  5. Да се прецизират понятията Управителен съвет (Управител ) в чл.19. Да се запази мнозинството по ал. 8.
  6. Да бъде преработен чл. 50. Да не бъде задължително създаването и поддържането на фонд ,,Ремонт и обновяване”, особено за новопостроени сгради. Същите имат от 5 до 10 години гаранционен срок и проблемите се отстраняват от строителя. Размерът на ежемесечните вноски да не се обвързва с минималната работна заплата. Самото създа-ване и поддържане на фонда чрез банкова сметка създава неудобства на хората, сумите се завишават от банковите такси, инфлацията ,,изяжда” парите и т.н.
  7. Да не се променя чл.51, ал.1,,......независимо от етажа на който живеят.” Да няма лица освободени от заплащане на разходи, като отпадне от ал..2 текста: ,,...както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.” Да се корегира текста на ал.3 в смисъл, че за необитаемите имоти се дължи ежемесечна такса за управление и поддържане на общите части в размер заплащан за минимум един човек. Сегашния текст от 50% не дава ясно да се разбере 50% от колко и какво? Няма начин да се докаже, кой колко време обитава имота си и колко време отсъствува. Адресната регистрация и деклараци-ите не са доказателство. Освен това, когато някой е имал стотици хиляди да си закупи няколко имота, ще трябва да има и по 5 лв./месец да заплаща за тяхната поддръжка. Независимо дали се ползва или не даден имот с времето се амортизира. И всеки, който се отбива да си нагледа ,,вилаета” ползва асансьор, осветление, минава през тревните площи на двора, които останалите  ,,глупаци” поддържат. Да се прецизират ал. 5 и 6. Сегашният текст позволява различно тълкуване.
  8. Относно асансьорите – такса да се дължи от всички независимо от етажа. Живее-щите на 1-ви и 2-ри етажи от панелките ползват асансьор, когато отиват до по-горните етажи/тавански и подпокривни помещения. Някои се изхитряват и се возят до 3-я етаж, след което слизат до 2-я. В зависимост от строителното изпълнение на блока има асансьори, които спират между етажните площадки. При новото строителство има подземни етажи - минус 2 –ро/3-то ниво. За тях 1-ви жилищен етаж се оказва 3-ти или 4-ти за асансьора. Освен това на етажна площадка може да има по 10 апартамента. Едни искат асансьор – други не. Абсолютно неприемливи са предложенията да се плаща пропорционално спрямо етажа на живущите. Натоварването на асансьора се определя не от етажа, а от броя включвания и от теглото на товара. Живеещите на по-ниските етажи могат да ползват асансьора много по-интензивно и с много по-големи натоварвания. Човек живеещ на първия етаж може да блокира асансьора и да го извади от употреба по различни причини и т.н.  Да се забрани ограничаването на достъпа на живущите до асансьора, независимо от предлога. Общите части и асансьорите са собственост на всички и всеки е длъжен да ги поддържа и да има безпрепятствена  възможност да ги ползва.
  9. Да се предвиди бърза и лесна процедура за събиране на вземания от длъжници.

  10.В част от коментариите явно личат лобистки интереси. Да не се вземат под внимание.

  1. Да се прецизират всички понятия, като полезни разходи, оборудване...и т.н. 

   И в заключение: Законът трябва да е разбираем за хората, лесно приложим и да защитава правата и интересите  най-вече на коректните и отговорни собственици.

Подател: Г.Д.
Дата:15 април 2019

Уважаеми господа,

Изпращаме Ви предложения за промени в ЗУЕС направени от наши членове.

Бихме искали да уточним, че в ………. членуват фирми главно занимаващи се с инвеститорска дейност, свързана със строителтсво на сгради по българското Черноморие. Голяма част от тези фирми, при реализация и продажба на недвижимите имоти които строят, остават като обслужващи и управляващи компании на същите тези имоти.

Считаме, че за подготвянето на промени в ЗУЕС можем да бъдем грамотен и

коректен партньор. Бихме искали да бъдем поканени на среща с екипът,

които ще започне да обмисля промени и редакции по ЗУЕС.

 

Като представители на нашия сектор от икономиката сме готови да

предложим своя опит, за да бъде направен коректен и качествен закон за

управление на различните видове сгради.

Ще очакваме обратна връзка.

 

В ЗУЕС трябва да се разграничи управление в комплекси, в коитo собственици на СОС притежават общи части в терена, и комплекси, в които собственост на земя не принадлежи на собствениците на СОС. Такива са курортни комплекси по Черноморие и зимни курорти, в които апартаменти предимно се продават на чужденци, основна част от които имат забрана за купуване на земя (Конституция РБ чл.22 и Закон за собственост чл.29).

В настоящия момент за комплексите, построени преди 2009 г. чл.2 на ЗУЕС внася само недоразумения, защото е неизпълним. Всичко е смесено: държавна и частна земя, сграда и сгради. Поради отсъствие на санкции при не сключване на договора много често се намират мошеници, които агитират собствениците тези договори без нотариална заверка да бъдат развалени. Агитират собствениците със създаване на ЕС и управление с Общо събрание да икономисват разходи, неплащайки възнаграждение на инвеститора, и да не плащат данъци на държава. Предлагат незаконни услуги: почистване, ремонти, даване под наем. По този начин се измества юридическо лице- собственик на терена, и се извършва незаконов бизнес. Целия сектор от икономика преминава в «сивия сектор». Всъщност собственици на апартаменти, които при закупуване са се съгласили с офертата на инвеститора относно размера и условията на такса-обслужване и са подписали договор, впоследствие опитват да оставят само своите права относно ползване на инфраструктура без да имат задължение да заплатят на собственика.

Има и огромни противоречия в съдебната практика, като някои решения изобщо не намират законово основание и се приемат само от свободното тълкуване на ЗУЕС и ЗС от съдии. Например, налице е определение « етажна собственост на комплекс», в което изобщо е изместен инвеститор и пр. Съдилищата позволяват ОС да приема решения за ползване на чужда собственост ( басейни, терени) без волята на собственика. Позволяват няколко сгради да се управляват от едно ЕС, размествайки вещни права и основно понятие за неделимостта на общите части.

Относно промени в чл.2 ЗУЕС

Категорично «Комплекс от затворен тип»/КЗТ/ е различна категория от обикновената жилищна сграда. КЗТ представлява сложна правна и икономическа съвкупност:

  1. Жилищни сгради /отделни входове се намират в режим на ЕС. Собствениците на една сграда/вход нямат вещни права в друга сграда и няма как да бъдат управлявани от общо за всички сгради ОС.
  2. Паркингите представляват обикновена съсобственост само на собственици, които притежават ид. части от нежилищна сграда, съответно трябва да се управляват по чл. 32 ЗС.
  3. Терен/и, обединяващи всички постройки (жилищни, нежилищни, инфраструктурни съоръжения: басейни, тенис кортове, детски площадки, вертикална планировка, озеленяване и пр. принадлежат на частни собственици, построили комплекса.

Самата «суперфиция»- като право, диктува уреждане на трайни правни отношения между собственици на жилищни постройки и собственика на терена с инфраструктурни съоръжения. Теренът се разделя на застроена и незастроена част. Суперфициарът получава право на ползване ( не право на собственост) само на застроена част от терена по чл. 64 ЗС и дължи данъци и такси за тази част от терена ( чл. 57 ЗС и чл. 11 ЗМДТ). Инвеститорът, който е учредил «право на строеж», го е учредил в определен обем, само върху застроената част от терена. Върху незастроената част от терена заедно с инфраструктурни постройки той останал единствен едноличен собственик. Понеже земята се намира в собственост на инвеститора, а съоръжения (басейни, барове, спортни, детски площадки и пр.) са на баланса на юридическо лице, те не могат да изчезнат или да се трансформират в обща собственост. Обратното би означавало само социалистическа експроприация на частната собственост, което е неприемливо за държава- член на Европейки съюз. Законът за собствеността изрично указва начина на придобиване и начина на изгубване на собствеността, а това е правна сделка. Щом няма изрична сделка за незастроената част, значи никой не може да има права върху нея. За ползване на незастроена част, заедно с инфраструктурни съоръжения- чужда за ЕС собственост, се изисква плащане на възнаграждение на собственика на терена и съоръжения ( пазарни търговски отношения). Всички тези взаимоотношения между собственици на жилищни постройки и собственика на терена могат да бъдат уредени само в договора, който трябва да бъде ЗАДЪЛЖИТЕЛЕН, и същия не трябва да може едностранно да се прекрати. Този договор няма как да носи доброволен характер, защото всеки ще предпочете да не плаща за ползване. Не е възможно едните да имат договор, а други да го нямат, защото разходите в този случай трябва да се разпределят само на подписали договор, което е неприемливо. Договорът трябва да бъде нотариално заверен и да се противопоставя на последващия купувач на апартамент ( като основно условие на намиране в този комплекс). По този начин собственик на терена със съоръжения влиза в права и задължения пред суперфициарни собственици да предоставя своята собственост в ползване и да обслужва общи части. Във всички европейски държави суперфициари имат правни взаимоотношения със собственика на терена, плащат за ползване на терена. Уреждане на подобни правни взаимоотношения могат да бъдат заимствани от законите на други държави от Европейски съюз, само не от страни от бившия социалистически лагер.

На практика, купувайки жилище, потенциален купувач преценя, дали цената и условията за поддръжка го устройват. Апартаментът и услуга «обслужване» да се предлагат заедно като цяло. С една дума, има жилища за по-заможни хора- това е КЗТ, и обикновени сгради. Инвеститорът ще е заинтересуван неговия продукт да бъде продаваем, и затова няма да предлага неприемливи условия. Т. е ще действа пазарно регулиране за ликвидност на обекта + услуга обслужване.

Предложения за промени в ЗУЕС:

В «Допълнителни разпоредби »ЗУЕС:

  1. Да се даде разширително и безпротиворечиво тълкуване на «Комплекси затворен тип», в които трябва да бъдат описани и курортни комплекси, дори да е построени върху няколко УПИ, в които суперфициарни постройки се обединяват посредством обща инфраструктура: спортни, водни, детски и пр. съоръжения принадлежащи на инвеститора, които трябва да бъдат обслужвани от един субект- собственика на тези УПИ и съоръжения в тях. «Контролиран достъп» да се опише не като физическо наличие на ограда, а комплекс от правни мерки на собственика на терена, препятстващ на ползване на съоръжения от трети лица.
  2. Да се даде безпротиворечиво тълкуване на «инвеститор». А това е юридическо лице- собственик на терена/терени и съоръжения за обслужване на собственици на жилищни постройки, оказващо и други услуги на живущи. При евентуална продажба на активи в права и задължения по договора встъпва друго юридическо лице.
  3. Определение на «Прилежаща площ», която се определя по чл.4 от кмета на общината, да се допълни, че се касае изключително за държавни терени.
  4. Да се даде ясно и безпротиворечиво определение на «Сграда» , в която възниква етажна собственост. Трябва да се изключат спекулации относно регистрация на една Етажна собственост за няколко сгради, което размества вещни права на собственици.
  5. Да се даде определение на «паркомясто» и начин на управление на обща сграда Паркинг.

Предложения за промени ( допълнителни алинеи) в чл. 2 ЗУЕС

  1. Договорът трябва да бъде задължителен, нотариално заверен и в категория « публична оферта»- еднакъв за всички живущи.
  2. Задължително трябва да има и санкции за не сключване на договора- най-вече сделка при нотариус да се признава за недействителна, ако липсва договор и изплатени задължения по него.
  3. Общините, които имат пълна информация за комплексите: архитектура, ценообразуване и пр. трябва да присвоят на комплексите категория «комплекс затворен тип».
  4. За комплексите, построени преди 2009 г и други, които по някакви причини нямат нотариално заверен договор, трябва да се даде срок за задължително сключване на такъв/ например 6 месеца/.
  5. Трябва да има и санкции за не сключване на договори с налагане на административна глоба от община, но не е по-малка от 2000 лв., при следваща жалба- глоба 3000 лв. и т.н.
  6. Изрично трябва да бъде упоменато, че ОС на ЕС е некомпетентен орган на управление на комплекси от затворен тип. «Особен режим на управление на общи части» дерогира орган на управление- Общо събрание.
  7. Дори да бъде допуснато управление на жилищни постройки от ОС задължително трябва да бъде въведено ограничение за управление на терена и инфраструктурни съоръжения от ОС на ЕС.
  8. Нотариалната такса за заверка на договора по чл. 2 от ЗУЕС, както и таксата за вписване на договора в Имотен регистър, се поемат от инвеститора и купувача поравно, освен ако страните не са предвидили друго разпределение на тези разходи в договора.
  9. Договора е безсрочен. И двете страни могат да прекратят правоотношенията си само с продажба на имота.

10.Трябва да се предвиди механизъм за повишение на такса по обективни причини, независещи от воля на инвеститора- вдигане на цени на ресурси в страната: вода, ток, мин. Заплата и други икономически показатели.

Проблем: Задължително трябва да се оправят взаимоотношения в комплекси, построени преди създаване на ЗУЕС, в голямата част от които са създадени органи на Етажна собственост, които са изместили от законни права инвеститори. Поради продължителен характер на взаимоотношения по договора, терени заедно с приращения: басейни, спортни съоръжения, детски площадки могат да се продават на друго юридическо лице, което ще е задължено да изпълнява задълженията си по договора. Има и собственици, които са закупили жилища в период на безвластие и съдебни спорове и нямат никакви взаимоотношения с собственика на терена.

Обхватът и предмет на ЗУЕС – управление на общи части, задължително трябва да се коригира самото определение на « общи части» чл. 38 ЗС.

Относно промените в ЗС:

Основните недоразумения идват от противоречия на Закона за собственост, който е написан през 1951 г. в социалистическо време, когато земята изцяло е била държавна собственост. В самия ЗС има противоречие между чл. 29, забраняващ придобиване в собственост на земя от чужди граждани, и чл. 38 «

естеството си или по предназначение служи за общо ползуване». Това е изцяло

общи на всички собственици са

земята, върху която е построена сградата, дворът,.... и всичко друго, което по

социалистическо тълкуване, което спекулативно се използва от собствениците,

организиращи преврати в КЗТ, а и от съдилищата . Социалистически парадигми относно

земя са оказали огромно влияние на съществуващи проблеми. Строителната документация за съвременно строителство предполага точно разчитано ценообразуване. В нотариални актове изрично се описва каква част и от каква жилищна сграда се продава, и не трябва да се допускат свободни фантазии на тема «общи части». Собственикът на терена не е социалистическа държава да дава безвъзмездно своята собственост, която е закупил и за която плаща данък. Конституция чл. 17 гарантира неприкосновеността на частната собственост. Обща част не нещо безгранично и произволно, а само това което има отражение в документи за собственост. ОБЩА СОБСТВЕНОСТ (ОБЩИ ЧАСТИ) може да бъде само тази собственост, в която ВСЕКИ собственик на жилище има ДЯЛ ( ИД.ЧАСТ). Свободното тълкуване на «обща част» трябва да не се допуска от закона.

Предложение за промени в ЗС:

  1. Задължително и незабавно трябва да се промени чл.38 ЗС според настоящата действителност, а именно- Обща част може да бъде само такава собственост, в която всеки собственик има дял ( идеална част).
  2. Чл. 57 да се въведе нова алинея, че суперфициара -ползвател на частна земя е задължен да плаща данък за застроената част от терена под сграда.
  3. Чл. 64 изрично да се опише, че в случая на КЗТ ползване на незастроената част от терена, принадлежаща на инвеститор (по смисъла на ЗУЕС), възможно само по договора и срещу заплащане.

Предложение за добавяне на нова алинея в чл.11 ЗМДТ

Нова алинея в чл. 11 трябва да задължи суперфициари на частна земя да плащат данък ( подобно на чл.11 ал.2 ЗМДТ за строежи върху общинска земя.

Трябва да има и механизъм за внасяне на информация относно ид. части от право на строеж. Например, собственик на терена да подаде декларация с описаните ид. части на всички суперфициари. Тази информация служебно да се внесе в данъчни декларации на всеки суперфициар в раздел «ползвател на земя».

Основния проблем е законовото несъответствие между остарял ( със социалистически дух) Закон за собствеността ( чл. 38) и ново строителство, в частност Комплекси от затворен тип и Курортни комплекси, които изискват безпротиворечиво правно уреждане на взаимоотношения между собственици на постройки и собственици на земя и съоръжения. Особено важно, че основната част от собствениците на жилища са чужденци, които разчитат на съвременна професионална услуга по договор с ясни права и задължения от двете страни. Те не идват в страната ни за Общи събрания, а за безгрижна качествена почивка.

Подател: Е.П.
Дата:14 април 2019

От:

П.Е.

П.В.

Д.Н.

К.Н.

 

ДО

МИНИСТЕРСТВО НА РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВОТО - МИНИСТЪР ПЕТЯ АВРАМОВА

УВАЖАЕМА ГОСПОЖО АВРАМОВА,

 

В целях совершенствования ЗУЕС предлагаем внести следующие изменения и дополнения:

  1. Необходимо законодательно дать определение инвестора.
  2. Независимо от того, в чьей собственности находится земельный участок под жилым домом или комплексом, правом пользования на земельный участок наделяются все собственники, наниматели, пользователи и члены их семей. Границы пользования земельным участком определяются размерами выделенного земельного участка или участков под строительство в соответствии с разрешением на строительство.
  3. После ввода жилого дома/комплекса в эксплуатацию, все внутренние коммуникации являются общим имуществом собственников помещений.
  4. После ввода жилого дома/комплекса в эксплуатацию, инвестор обязан самостоятельно открыть лицевые индивидуальные счета за потребление воды и тока в срок не более трех месяцев.
  5. После создания этажной собственности, все партиды на общее потребление тока и воды должны быть переведены на этажную собственность.
  6. Бассейн и другие сооружения построенные на выделенном для строительства жилого дома/комплекса земельном участке для пользования всеми собственниками помещений, являются общими частями, с выделением соответствующих идеальных частей каждому собственнику помещений.
  7. Общее собрание собственников в комплексах сезонного типа проводится в период с 01 июня по 15 августа, когда присутствует максимальное количество собственников. Не допускается проведение общих собраний собственников в не сезона, в период с 16 августа по 31 мая с повесткой дня включающей перевыборы управительного и/или контрольного советов.
  8. Для комплексов сезонного типа определить разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост в соответствии с принадлежащими идеальными частями.
  9. Исключить из ст.51 ЗУЕС - (2) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

Благодарим за вашу работу!

Подател: Т.П.
Дата:14 април 2019

Добрый день!

Я являюсь иностранным гражданином, купившим апартаменты на Черноморском побережье Болгарии. В нашем комплексе ЭС создана и существует с 2016 года. До этого управление и обслуживание было по договору с компанией, которую всем собственникам «навязали» при покупке апартаментов. Мы исправно платили за обслуживание, но не имели возможности контролировать куда и на что уходят наши деньги.

В 2016 году по инициативе нескольких собственников в соответствии с ЗУЭС в комплексе было созвано общее собрание и мы создали ЭС. Но при реализации намеченных планов по обслуживанию и управлению комплексом столкнулись с большими проблемами в связи с несовершенством некоторых статей ЗУЭС. А именно:

  1. В комплексе много иностранных собственников, не граждан Болгарии, которые не всегда имеют возможность приехать на собрание и не платят за содержание, мотивируя присутствием менее 30 дней в году. Поэтому прошу внести в закон
  • возможность заочного голосования и заочного проведения общего собрания собственников;
  • внести изменения в Статью 51. Все собственники вне зависимости от проведенного количества дней в своей собственности должны в обязательном порядке платить за содержание своего имущества.
  • упростить процедуру взыскания долгов по оплате таксы поддержки.
  1. Вопрос принадлежности земельного участка под комплексом. При строительстве комплекса инвестор выкупил участок земли под застройку определенного назначения. Почему после продажи всех апартаментов инвестор продает землю кому угодно? В результате собственник земли диктует собственникам построенной на этой земле недвижимости свои условия пользования, перекрывает всем воду, перекрывает доступ к бассейну и сдает его в аренду третьим лицам, которые не дают никому из собственников и обитателей спокойной жизни!

Предлагаю:

  • обязать инвестора (застройщика) через 5 лет после выдачи акта 16 передать землю под комплексом и прилежащую к нему территорию в общее пользование ЭС. Соответственно налог на землю будет оплачиваться из средств ЭС.
  • Обязать инвестора (застройщика) при сдаче объекта в эксплуатацию открывать в ВиК и в электрической компании индивидуальные лицевые счета на каждый апартамент, а общая вода должна быть оформлена на ЭС. В противном случае страдают все собственники, как сейчас в нашем комплексе, где уже 5 месяцев вода отключена по заявлению собственника земли, на которого оформлена партида на воду.
  1. Внести изменения в ЗУЭС Статью 40 чтобы в суд на решение общего собрание могли подать только те собственники, которые присутствовали на собрании.
  2. При продаже апартаментов обязать собственника предоставить нотариусу справку из муниципалитета об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Соответственно обязать УС ЭС предоставлять ежемесячно эти сведения в мэрию. Иначе апартамент продается, а долги по обслуживанию ложатся на нового собственника.

Спасибо, надеюсь, что полученные за все время пожелания  по внесению изменений в ЗУЭС   будут рассмотрены и  на их основе  будут внесены изменения в закон, что позволит  собственникам полноценно содержать и обслуживать свою недвижимость.

С уважением,

Подател: Т.С.
Дата:14 април 2019

Здравейте,

искам да обърна внимание на проблема с използването на апартаменти/помещения в жилищни сгради за нежилищни/търговски нужди като: фирми, кантори, хостели, лекарски/зъболекарски кабинети, обществени организации/обединения, учебни центрове и други.

 

Основните положения са две:

  1. Когато обектът има самостоятелен вход.

При такива случаи би следвало да се иска разрешение от Общото събрание на собствениците, тъй като често се създават неудобство за хората в сградата. Най-често това е шум от хора/климатици/музика или миризми от питейни заведения, но и много други.

  1. Когато обектът няма самостоятелен вход.

Това обикновено са офиси, лекарски кабинети, учебни центрове, хостели и други, които обикновено се настаняват в апартаменти на първите етажи на сградата, но не само. Проблемът е изключително голям в централната градска част(конкретните ми наблюдения са в София), където е най-голям човекопотокът и локациите са предпочитани от различни субекти развиващи търговска или обществена дейност. През един лекарски кабинет или учебен център в жилищна сграда в центъра на София на ден могат да минат над 100 човека, а често във входове в централната градска част се помещават по 2-3 и повече такива обекти. Входът се превръща в разграден двор със свободен достъп и това се случва без да се иска съгласието на 100% от собствениците на идеални части. Криминални лица са улеснени да влязат безпрепятствено и да извършат обир или нападение особено над възрастни хора и деца. Това не са хипотетични разсъждения, а реални проблеми, от които страдаме. Проблемите от голям човекопоток в жилищна сграда са безкрайни (мръсотия/шум/вандализъм/по-често развалящ се асансьор - голям проблем за възрастни хора и инвалиди) и не могат бъдат изброени по списък. В закона трябва да се регламентират, а защо не и да се забрани, присъствието на фирми, кантори, хостели, лекарски/зъболекарски кабинети, обществени организации/обединения, учебни центрове и други в жилищни сгради и при наличието на такива да бъде изисквано ЗАДЪЛЖИТЕЛНО СЪГЛАСИЕТО НА 100% от собствениците на идеални части в сградата, а не само на непосредствените съседи, тъй като всички са потърпевши.

Другото ми предложение е свързано с правилника за вътрешния ред. В момента образец на такъв правилник има на сайта на МРРБ, но предложението ми е всяка община да изготвя задължителен такъв, който отразява основните положения в ЗУЕС както и наредбите на съответната община. Така изготвения и одобрен от специалисти правилник да не може да бъде променян, а само допълван. Това би следвало да улесни решаването на спорове и проблеми в ЕС, тъй като всеки трябва да се запознае с правилника за вътрешния ред, а не всеки е запознат със ЗУЕС или дори има капацитета да го чете и тълкува.

Подател: С.Т.
Дата:14 април 2019

Уважаема г-жо Министър,

Предлагам на вниманието Ви следните проблеми и предложения за промени:

Предлагам да бъде променен чл.14, ал.4 “Едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели” като се предвиди текст да се представят пълномощни само от собственици, необитаващи апартаментите си в сградата. Аргумент:  Съществуващия текст узаконява натиск на малцинството над мнозинството. Узаконяват се нарушения на домоуправители и група техни поддръжници, които искат да налагат свои решения без да се съобразяват с мнозинството. Има случаи в съдебната практика, при които домоуправител е събрал предварително 30-40 пълномощни, на които не са вписанви дати и преди всяко ОС прави ксерокопия, добавя дати и ги прилага към Протокола на ОС. Така се формира кворум с над 50% "мъртви души" – упълномощители, които понякога дори не са наясно че са гласували и за какво са гласували. Този текст дава възможност да се манипулира кворумът като се събират пълномощни и след провеждането на ОС.

 

Да има текст, който да задължава Председателя на събранието, по закон това е Домоуправителя, да съобщава поименно пълномощниците и упълномощените, да предоставя за преглед и при поискване пълномощните преди началото на събранието. В случай на отказ ОС и решенията му да се считат за недействителни.

Да се ангажират местните власти с повече права и контрол с цел да не се натоварва излишно съдебната система. Да има специален орган във всяко кметство, ангажиран с контрол и консултации по въпроси на ЕС. Този контролен орган да има правомощията да прави финансови ревизии, да отменя незаконосъобразни решения на ОС, да глобява недобросъвестни домоуправители, членове на УС и Контролен съвет и касиери, а при три нарушения да отстранява домоуправителите и закононарушителите. Този подход значително ще подобри климата в етажните собствености и ще облекчи натоварването на съдебната система. Поради повсеместно непознаване и несъобразяване със ЗУЕС добра практика би била новоизбрани домоуправители да преминават през подготовка по ЗУЕС, завършваща с тест.

 

Да се предвидят сериозни санкции за домоуправители, които подвеждат с предложения и незаконосъобразни решения ОС, които не предоставят Протоколи от събрания, не предоставят разходно-оправдателни документи и друга информация, изисквана от собствениците, гласуват решения за ремонти без конкретен бюджет и предоставени за разглеждане и одобрение поне три оферти.

 

По чл. 16, ал.9 - Честа практика е да се създават Протоколи от ОС, в които се вписват негласувани решения, или се изменя смисълът на гласувани решения, или не се вписват неизгодните за домоуправителя решения и критики. Дори да има сигнал към УС той е неефективен, защото същият този УС е подписал Протокола от ОС като достоверен документ. Тъй като домоуправителите не са длъжностни лица към тях не може да предявят претенции за създаване на документи с невярно съдържание, това трябва да се направи към евентуално създаден контролен орган в кметството при жалба от собственици и да се регламентира правото на контролния орган при доказани нарушения да отменя решения на ОС или цели Общи събрания.

Относно мандата на домоуправителите – предлагам да има не повече от два мандата, за да няма обвързване и създаване на групи и разслоения между обитателите на сгради с режим на ЕС.

По чл. 48, т. 5 и 6  - Не е рационално собственик да прави по своя преценка ремонт и след това да иска заплащане. Би трябвало това да се обсъди поне с УС и да им протокол за взето решение и одобрена сума за заплащане на труд и материали. Домоуправители и членове на УС, Контролен съвет и касиери да нямат право да си самовъзлагат ремонтни дейности. Мотив: Много често се злоупотребява с възможността, дадена от закона, като се правят необсъждани ремонти, или се предизвикват такива, надписват се суми за труд и материали, а ОС се поставя пред свършен факт, което води до незаконосъобразно присвояване на средства и материали.

За сграда в режим на ЕС, която отдава под наем общи помещения трябва изрично да е вписано в закона, че средствата, получени от наемите се разпределят според идеалните части и са лична собственост на всеки един от собствениците на апартаменти в ЕС. Общото събрание не може да се разпорежда с тези средства без 100% съгласие на собствениците. За получените средства и тяхното разпределение да се изготвя ежемесечна справка и да се предоставя на собствениците. Така ще се смекчи негативния ефект от факта, че всъщност УС на ЕС с помещения отдавани под наем действа на принципа на нестопанска организация, но нерегистрирана и с безотчетна търговска дейност, каквато дейност е отдаването на помещения под наем.

Домоуправител, който не е спазил ЗУЕС в частта му за прозрачност и отчетност да няма право да завежда съдебни искове срещу собственици, които не заплащат суми за Фонд РО или за поддръжка. Преди да предприеме съдебно преследване домоуправителят е длъжен да докаже пред собственика направените разходи, или необходимостта от такива със съответните документи и да се предложи споразумение между страните. Спорът може да се реши и от контролния орган към общината.

Наложително е да има специален текст, който да предвижда сериозни санкции за домоуправител, който не изпълнява или саботира изпълнението на решения на ОС.

 

Подател: Г.Х.
Дата:14 април 2019

Здравейте,

Намирам сегашния Раздел II, Чл.6.(1) за крайно неефективен в практическата защита срещу тормоз от шум на съседите.

В частност имам проблем с кучета лаещи денонощно, като собствениците и контролните органи, които съм търсил считат, че това било нормално

защото "кучетата лаели защото са кучета", а по някакви причини кучешкия лай не се счита за шум и го изключват автоматично

от всички закони ограничаващи тормоза от шум.

Считам за уместно, за да не се правят горните тълкувания от всекиго по различен начин, да се запише точка, която ясно и недвусмислено да казва примерно

Раздел II, Чл.6.(1)  Собствениците са длъжни да:

- не създават шум с технически средства, домашни любимци, крясъци и други, който да е с продължителност и сила, обезпокояващи и тормозещи другите собственици

Добре е да се обърне внимание как да се доказва практически, че един шум е затормозяващ, тъй като често съседите, особено които са по-далече не желаят да се конфронтират със собствениците създаващи невъобразим шум. За доказването му е добре да се даде възможност да участват и външни участници, като някакви външни лицензирани лица, на който собственик да може да плати и да му изготвят протокол.

С уважение,

Подател: И.Д.
Дата:14 април 2019

А/  ПРИНЦИПНИ ПОЛОЖЕНИЯ:                                                        НА ПЪРВО МЯСТО.   НЕЗАВИСИМО ДАЛИ ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ СЕ УПРАВЛЯВА ОТ ЛИЦА НА ИЗБОРНА ДЛЪЖНОСТ, ИЗЛЪЧЕНИ ОТ ВХОДА/БЛОКА, ИЛИ ОТ ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ,

 

ДВЕ НОВИ НЕЩА В ЗУЕС   ТРЯБВА ДА БЪДАТ ЗАЛОЖЕНИ, за да бъде той правилно действащ, в посока  на законността и в обстановката на развитите информационни, комуникационни, банкови и др. електронни технологии.

       1) ЗАДЪЛЖИТЕЛНО РЕГИСТРИРАНЕ на ЕЛЕКТРОНЕН АДРЕС на Управителя /Управителния съвет на блока/ входа, защото,на практика, много често лицето, което управлява блока не предоставя никакви технически средства и възможности за връзка и комуникация с него: телефонен номер, електронна поща и др., да не говорим, че телефонът служи единствено за гласова комуникация и не  е достатъчен за сериозна работа като изпращане на текстове, на документи и др.

(а също, може би и задължително предоставяне на електронни адреси от страна на собствениците на самостоятелните обекти в сградата). 

         А също така използване от членовете на етажната собственост и от нейните управители на електронните средства за информация и аудио-визуална комуникация, КОИТО ПРАВЯТ ВЪЗМОЖНО И ДАВАТ АЛТЕРНАТИВА НА ЧИСТО ФИЗИЧЕСКОТО ПРИСЪСТВИЕ НА СЪБРАНИЕ.                ( упълномощаването често пъти е невъзможно, а и нежелано поради липса на единомислие, на доверие, на подходящ човек и т.н.) - ТА ИЗПОЛЗВАНЕТО НА ДИГИТАЛНИТ АУДИО-ВИЗУАЛНИ СРЕДСТВА ПРАВЯТ ВЪЗМОЖНО ЛИЧНОТО ПРИСЪСТВИЕ НА ВСЕКИ ЧОВЕК ДОРИ ОТ РАЗСТОЯНИЕ, НЕГОВОТО ГЛАСУВАНЕ, УЧАСТИЕТО МУ В ОБЩИТЕ РЕШЕНИЯ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ И ПРОЧИЕ ВЪЗМОЖНОСТИ, КОИТО С НАСТОЯЩИЯ ЗАКОН НЕ СЕ ИЗПОЛЗВАТ ПОРАДИ ЛИПСА НА ЗАЛОЖЕНИ ТЕКСТОВЕ В НЕГО. А ЗАЩО ДА НЕ БЪДАТ ИЗПОЛЗВАНИ ТЕЗИ ВЪЗМОЖНОСТИ?  - Излиза така, човек не желаещ да работи с компютър, се е заел да управлява вход и блок по своему и както той си знае, и само защото той самия не знае и не иска да работи с електронна поща, облагодетелства себеподобноите си, но мъчи и ощетява всички останали.

 

 2)(  но не и на второ място!) СЪВРЕМЕННИТЕ ФОРМИ НА ВНАСЯНЕ НА ВХОДНИ ТАКСИ И ВСЯКАКВИ СУМИ - ПО БАНКОВ/ КАРТОВ ПЪТ, ЧРЕЗ ЗАДЪЛЖИТЕЛНА РЕГИСТРАЦИЯ И ЗАДЪЛЖИТЕЛНО ПРЕДОСТАВЯНЕ от страна на управлението на ЕС  НА БАНКОВА СМЕТКА НА ВХОДА, в която всеки живущ да има възможност да внася своята част от разходите за вход.

 

ЦЕЛТА НА ПЪРВАТА ТОЧКА: електронен адрес (поне!) Е: прозрачност, достоверност, обективност, доказуемост, достъпност до информация, участие на хората в процесите на управление и вземане на решения и от далечни разстояния (а не както досега: да не бъдат информирани, дезинформирани или умишлено лишени от информация), но не само от далечни разстояния: много често информацията е устна, липсва писмен ангажимент, управлението на ЕС не показва документи, не прилага оферти, лишава от информация живущите в непосредствена близост (камо ли заминалите) , а същевременно иска пари и то на ръка, без насрещна разписка за плащане; не се оповестяват решенията от събранията,  (с цел да не бъдат обжалвани). А когато има задължително оповестяване на решенията по електронната поща, това укриване вече няма да бъде възможно.Не се спазват процедури, безогледно се стъпкват права и възможности, а нарушаването на добрите нрави, словесната и всякакви други форми на агресия избуяват.

 

ЦЕЛТА НА ВТОРАТА ТОЧКА: всеки безпрепятствено  да може да си плати сметките независимо къде се намира, като срещу това да получи и напълно достоверния си платежен документ.( а не вкъщи на ръка, на нелюбезна касиерка, която не му издава насрещен документ).

 

      Б/   ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ДОПЪЛНЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ НА КОНКРЕТНИ ТЕКСТОВЕ В ЗУЕС, СВЪРЗАНИ С ПРИНЦИПНИТЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ИЗЛОЖЕНИ В ТОЧКА А/:

        В ТАЗИ ВРЪЗКА ПРЕДЛАГАМ СЛЕДНИТЕ ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПЪЛНЕНИЯ В ТЕКСТОВЕТЕ НА СЕГА ДЕЙСТВАЩИЯ ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕТО НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ:

       *  още в Глава първа, Раздел II ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СОБСТВЕНИЦИТЕ И ОБИТАТЕЛИТЕ НА САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ ИЛИ ЧАСТИ ОТ ТЯХ, в Права на собствениците и обитателите, чл.5. (1) т.2 текстът "участват в управлението на етажната собственост"   да бъде допълнен с  " НЕ САМО ЧРЕЗ ПРЯКО ФИЗИЧЕСКО ПРИСЪСТВИЕ, но  включително и ЧРЕЗ ПОЛЗВАНЕ НА ЕЛЕКТРОННАТА ПОЩА НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ и лична ПИСМЕНА кореспонденция с Общото събрание и Управителя /Управителния съвет/ на етажната собственост."

       * също към чл.5.(1) да се прибави още една т.3 със следния текст: " изискат от Управителя/Управителния съвет и/или Общото събрание на етажната собственост да му предоставят ЕЛЕКТРОНЕН АДРЕС за кореспонденция и  БАНКОВА СМЕТКА на етажната собственост за входните такси и всички други плащания".

     * също към чл.5 (1) да се прибави и т.4 с текст: "предостави на Управителя/Управителния съвет личен електронен адрес ЗА ПОЛУЧАВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ, ЗА КОРЕСПОНДЕНЦИЯ,  на който електронен адрес  РЕДОВНО ДА  БЪДЕ ИНФОРМИРАН, без условия за отдалеченост" -  (цели се получаването на достоверна информация в писмен вид, доказуемост, прозрачност,   пресичането на опитите за злоупотреба и устните недоказуеми твърдения, спазването на процедурите, агресията, конфликтите и пререканията, саморазправата при разговор тет-тет и мн. др. ще бъдат предотвратени чрез писмените форми на общуване, защото те са много по-отговорните спрямо устните изказвания).

     ТО ЕСТ, В ТРИТЕ ПРЕДЛОЖЕНИ  ДОТУК ТЕКСТОВЕ СЕ ЦЕЛИ ДА БЪДАТ ГАРАНТИРАНИ ПРАВАТА НА ВСЕКИ ЧЛЕН НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ ДА ПОЛУЧИ ДОСТОВЕРНА ИНФОРМАЦИЯ, А СЪЩО И ДА НЯМА ПРЕЧКИ ЗА ПЛАЩАНЕ (каквито има при плащане на ръка, включително и лична неприязън и умишлено пречене), А  СЪЩО И ПОЛУЧАВАНЕ НА ПЛАТЕЖЕН ДОКУМЕНТ( какъвто му се отказва при плащането на ръка). ЕЛИМИНИРА СЕ СУБЕКТИВНОСТТА. КОЕТО Е МНОГО ДОБРЕ.

                   По-нататък, в текстовете от ЗУЕС,  ПРЕДЛАГАМ СЛЕДНИТЕ ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПЪЛНЕНИЯ:

                     * в Раздел II ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СОБСТВЕНИЦИТЕ И ОБИТАТЕЛИТЕ НА САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ ИЛИ ЧАСТИ ОТ ТЯХ, в Задължения на собствениците и обитателите,  чл.6 (1) към т.8 с текст: "изпълняват решенията на органите на етажната собственост" да се добави следния текст: "ЗА КОИТО СА ИНФОРМИРАНИ  от Управителя/Управителния съвет на етажната собственост,  ВКЛЮЧИТЕЛНО И ЗАДЪЛЖИТЕЛНО И ЧРЕЗ  ЕЛЕКТРОННАТА ПОЩА" - този текст го предлагам защото недобросъвестни, а често пъти и нелегитимни, домсъвети умишлено не предоставят решенията си, за да не бъдат обжалвани по съдебен ред, като същевременно ги налагат силово и с устни форми на комуникация;

               * в същия раздел и същия чл.6 (1), към т. 9 с текст:        " заплащат разходите за основния, текущия ... ... .... ..... идеални части в тях" (край на текста),   -    да бъде добавено: "ПО БАНКОВ ПЪТ, ПО СМЕТКАТА НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ";

              * в същия раздел и същия чл.(6), към т. 10 с текст: " заплащат консумативните разходи за поддържането на общите части", да бъде добавено: "ПО БАНКОВ ПЪТ, ПО БАНКОВАТА СМЕТКА НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ".

 

ОСВЕН ТОВА :         

  ПОНЕ НА ТРИ МЕСТА ГЕНЕРАЛНО ДА БЪДЕ ВПИСАНО ИЗИСКВАНЕТО ЗА РЕГИСТРИРАНЕ НА ЕЛЕКТРОННА ПОЩА И БАНКОВА СМЕТКА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, А ВСИЧКИ ОСТАНАЛИ ТЕКСТОВЕ ОТ ЗАКОНА ДА СЕ СЪГЛАСУВАТ В СЪОТВЕТСТВИЕ С ТЯХ.

ТЕЗИ ДВЕ ГЛАВНИ МЕСТА МОГАТ ДА БЪДАТ:

   *** в отделен член преди или след чл.7 (1) до (7) - Книга на собствениците;

   *** към глава втора: УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, Раздел I ОБЩИ ПРАВИЛА,  след " Форми на управление" чл.9   като отделно заглавие, например: "ТЕХНИЧЕСКИ СРЕДСТВА ЗА ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ" + чл.? , указващ изискване за банкова сметка и електронен адрес.

   ***към същата глава втора, Раздел II ОБЩО СЪБРАНИЕ НА СОБСТВЕНИЦИТЕ, Органи на управление, чл.10, към т.2

И т.н. всеки член от закона е необходимо да се прегледа и да се съгласува с въвеждането на задължителен електронен адрес на етажната собственост - за комуникация, както и задължително откриване на банкова сметка на етажната собственост и плащане по банков/картов път на такса вход и всички искани суми от живущите в етажната собсвеност.

В/ ДРУГИ:

       *** Инициатива за свикване на общото събрание,  чл.12  (2). ПРЕДЛОЖЕНИЕ: да отпадне от текста изискването за най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, за да има право собственик да  поеме инициатива.  КОМЕНТАР:   Човекът може да притежава по-малко от 20 %, но реалните му части да са разположени точно под покрива, който тече само над неговия дом и никой да не желае да го подкрепи, защото не е потърпевш като него, което означава, че човекът ще бъде лишен от възможности да защити своите права.

Подател: И.Р.
Дата:14 април 2019

Здравейте,

Моля да се даде възможност на всяка отделна личност да защитава интереса си в етажната собственост.

Например Контролния съвет отглежда безстопанствени кучета на територията на общите части ( в пространството на подземните гаражи ) в Етажната собственост,

а пък съпругът на член на управителния съвет на Етажната собственост паркира автомобила си в двора на сградата ( обща част).

В нашия случай “самоуправлението” така работи. И трябва да си мълчиш, защото иначе няма механизъм за такъв вид контрол.

Общината няма ефективни санкциониращи права, а полицията всеки път съставя само протоколи, без санкция.

Правото на лично мнение в случая е игнорирано.

Очаквам да обърнете внимание по този вид проблем.

Поздрави

Подател: Н.М.
Дата:14 април 2019

На Вниманието на:

ДИРЕКТОР ДИРЕКЦИЯ „ЖИЛИЩНА ПОЛИТИКА“ МРРБ

Предложения за промяна на ЗУЕС

  1. Да се въведат регулации, относно т.н. "частично саниране" - всеки апартамент се санира в цвят, в който е преценил собственика, същото се отнася и за дограмата и за усвоените тераси. Резултатът е налице - има кооперации с по-няколко цвята по фасадата.
  2. На много от старите сгради, трябва да бъде извършено обследване на фасадите, общите части, асансьора, ВиК и ел- инсталации, които вече са в плачевно състояние. При ВиК инсталациите, един собственик много трудно може да подмени всички тръби, ако няма съгласието на съседи отгоре и отдолу.
  3. Отглеждането на кучета трябва да става след одобрение на съседите. Много недобросъвестни собственици, отглеждат кучета, включително опасни породи, който освен лай, създават и пряка опасност за останалите живущи. От последните дни също има няколко случая на нахапани от домашни кучета. Друг проблем, е че когато същите имат потомство, много често то се изхвърля в между блоковите пространства, а там се увеличава популацията на бездомни животни.

С Уважение !

Подател: Е.З.
Дата:14 април 2019

Частната собственост е защитена по Конституция.Собственикът има свобода при нейното управление. Но проектът за промени в ЗУЕТ, както  и част от предложенията  за такива на фирми за управление на имоти и професионални домоуправители нарушават това основно право. Иска се собственици на имоти в ЕС задължително да се сдружават /дори и с други сгради/, да наемат задължително професионални управители, да откриват задължително банкови сметки и прочее.

Някой прави ли сметка колко струва това и как повечето домакинства ще си го позволят?Ясно е, че няма да могат.

В проекта и предложенията всички сгради се слагат под един режим, независимо от това какви са, с какви обекти, кога са построени и в какво състояние са. Не се дефинира  понятието неотложен ремонт.Какво е  и кой го определя? Прекалено общо се пише „ всички инсталации, за които ЕС трябва да се грижи”, но не са изрично отграничени от онези инсталации в сградата ,които са отговорност на компаниите , доставчици на ток, вода и топлинна енергия. Това ще създаде различни тълкувания, практики и конфликти. Има и други неточности и противоречия.

Сдружаването на собствениците в сдружение,асоциация или др.

трябва да бъде само при единодушие- 100% съгласие на всички собственици.Не може ,с болшинство ,насила да се вкарват нежелаещите в сдружение.

За техническо обследване, паспортизация и други подобни дейности по сградите  държавата трябва да окаже подкрепа, включително финансова, на част от домакинствата или на всички. Както се дадоха милиарди за компрометираното на много места саниране, което беше некачествено и на много по-високи цени от нормалните . Преди да се приемат промени в тази насока, трябва да се анализира и съобщи финансовия ресурс, който ще бъде необходим. Преди години се заговори по тези въпроси и се посочваше сума от 5.000-10.000 лв на апартамент. Други специалисти направиха сметка ,че ще са необходими по 200-500 лв на апартамент. Огромна разлика! При такива кампании винаги има хора, които надуват цените 20 пъти от нормалните и държавата трябва да вземе мерки, това да не се допуска. При особено високи разходи,на някои собственици ще бъде по-изгодно да  изоставят имоти в стара сграда , отколкото да поискат да  я реновират.Виждали сме това в чужбина. Целта не е да се увеличат необитаемите жилища, нали?

Против идеята съм всяка ЕС или сдружение да има задължително професионален управител. Тук трябва единодушно съгласие на собствениците.При добра практика и ниски цени , ЕС сама ще ги търси. Но когато практиката е по-скоро негативна ,такива предложения показват само лобизъм за техните финансови интереси. Заинтересованите искат да си създадат гарантиран пазар и да са новите монополисти.

Същите предлагат да им се превеждат пари само по банков път.Това не е правилно.Така си намаляват разходите и увеличават печалбите.Ще получават повече пари за по-малко работа. Но когато един печели, друг губи. Всички ние ще трябва да плащаме сериозни банкови разходи. За всеки безкасов превод банките вземат по  3-5 лв , за касов превод  8-15 лв. За поддържане на сметка 15-20 лв. За откриване 20-30 лв. Много хора нямат сметки.Професионалните фирми-управители ще поемат ли тези разходи за своя сметка? Изборът за начин на плащане на суми /в брой на място или в офис на фирмата,чрез банка или др./ трябва винаги да съществува като опция пред клиентите. Иначе  това се превръща в поредното перо за обедняване на гражданите.

Държавата трябва да определя максимален размер  на сумата, която едно лице  плаща на фирмите за управители. Този размер

трябва да бъде, базиран на статистическите данни за минимална пенсия , минимален

доход на домакинство, жизнен минимум. Всеки трябва да може да си позволи да плаща тези разходи. Парите за домоуправители и за поддръжка станаха много

високи. Но това не доведе до по-добра поддръжка на ЕС или управление. Просто даде схеми за нови далавери. Сега сключваме договор с фирма за управление на имоти.Плащаме им възнаграждение за извършена работа ,но го измениха и/или подмениха със  заплата и осигуровки на домоуправител  Той е нейн служител. Ние не го назначаваме, не

определяме или променяме неговата заплата,не контролираме работата му.Той няма работно време  и не знаем колко време работи по нашите дела.

Плащаме му осигуровки, като че е на трудов договор, а условията за такъв договор не са налице. Но това гарантира на фирмите увеличение на

приходите.  В ЗУЕТ трябва ясно да бъде посочено, че професионалните управители/фирми получават възнаграждение за извършена работа и  не могат да искат от

клиентите си плащане на осигуровки . Тъй като често има оплаквания от работата на професионалните фирми за управители предлагам на всяко общо събрание, заедно с приемането на отчета за приходи и разходи, задължително да се представя Карта за оценка , в която всеки собственик да оцени работата през годината  на професионалния домоуправител, фирмите за почистване, за подръжка на  асансьора и др. При 20% негативни оценки, въпросът да влиза в дневния ред за обсъждане. Не

в точка Разни , до която обикновено не се стига. Не е тайна, че ЕС се командва от 1-2 тартори и те определят какво да се случва .

Направи ми впечатление протоколите от събрания в една фирма за домоуправители. В тях липсва информация

за изказвания или обсъждания. Само основните реквизити и гласуването.Що за протоколи са това?

Заплащането на професионален домоуправител не е евтино, затова трябва да има 100% съгласие на собствениците за ползване на такъв. 5-10-20

лв за него месечно са проблем за повечето пенсионери и за много работещи. От екологична и финансова гледна точка, потреблението на ток и вода трябва да намалява. Затова трябва да се предвиди в ЗУЕТ при инсталиране на системи-консуматори на ток и вода в сградата да е необходимо 100% съгласие

на собствениците.

Не споделям предложението

всички собственици да плащат по равно консумативни разходи или по идеални части. Разходите за ток,асансьор,чистене, както и за домоуправител зависят само от хората и трябва, както досега, да се плащат според броя на обитателите. Ако един месец  /или повече/,всички обитатели на сградата ги няма, няма разходи, нито необходимост от обслужване. При повече хора консумативните разходи се увеличават. Собственик или обитател, който е извън сградата повече от един месец  не трябва да плаща консумативни разходи, защото не прави такива. Някои предлагат собствениците на необитаеми жилища да плащат консумативни разходи. Намирам го за неправилно, защото така товарим някой да плаща за разходи, направени от друг. Ами собственик, които не живее в имота си, но има наемател/ползвател,  защо той  няма да плаща и ще бъде привилигерован? Всички собственици са равнопоставени. В асансьора трябва да се поставят технически устройства за отчитане, за да може разходите по него /ток, поддръжка, преглед, ремонт/ да се разпределят според ползването му. Който ползва повече да заплаща повече. Който не ползва, няма да плаща. Разходите за ремонт на общите части,също трябва да се разпределят според броя на обитателите, защото всеки има равен достъп до общите части и трябва да има еднаква отговорност в ремонта. Начините на разпределение на консумативни разходи и разходи за ремонт ,трябва да са посочени в ЗУЕТ, както е сега, за да има еднакви правила навсякъде . Предлагам общото събрание да може да определя и допълнителни такси за консумативи и в ЗУЕТ да се регламентира  при какви случаи. Ясно е, че това се случаи , при които лица увеличават консумативните разходи, но не плащат затова. В тази връзка има добро предложение за бавачки и помощници да се плащат консумативни разходи от страна на лицата, които са ги наели.Така както плащат фирмите с офиси в ЕС. Те увеличават консумативните разходи. Защо един пенсионер да трябва да плаща разходи направени от бавачки, от частните ученици на преподаващи в дома си, от дълго гостуващи роднини , от лица, направили работилници в мазето си или в общи части , ползващи общ ток , вода и др.? Проблемни са наематели, които напускат.По правило престават да плащат консумативни разходи месеци преди да напуснат. На този проблем трябва законово решение. Разходите за общите части и ремонт се увеличиха сериозно,но без добър резултат.Поддръжката на ЕС не се подобри. Необходимо е по-ефективно разходване на събраните средства при това ниво на разходи.

Подател: П.И.
Дата:14 април 2019

Здравейте,

бих искала да дам предложение за актуализацията на Закона за управление на етажната собственост:

  1. Решението за предоставяне на права за управление на етажната собственост от физическо лице или от лицензирана фирма да става с квалифицирано мнозинство от 2/3 от собствениците на етажната собственост, подкрепено с техните подписи и по възможност с нотариално заверен договор.

В случай, че собствениците не могат да постигнат съгласие относно субекта на управление, тези функции да се поемат от съответната община/район и по разписан от общината ред.

С уважение,