Промени в ЗУЕС 2019 г. - Регистър на постъпилите предложения

Подател: М.П.
Дата:14 април 2019

Предложения във връзка с предстоящото изменение на ЗУЕС

Да се определи контролиращ орган по изпълнението на ЗУЕС от ЕС, който да извършва проверки и да налага глоби. В момента няма контрол от страна на общинските администрации (например по актуалността на мандатите, заявени в съответствие с чл.46б от ЗУЕС, по поддържането на регистър на ползвателите и др.).

Определянето на прилежащи площи към съществуващи сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване в съответствие с Наредба № 6 от 2009г. да се извърши от общинските администрации за всички сгради, а не само за заявилите изрично искане етажни собствености. По този начин поддържането на чистотата от живущите ще бъде регламентирана и нормативно, и във физически граници. При настоящата ситуация ЕС, която няма определена прилежаща площ има право да иска постоянно почистване от общината на междублоковите пространства, замърсени от самата ЕС.

Да се въведе задължение ЕС да извършва регулярен контролен преглед на техническите инсталации, състоянието на покриви и др общи части с оглед навременно планиране на ремонти и събиране необходимите средства за тях (например след изтичане на гаранционен или няколкогодишен период). Контролните прегледи да се извършват от правоспособно лице, което да състави протокол с препоръки за ЕС.

За всички стари и панелни сгради, да се предвиди задължително техническо обследване с препоръка за ремонтни и укрепващи дейности. Разходите за инспекцията могат да бъдат поделени между ЕС и общинската администрация (от данък сгради).

Да се регламентира създаването и ползването на вече създадени паркоместа от ЕС чрез задължително съгласие на общото събрание и срещу заплащане или поемане на по-голяма част от общите разходи.

Да се предвиди лицензиране на фирмите, предлагащи управление на ЕС, като контрола по дейността им да се извършва от общинските администрации. По този начин ще се гарантира цялостната политика по управление на ЕС на всички нива и значително ще се намали решаването на спорове по съдебен ред.

Общинските администрации или РДНСК да създадат база с информация за фирми и специалисти, извършващи ремонтни дейности и услуги, които ЕС могат да наемат. За вписване в базата да се извършат служебно проверки, гарантиращи правоспособността и други обстоятелства за изрядност на фирмите и физическите лица, предоставящи услуги.

Предвид факта, че доста ЕС се грижат за улични животни, да се допусне регистрацията им на „името“ на ЕС с произтичащите от това задължения по ваксинация и др.

Подател: И.П.
Дата:14 април 2019

Относно: Проблеми при прилагане на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и предложения за тяхното отстраняване

 

УВАЖАЕМА ГОСПОЖО МИНИСТЪР,

 

В качеството си на Председател на УС на етажна собственост в гр. Габрово, жк ………… (13-етажен блок с 50 домакинства), Ви предоставям предложения за промяна на ЗУЕС, както следва:

 

  1. Права на собствениците, ползвателите и обитателите

Участие в управлението на етажната собственост да има само собственика или друго лице, което е изрично упълномощено от него за всяко Общо събрание.

  1. Задължения на собствениците, ползвателите и обитателите

В чл. 6, ал. 1 от ЗУЕС

т. 4  Да се дефинира фразата “по-голямо от обичайното”;

т. 7. Да се дефинира фразата “не накърняват добрите нрави”;

т. 11. Да се дефинира фразата “спазват санитарните и хигиенните норми”;

т. 14. Текстът “обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него” да се замени с текста “обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване или неотстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него”.

  1. Книга на етажната собственост (КЕС)

3.1.        Предлагам като целесъобразно да се въведе задължение за попълване на КЕС само от собственика, който съответно носи отговорност за коректното вписване на данните и за вписване на същите в срок. Да се предвидят санкции при неизпълнение на посоченото.

3.2.        Задължително в КЕС да се включат следните реквизити:

  • ЕГН на собственик, ползвател или обитател, когато той е физическо лице – ЕГН задължителна се изисква при подаване на молби, жалби и др. към органите на съдебната система;
  • Да се изисква от ФЛ и попълване на телефонен номер и/или електронна поща, чрез които ЕС да комуникира със собственик, ползвател или обитател.
  1. Текстът в чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС “Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната” да се замени с “при поискване копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната”.
  2. Да се изготви регистър на лицензирани платени домоуправители.
  3. Да се изготви тарифа за обслужване от платен домоуправител.
  4. Да се вменят повече задължения на Общинските администрации по отношение спазване разпоредбите на ЗУЕС.
  5. Да се предвиди защита на имуществото (движимо и недвижимо) на органите на управление на ЕС, когато те са избрани от самата ЕС.

Всички предложения са направени на база реални казуси, възниквали и решавани от ЕС чрез законосъобразно тълкуване по аналогия. В допълнение, Председател на ЕС съм от 2011 г. до момента.       

Благодаря Ви за вниманието. Оставам на разположение за допълнителни въпроси.

Подател: Б.М.
Дата:13 април 2019

Здравейте!

Приветствам инициативата за промени в ЗУЕС. В качеството си отговорен гражданин и адресат на закона бих искал да направя предложения за промени в ЗУЕС, като излагам следните мотиви:

  1. Считам, че е неправилно и несправедливо разпределението на разходите за управление и поддръжане на общите части на сграда в режим на етажна собственост да бъде според притежавания процент от идеалните части от сградата. Притежателят на идеални части от общите части на сградата макар и собственик разполага само с правото на ползване на тези части, както и всеки един от останалите собственици, т.е. собственикът на по-голям дял от общите части не ползва повече и не може да ограничи ползването на другите съсобственици. Собственикът на 15% от общите части и собственикът на 5% от общите части ползват в една и съща степен общите части. Собственикът на 15% не ползва повече от собственикът на 5 %, поради това не e справедливо след като и двамата ползват еднакво да плащат различно, т.е. собственикът на 15 % да плаща повече. Несправедливостта води до обществено напрежение. Поради това е най-правилно да се запази действащия принцип за плащане на разходите за управление и поддръжка на ползвател. Аргументите за по-лесно събиране на таксите на апартамент са несъстоятелни на фона на несправедливостта и напрежението, което се генерира в следствие на това. По-лесно, не значи че е правилно! Създаването на ясни, справедливи правила и механизми за контрол спазването им ще доведе до „по-лесно“ постигане на резултати, а не до неспирни препирни и напрежение. Считам, че справедливото разпределение на разходите за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост ще е предпоставка за доброволното им заплащане.

          Предлагам в т. 11 на параграф първи от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС „Разходи за управление и поддръжка“ да се разделят на два вида /на принципа: Който ползва следва да плаща!/:

  1. „Разходи за управление“ - това са разходи за консумативни материали свързани с управлението, за възнаграждение на управителните и контролните органи и за касиера и други разноски, необходими за управлението на общите части на сградата, които не са зависими от това колко обекта се използват, т.е. тези разходи ще ги има дори и сградата да не е населена изобщо. Тези разходи да се разпределят за всеки обект независимо дали той се обитава, т.е. те трябва да бъдат на брой самостоятелни обекти от сградата на ЕС.
  2. „Режийни разходи за поддържане“ - разходи за ток, вода, почистване, охрана (ако има такава) заплащане наем за ползване на абонатни станции, абонамент на асансьора и други, свързани с обитаването на сградата. Размерът на тези разходи зависи от броя на ползвателите, които ги извършват. Домакинство състоящо се от четирима човека извършва повече режийни разходи от домакинство от един човек, а да не забравяме и домашните любимци, които се извеждат поне два пъти на ден /все пак извеждането е свързано с разходи за електричество, асансьор, почистване и т.н./

       Някои от предложенията, които прочетох целяха освобождаване от плащане на разходи ако имотът не се ползва, но за да може една система (каквато е етажната собственост) да съществува е необходимо всички заедно да я поддържат. По същата логика не ползването на жилище не значи, че то не трябва да бъде поддържано, като се плаща за управлението му, поддържане на абонаменти, следене и остраняване на повреди в инсталациите. Не може след като някой не ползва жилището си да бъде освободен от разходите, които се правят за поддържането му. Абонаментите за асансьор и др. подобни се плащат независимо дали се ползва или не.  Ако някой бъде освободен от тези разходи, това означава останалите съсобственици да плащат за поддръжката и управлението/стопанисването/ на жилището му.

  1. Предлагам ал.6 на чл.51 да бъде променена, като за самостоятелни обекти, като: магазини, гаражи, ателиета и др., които са част от сградата, но са със самостоятелен вход, които са с независим от входа на блока и нямат достъп до общия вход на блока, да не плащат консумативни разходи и разходи за текущо поддържане  свързани с общия вход, защото тези обекти не ползват/и нямат дори достъп/ до общите части на входа от етажната собственост. Те са  със самостоятелен вход и нямат достъп до общия вход на етажната собственост. Собствениците на тези обекти сами поемат консумативни разходи и разходи за текущо поддържане на входовете на тези обекти и самите обекти, останалите собственици от етажната собственост не поемат нито стотинка, когато се налага дори елементарен ремонт на тези обекти, фасадата  на тези обекти, площите, стълбите около тези обекти и охраната им. Всеки един от собствениците на самостоятелни обекти със самостоятелен вход взема мерки за охрана на този вход, като закупува за собствена сметка техника за СОТ и заплаща ежемесечно такса за охрана. Нещо повече собствениците на търговски обекти със самостоятелен вход са задължени да почистват тротоара пред обектите си от сняг. Както е известно тротоара се ползва от всички граждани. Следователно собствениците на търговски обекти имат достатъчно вменени задължения и произтичащите от тях разходи. Не смятам, че трябва да поемат и режийните разходи на всички ползватели в сградата в режим на етажна собственост. Справедливо е собствениците на обекти със самостоятелни входове да заплащат само разходи за ползваните от тях услуги, например: разходи за управление, отводняване на мазета, заплащане наем за ползване на абонатни станции /ако ги ползват, т.е. имат топлоподаване/, и други фиксирани разходи, които не са зависими от това колко обекта се използват, т.е. тези разходи ще ги има дори и сградата да не е населена изобщо. Считам, че е несъстоятелен довода, че щом си собственик на дял от общите части трябва да плащаш режийните разходи за тях, това би означавало собственика на земята, когато сградата е построена с отстъпено право на строеж да бъде задължен за плаща таксата смет на собствениците на обекти в постройката в имота му.

Считам, че дейставащата редакция на ал.6, на чл.51 от ЗУЕС е репресивна и несправедлива. Собствениците на самостоятелните обекти, със собствен вход се натоварват  финансово да поддържат входа на ЕС /т.е. да плащат чужди сметки/, собствения си вход и пространство около обектите си /тротоара/. Тази несправедливост води до социално напрежение, което често прераства в нарушение на обществения ред. Моля да се вземе предвид моето предложение, защото чл.51, ал.6 от ЗУЕС поражда несправедливост, репресивно отношение към собствениците на самостоятелни обекти в блока и непрекъснати конфликти и скандали между собствениците  на самостоятелни обекти в блока и останалите собственици в ЕС. Често тези конфликти преминават в заплахи за саморазправа, посягане с юмручен бой и псувни по адрес на собствениците на самостоятелните обекти, които просто си изкарват хляба, както и всеки един от съсобствениците в ЕС, с разликата, че последните могат да са с месторабота на друго място, но могат да работят и надомна работа. Например един компютерен специалист може да работи вкъщи, но не заплаща повече. А в много случай се стига до изключване или препятстване на достъпа до общи инсталации, като електричество и интернет. Мерки които водят до загуба на клиенти и препитание.

III.  По отношение на готвените промени свързани с т. нар. професионални домоуправители искам да Ви обърна внимание, че по настоящем е възможно фирма, с която етажната собственост е сключила договор за управление, да събира средства по различни пера, и да държи тези средства не в сметки, чиито титуляр е самата етажна собственост, а в собствени такива. Считам, че това е недопустимо ! По различните пера, по които се събират средства, е възможно част от тях да остават неразходвани за различни периоди от време, като например „Резерви“ и други. Събраните с течение на времето средства от такова естество се натрупват и представляват значителна сума, имайки предвид многобройните сключени договори за управление от едни и същи специализирани фирми. Разбира се, на теория договорите за управление на етажната собственост, могат да включват механизми за контрол на тези средства, включително и одит, но при недобросъвестното им управление съсобствениците от съответната ЕС са поставени в положение да търсят помощта на съда. От друга страна, евентуалното недобросъвестно управление на тези средства е трудно за доказване и може да остане незабелязано в продължение на много дълъг период от време, предвид факта, че средства от други етажни собствености са налични в една обща сметка на разположение на фирмата, занимаваща се с това. Считам, че  този механизъм трябва да се урегулира в ЗУЕС. Не е правилно да се дава възможност на фирмите, занимаващи се с професионално управление на етажна собственост, да държат чужди средства по свои сметки. Алтернатива на тази възможност за злоупотреби е задължителното откриване на банкови сметки на името на етажната собственост, до които е възможно само изрично упълномощен представител, който е собственик в етажната собственост да реши дали и как да даде достъп на фирмата за управление. Или пък чрез специални сметки, от които фирмата управител на ЕС ще има право на директен дебит. В тези сметки ще се държат всички средства, събрани от живущите в сграда в режим на етажна собственост, които са предназначени за разходване в бъдещ момент. Подобна промяна ще спре съществуващи порочни практики на фирми, известни като „Професионален домоуправител“, и ще даде възможност за много по-добър контрол на събраните средства от самите граждани, живущи в съответната сграда. Много по-лесна ще бъде и процедурата по прекратяване на съществуващ договор за управление на етажна собственост и сключване на нов такъв с друга фирма или лице, тъй като ще се избегне вариант, в който липси на средства да възпрепятстват това.

Предвид гореизложените мотиви предлагам следните промени в текстове в ЗУЕС: 

  1. По параграф първи от настоящото предложение:
  2. §1, т.11. на Допълнителните разпоредби на ЗУЕС да бъде променен, както следва:

"Разходи за управление и поддържане" се разделят на:

а. "Разходи за управление " са разходите за консумативни материали свързани с управлението, за възнаграждение на управителните и контролните органи и за касиера, и други разноски, необходими за управлението на общите части на сградата;

б. "Разходи за поддържане /режийни/" са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, такса за абонаментно обслужване на асансьорите, почистване (възнаграждение за чистачка и консумативни материали за почистване) и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата.

  1. По параграф втори от настоящото предложение:
  2. Чл. 51, ал.1 от ЗУЕС да бъде променен, както следва:.

„Разходите за управление на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според боря на самостоятелните обекти в етажната собственост. Разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.“

  1. чл.51, ал.3 от ЗУЕС да бъде променен, както следва:

„Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 10 на сто от разходите за поддържане /режийни/ по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).“

  1. Чл. 51, ал.6 от ЗУЕС да бъде променен, както следва:

„Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща само разходите за управление на общите части на сградата, в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.“

  1. По параграф трети от настоящото предложение, оставям на комисията да извърши конкретните промени, тъй като същите изискват редакция на множество разпоредби.

 

Подател: Н.С.
Дата:13 април 2019

Във връзка с предстоящите промени в Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/, моля, да бъде разгледано и подложено на обсъждане, следното мое единствено предложение за промяна в закона, а именно - предложение за отпадане на чл.20.

Мотиви и основания:

1/ Разпоредбите на чл.20 пораждат задължение към собственици и ползватели.

Задълженията на същите детайлно са изброени в чл.6, ал.1 и ал.2 от закона. Няма правна логика, два текста от закона, с една и съща насоченост, да бъдат отделени един от друг и „разхвърляни" на различни места в закона.

В този смисъл, разпоредбите на чл.20 създават конфликт не само с разпоредбите на чл.6 от закона, тъй като в него няма задължения към собствениците и ползвателите за участие в управлението, а и с разпоредбите на чл.5, в който е посочено, че участието в управлението на етажната собственост е „право".

2/ В разпоредбите на чл.20 липсва най-важното изискване - изискването за компетентност.

Не е редно, не трябва да се допуска отговорни длъжности като „Председател на управителен съвет", „Управител", „Председател на контролен съвет" и „Контрольор", да бъдат заемани от лица, които нямат елементарна правна култура, да не говорим за необходимостта от доброто познаване на закона.

Смятам, че е редно, лица заемащи гореизброените длъжности, да притежават документ, от който да е видно, че лицето е завършило успешно курс със съответната правна тематика - основно по отношение познаването на ЗУЕС.

Професионалното управление в етажните собствености безспорно е в интерес на всички живущи, защото означава едно много важно нещо - законност !

Подател: В.Н.
Дата:13 април 2019

Уважаеми дами и господа,

Благодаря Ви за възможността да дам моето предложение за промени в ЗУЕС.

Като дългогодишен участник в етажната собственост през последните години имам лично проблеми ссъс съществуващия комин. Подобен проблем има в етажната собственост, където живее майка ми и твърде често много познати, живущи в сгради етажна собственост ми се оплакват за проблеми с комина.

Комините са инсталации, които в съвременни начин на живот се използват все по-рядко. В същетвуващите жилищни сгради комините са изградени с оглед позването им от маломощни отоплителни уреди - обикновени печки на дърва, а не каквито са съвременните камини с водни ризи, които се явяват вид маломощен отоплителен котел. Към момента комина, в гсрадата, където живея, преминава през 8 апартамента. Ежегодно комина се почиства от средствата, отделяни от цялата сграда, а се позва само само от три жилища. Редовно почистване обаче се явява недостатъчно за нормалното позване на комина въпреки малкия брой действителни ползватели. За последните години имахме два пожара на комина и след потушаването им множество поражения в апартаментите. Въпреки, че комина е обща част пораженията в апартаментите всеки си отстранява за своя сметка. Тъй като за определини дейности е необходимо да не се ползва комина т.е. да не е топъл, бяха отправени молби към малкото ползватели да не си палят камините 12 часа, ня те нямали проблем и съответно си ползваха комина. От друга страна това доведе до некачествено извършване на ремонта и продължаващи проблеми в жилището, което не ползва комина, но комина преминава през това жилище.

От друга страна в Закона за собствеността е дадена възможмост дадена обща част да се обяви за обща само за определени собственици, но това пак не ограничава ползването на отделна частна собственост.

С оглед подобряване на междусъседските взаимоотношения и предвид развитието на технологиите, предлагам изграждането на комините да се регламентира по нов начин. Преминаването на комините да става единствено и само през общи части и да не засяга никакви частни имоти. За съществуващите сгради, да се даде възможност за изграждане на нови комини при облекчен режим - без да се иска съгласието на съседи при изграждане на нови съоръжения - комини, преминаващи през общи части. За съществуващите комини да се създаде ред за ежегодни проверки и изрично писменно съгласие на собственици, позватели и наематели за позване на комина преминаващ през тяхната частна собственост като особено внимание се обърне на тези, които не ползват комина.

С уважение,

гр. Велико Търново

Подател: Т.Ж.
Дата:13 април 2019

Уважаеми Дами и Господа,

 

Казвам се Т.Ж. Поради факта за неотложната нужда и спешност за промяна на Закона за етажната собственост, който касае всеки един от нас,се наложи се да говоря с няколко служителя от Министерството..... За мое съжаление Директорката на "Жилищна политика" бе в отпуск.

Давам реален пример, (имам на разположение множество документи)за да покажа от опит спешността и неотложността за изменение и допълнение на Законът за етажната собственост...

За 6 години ми се наложи да сезирам всички възможни институции във връзка с присвояване на финанси от домоуправител(държи да се нарича турчин) и ромка касиер. Нямаше резултати от тези институции. А двете лица продължават да надписват на всеки съсед  различни пари за плащане на входни такси с презумпцията "колкото се може повече".Със този реален пример искам да покажа, че както стои проблемът за неплащане на входни такси по принцип, така са налице заплахи, насилие, изнудване, повреда на здраве и имущество с цел плащане на такси, многократно завишени. Насилие и страх от Домсъвета към съседите, с цел обогатяване на касиер и домоуправител. 

Имам предложения за промяна на част от наказателното право в частта за този Закон, както и за нови правомощия на полицията към този Закон.

Също така се налага да има ЗВЕНО, (примерно Икономическа полиция), което да извършва ревизии на всяка каса за входни такси на блок, кооперация, жилищна постройка от няколко съседа.

Промяна и в правомощията на Прокуратурата, към този Закон.

Също така за всяко лице като съсед, се налага да бъде защитено от този Закон, което в момента е липса.

Обсъждането на минимална и максимална такса на човек или домакинство, също е наложително.

Моля, да бъда включена като обществена личност в работната група по отношение за допълнение и изменение на този Закон. Имам около 20 години трудов стаж в общинска/държавна администрация.

Подател: Г.Г.
Дата:12 април 2019

Здравейте!

Проследих по телевизията част от обсъжданията за нов закон за етажната собственост.

Направи ми впечатление, че всички предвидени мерки са за домакинствата, които не плащат навреме вноските си.

Нищо не се предвижда за домоуправителите.

  1. Живея 30 години в блок и НИКОЙ НИКОГА не е дал отчет за изразходването на събраните пари. Как ще бъдат задължени домоуправителите да дават отчет? Дали това, да бъдат контролирани по някакъв начин, да не бъде задължение на общината?
  2. Всеки нов домоуправител събира пари за ремонт, ремонт не се прави, парите ги няма и започва ново събиране на пари. Какво да се прави в такива случаи?
  3. Съседите, защото така ги устройва, решават, че за ремонт всички апартаменти (едностайни, двустайни и тристайни) трябва да внесат еднакви суми. Изобщо не се съобразяват с правилата на сега действащия закон, че сумата се определя според големината на притежаваните общи части. Как ще бъдат задължени домоуправителите да спазват Закона? Когато някой поеме функциите на домоуправител не трябва ли да премине някакъво обучение?
  4. Съседите подреждат саксии с цветя по стълбите. Идват пожарникари, за да свалят от 5-ти етаж възрастен болен човек. Саксиите пречат и вместо болният бързо да бъде транспортиран, те се занимават с преместване на саксии, а болният лежи на цимента. Просто домоуправителите въвеждат избирателно свои правила и за да бъдат избрани пак се съобразяват само с една част от живущите.
  5. Домоуправителят отказва да направи забележка и да изиска да не се свързват абсорбатори с отдушника в банята. В резултат на това в банята непрекъснато мирише на готвено. Самата домоуправителка също е направила така и не може да се очаква да вземе адекватно решение по отношение на това нарушение.

Вероятно вече сте получили сигнали за много такива случаи.

Това не са конкретни предложения, но от тях може да се обобщи и заложи задължения към домоуправителите. Понякога неплащането на сметки от живущите е като ответна реакция към самоуправството на домоуправителите, които смятат, че имат само права и никакви задължения..

Надявам се да съм била поне малко полезна.

Подател: П.С.
Дата:12 април 2019

Казвам се Петя Стоянова и съм домоуправител на етажна собственост. Предлагам следните промени в ЗУЕС:

1.Кворумът за провеждане на общо събрание да бъде намален от 67% на 51%, защото има собственици, които са незаинтересовани, както и такива, които умишлено  не  присъстват на събранията, за да няма кворум. В нашия вход, ако се наложи да се отложи събранието с един час, често се случва някои от присъствалите по-рано да не се върнат, до сега не се е случвало да се появи собственик или негов представител, който не е дошъл в предходния час. Трябва да се въведат глоби за тези собственици, които без уважителни причини не присъстват на ОС и не са упълномощили никого да ги представлява.

2.Изискването протоколът от общото събрание да се подпише от всички присъствали на събранието е трудно изпълнимо, защото има собственици, които не обитават жилищата си, идват само за събранието и не се появяват дълго време след това. Предлагам: присъствалите  да се подпишат в списък  при провеждането на събранието.

3.Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала" и приложенията към него да се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите само при поискване, защото другото е загуба на време и средства.

4.Има решения но ОС, които се вземат с 67, 75 или 100 на сто идеални части от общите части, което на практика е почти невъзможно. Предлагам: решения на етажната собственост да могат да се вземат и с  изрична подписка, без да се свиква ОС и тя, в зависимост от броя на подписалите я да има силата на решение на ОС.

5.Средствата във фонд "Ремонт и обновяване" се набират от: ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната. В нашия вход идеалните части са в диапазон от 1% до 10%, което означава, че вноските са от 5.60 лв. до 56.00 лв. Вноска от 56.00лв. е прекалено висока и несъбираема. Предлагам: в ЗУЕС да се определи минимална месечна обща сума за фонд "Ремонт и обновяване", според броя на самостоятелните обекти / без тези със самостоятелни входове/ и тази сума да  се разпределя според идеалните части на собствениците от общите части. В тази обща  месечна сума да не се включват обектите със самостоятелни  входове, както съм обяснила в т.8. За тази цел трябва да се изчислят два броя идеални части, първите да включват всички собственици на самостоятелни обекти, а вторите: всички собственици, без тези със самостоятелни входове/ магазини, офиси, самостоятелни гаражи и др./.

6.Средствата във фонд "Ремонт и обновяване"   се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет /управителя/. За етажна собственост с малко самостоятелни обекти, това е много голям разход, защото банковите такси за месечно обслужване на такива сметки започват от 10лв., има такси и при вноска и теглене на средства от нея. Конкретно за нашия вход: общата сума на месечните вноски е 59лв., от тях трябва да се удържат мим. 11лв. банкови такси. Предлагам: средствата от фонда / в зависимост от броя на самостоятелните обекти в етажната собственост/ да могат да се внасят и в  разплащателна сметка изрично открита за тази цел на името на касиера или управителя, защото банковите такси за  месечно обслужване на сметки на физически лица са значително по-ниски или средствата да могат да се съхраняват от касиера  или управителя на входа.

                7.Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. От тук не се разбира дали необитаемите жилища трябва да правят тези вноски.  В закона трябва ясно  да се напише, кой трябва да плаща вноските,  какво включат тези разходи, защото всеки си ги тълкува, както му е изгодно, особено разходите за управление. Сегашната практика е: да са плаща според броя на живущите. В нашия вход има два апартамента, които не се обитават, но собствениците им идват поне два пъти седмично, което означава, че замърсяват входа, използват стълбищното осветление… и не плащат разходи за поддържане. Аз предлагам: разходите за управление и поддържане на общите части да се  разделят: 1. За поддържане – да се плащат според броя на живеещите и посещаващите имотите си повече от един път седмично и 2. Разходи за управление - от всички самостоятелни обекти поравно.

8.Собственик, ползвател или обитател трябва да заплаща разходите за управление, но не и за поддържане на общите части , когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход, защото тези собственици дори не влизат във входовете, защо трябва да плащат за поддържането им. Предлагам: тези собственици да не внасят всеки месец вноски във фонд "Ремонт и обновяване", когато се извърши разход на общите части, които ги засягат, те да си заплатят своята част, според идеалните си части. Не е редно самостоятелен обект с отделен вход да заплаща разходи за смяна на входната врата, за подмяна на стълбищната дограма, за ремонт на стълбището и др. при условие, че този собственик изобщо не влиза във входа. Трябва ОС да реши , в кои разходи трябва да се включат тези собственици.

Подател: М.М.
Дата:12 април 2019

до

МИНИСТЕРСТВО            НА

РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРАЙСТВОТО

ОТ О.Г., град София, представлявано от М.М. - Председател на Управителния съвет

ОТНОСНО:

Предложения за промени в Закона за управление на етажната собственост.

Уважаеми госпожи и господа,

"О.Г. - С.П." е сдружение на потребителите по смисъла на Закона за защита на потребителите, като същото е регистрирано по реда на Закона за юридическите лица с нестопанска цел.

Като организация за осъществяване на дейност в обществена полза, действаща изключително в интерес на потребителите, бихме желали да вземем отношение в дискусията относно бъдещите промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), като с настоящото ще представим конкретни предложения за промени в ЗУЕС и мотивите за това.

По наша преценка, част от предложенията ни имат правно-технически характер - целта им е да бъдат прецизирани определени законодателни решения, които в момента водят до неясноти при прилагането на закона. Друга част от предложенията ни са свързани с уредбата на имуществените отношения между собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти, която в настоящата редакция е откровено несправедлива и води до непрестанни „междусъседски войни", при което като краен резултат голяма част от етажните собственост са с общи части, доведени до крайна разруха.

Конкретните ни предожения са следните:

  1. В чл.7, ал.1, т.5 да се заличи.

Мотивите ни за предложението текстът „5. времетог през което лицата по т. 3 и 4 пе ползват самостоятелния обект;" да се заличи ще изложим по-долу, в предложението ни за промяна на чл.51, с който нормата на чл.7, ал.1, т.5 е свързана.

  1. Предлагаме приемането на нов чд.15а, със следното съдържание.

„Списък на присъстващите

Чл. 15а. За заседанието на общото събрание на собствениците се изготвя списък на присъстващите собственици или на техните пълномощници, описание на притежаваните от тях самостоятелни обекти и притежаваните идеални части от общите части на етажната собственост. Собствениците и представителите удостоверяват присъствието си с подпис. Списъкът се заверява от председателя и протоколчика на общото събрание."

Мотивите ни за това предложение са следните:

  • ЗУЕС непрецизно урежда въпроса с удостоверяване участието на собствениците и техните представители в Общото събрание. От една страна, в чл.16, ал.6 е посочено, че протоколът „се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика", т.е. в него не е предвидено да се съдържат подписите на участващите в Общото събрание лица. От друга страна, в предходната норма на чл.16, ал.5 е предвидено, че протоколът съдържа подписите на явилите се на Общото събрание лица („техен подпис")?\ Което пък е в противоречие с вече цитираната норма на чл.6, даваща 7-дневен срок за изготвянето на протокола, и предвиждащ императивно, че същият се подписва единствено от председателстващия и протоколчика. Абсурдно е да се очаква, че в рамките на установения 7-дневен срок, протоколчикът ще изготви протокола и ще събере подписите на всички участвали в Общото събрание лица, но буквалното тълкуване на чл.16, ал.5 води* именно до този извод - протоколът трябва да съдържа подписите на участвалите лица, а юридически погледнато, ако в 7-дневния срок не са събрани тези подписи, то не съществува и протокол (поради липса на законоизискуем реквизит). Събирането на подписите върху вече съставения протокол, в 7-дневния срок, би сблъскало протоколчика със следните проблеми:

как технически да издири лицата, които са участвали в Общото събрание (има етажни собствености със стотици имоти в тях); как да ‘   издири собствениците, които не живеят на адреса на етажната

собственост, но са участвали в събранието или такива, чиито обект няма жилищно предназначение (самостоятелен гараж)?

-              как да процедира с лицата (обикновено недоволните от приетите решения), които отказват да подпишат протокола?

-              обосновано ли е да се полагат такива усилия за подписване на протокол, при положение, че ЗУЕС е предвидил механизъм за съобщаване на протокола и респективно - срок за оспорването на достоверността му?

  • Редовното -провеждане на едно Общо събрание на собствениците, предполага стриктно изчисляване на кворума, който се формира от притежаваните от участниците идеални части от общите части. Едно изрично предвиждане в норма на ЗУЕС на изискване за съставяне на Списък на присъстващите, ще повиши прецизността при провеждане и респективно - законността на решенията на провежданите Общи събрания;
  • Не на последно място - понятието Списък на присъстващите и неговата подготовка и водене е широко позната на гражданите, като писмен акт на търговското и дружественото право, и въобще - като акт при установяване на каквито и да е членствени отношения и провеждане на техните форуми.

Предлаганият от нас текст може да има и различна редакция, като може да бъде приет и като нова алинея в съществуваща норма - на подходящо систематично място.

  1. Предлагаме в чл.16, ал.5, изразът „техен подпис" да се заличи, като нормата придобие следната редакция:

(5) (Изм. и доп. -ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата - "за", "против" или "въздържал се", техен—подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.

Мотивите ни за това предложение бяха детайлно изложени в прелхолната точка.

Преди да продължим с предложенията си и във връзка с тях, държим да обърнем внимание, че в редакцията си съществуващият ЗУЕС сякаш не е излязъл извън рамката на уреждане на обществените отношения в един средностатистически вход в панелен блок, в който има един асансьор и стълбищно осветление. В закона широко се ползва понятието „живее" или „пребивава" в смисъла на ползване на съответния обект. ЗУЕС не държи сметка, че все повече са сградите са такива със „смесено предназначение" по смисъла на Закона за устройство на територията, които също са етажни собствености по' смисъла на ЗУЕС, както и че в сградите със жилищно предназначение, може да има самостоятелни обекти (офиси, магазини,

подземни гаражи), които макар да са част от сградата и дори да се намират в нея (гараж в подземни нива), нямат жилищен характер, но са самостоятелни обекти на гражданския оборот, т.е. в една жилищна сграда, подземен гараж може зда притежава лице, което не притежава жилище в сградата. ЗУЕС не държи сметка, че все повече сгради имат сложни системи, които обслужват всички или само част от самостоятелните обекти (обща климатизация,                видеонаблюдение,     охранителни   системи,

пожароизвествяване, товарни платформи за автомобили за подземни гаражи и пр.). Голяма част от разходите за тези комунални услуги, не са свързани с електричество или вода, а с заплащане на константни абонаментни месечни такси. По тези причини, и тъй като за ЗУЕС съществуват единствено „консумативни материали, електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор", законът „смело" е освободил от заплащането им, лицата „който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календаргш година" - какво и да е тълкуванието на това „пребиваване" по отношение например един подземен,гараж, достъпът до който се осъществява през товарна платформа за автомобили?! Пребивава ли собственикът в него, ако само си държи автомобила там? Или ако го изкарва, т.е. ползва товарната платформа по веднъж в месеца? Сборът на кое е „не повече от 30 дни в рамките на една календарна година" - преспиване от общо 30 дни, а за офиси в които .не се спи, а за гаражи, а за самостоятелни складови помещения? Следвайки тази философия, ЗУЕС на практика поощрява феномена на „тъмните прозорци", като защитава интересите на инвеститорите в жилища, които имат по няколко или множество имоти, чиято поддръжка на практика е прехвърлена върху техните съседи, които обичайно имат един единствен имот! Оказва се, че „непребиваващият" собственик, без да плаща за това, за сметка на своите съседи разполага по всяко време, когато реши да пребивава в обекта с: работещ асансьор, зд който не е плащал абонаментно обслужване; изрядно стълбищно осветление; почистени общи части; работеща товарна платформа за автомобила си в подземния гараж, за който не е плащал абонаментно обслужване; работещо видеонабюдение, от което „непребиваващия" собственик моментално може да изиска запис при кражба в имота му, но за което не е плащал абонаментно обслужване нито сървърно пространство при доставчик на такава услуга; портиер, който осигурява сигурност и за неговия обект, но за който „непребиваващия" собственик не плаща...

Особено неприемливо е законовото решение, че едва ли не, можеш да ползваш за нечия чужда сметка (на съседите си) услуги цели 30 дни! Още по- съществен е въпросът, че криейки се зад този текст, масово недобросъвестни собственици отказват да плащат разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост. Всъщност кой може да контролира, брои и удостовери въпросното общо 30-дневно присъствие? Та в големите входове етажни собствености, съседите дори не се познават. Нормата на чл.51, ал.2 ползва само мнимите „неприсъстващи" - лица които след като продължителен период от време не са плащали задълженията си, и срещу които е започнало заповедно производство по реда на ГПК от етажната собственост, е достатъчно да възразят че не дължат, а в последващия исков процес етажната собственост трябва да докаже, че длъжникът е пребивавал повече от 30 дни в рамките на календарната година. Как се доказва това?!

Крайният резултат е, че голяма част от етажните собствености се превръщат в едни вертикални гета.

Ние считаме, че правото на собственост е отговорност и е свързано със запращането на определени разходи.

  1. Предлагаме чл.51, ал.1 и ал.2, да придобият следната редакция (показано като стар-нов текст):

Чл. 51. (1) (Изм. и доп. -ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Разходите за управление и поддържане на обидите части на етажната собственост се разпределят поравно или според броя на собствениците; ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят се намира самостоятелният обект. За самостоятелни обекти, които не се ползват от собственик, ползвател или обитател, се заплашат разходи за управление и поддържане на общите части поравно, а когато разходите се разпределят според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и члШовете на техните домакинства - равни на тези, дължими за един собственик, ползвател или обитател.

(2) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и—обитател, който преби-вава-в- етажната собственост не повече от-30 дни в рамките на една календарна година.

Част от мотивите ни за това предложение бяха летайлно изложени по-горе, като в допълнение на това, бихме желали ла обърнем внимание, че практиката на съдилищата по отношение прилагането на чл.51. ал.1 е противоречива - едни съдилища приемат, че нормата е диспозитивна и Общото събрание може да приеме и друг начин за разпределяне на разходите, например по равно за обект. Други съдилища, приемат че нормата е императивна и всяко друго разпределение, различно от разходи за брой хора, и незаконосъобразно. Както посочихме по-горе, разпределяне според броя на собствениците,' ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства е крайно неприложимо при сградите със смесено предназначение, а съшо така и при етажни собствености сь-с стотици ббекти (апартаменти), каквито не са рядкост в големите градове, където броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните

домакинства е непрекъснато изменяща се през голината величина, което поражла в практиката следните проблеми:

  • Невъзможност да се състави и изпълнява годишен бюджет на етажната собственост;
  • Необходимост да се свикват непрекъснато общи събрания през годината за актуализиране на приетия годишен бюджет - поради промяната на броя на ползвателите/живущите;
  • Възможност за недобросъвестни собственици да укриват действителния брой членове на домакинството, или в последствие да оспорват броя им, на базата на който е приет бюджетът.

По тази причина, предлагаме да се даде възможност етажната собственост да разпределя разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост и само поравно, необвързано от броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства

Разчитаме, че нашите предложения ще бъдат взети предвид при съставяне на проект на Закон за изменение и допълнение на ЗУЕС, като бихме желали да бъдем информирани за работата по проекта и изразяваме готовност, при преценка от Ваша страна, да участваме в дискусии и/или обсъждания и да съдействаме в работата по проекта.

град София 12.04.2019 год.

С уважение,

Подател: М.М.
Дата:12 април 2019

Уважаеми законодатели,

Моята компания е собственик на терен с площ от 9000 кв.м. с изградени в него обслужващи съоръжения: басейн, вертикална планировка, бар и други обслужващи обекти на първа линия в гр.Поморие. Преди три години моята компания беше изместена от управление посредством  агресивни действия и агитации за прекратяване на договори за обслужване от страна на няколко собственика. Те агитираха за създаване в комплекса на нов орган за управление - Етажна собственост.  Една беда, когато граждани от бившия социалистически лагер със социалистически парадигми смятат чужда собственост за своя, опитват се да откраднат бизнеса и да управляват чужда частна собственост. Друго, по-престъпно, когато местните съдилища подкрепят това нещо с решения. Изпращам решение №….. от ……..г. на ПРС по гр.д. …./………. г., което е влязъло в законна сила. В него тотално се пренебрегват Конституционни основи за неприкосновенността на частната собственост чл.17 ( приемане на решение за ползване на басейн и парка се смята за «въпрос на целесъобразността, а не на законосъобразността») ; на чужди граждани,  имащи конституционна забрана за придобиване на земя чл.22. е позволено да ползват и да управляват земя със съоръжения. Съдът с една ИДЕЯ позволил да бъде създаден орган за управление « етажна собственост на комплекса»- орган отсътстващ в ЗУЕС, въпреки, че техническата експертиза констатирала наличие на няколко самостоятелни сгради и въпреки строителните книжа и документи за построяване на  множество сгради. ПРС е подкрепил създаване на  ЕС, в коята никога няма да бъде приета основна разчетна единица – идеални части, няма да има кворум 67%, приемащ преразпределяне на идеални части между  отделни жилищни сгради и паркинг.  Съдът решава, че «кворум би попречил за провеждане на събрание» . Цитирам: «според настоящия състав в комплекса, не може да се свикват общи събрания на различни групи, а следва да се свика едно ОС на всички собственици, които да вземат решения за управлението на целия комплекс, след като не е приложима разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС. Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, предвижда, че  управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Видно е от тази разпоредба, че идеята на законодателя е управлението на общите части в комплекс, поради особеностите му които го отличават от самостоятелните жилищни сгради е  да се управляват от един субект, а не от различни  ЕС, за да се постигне добро функциониране на комплекса и собствениците и ползватели  да бъдат поставени при еднакви условия.  В конкретния случай е налице комплекс, в който обаче не се доказа да е налице контролиран достъп и в тази връзка не може да се определи като „затворен комплекс”, но това не бива да изключва идеята, че в комплексите управлението на общите части следва да се осъществява така, че собствениците да са поставени при еднакви и равни условия и с еднакви възможности да ползват комплекса.  Предвид изложеното, според съда свикаването на едно ОС на собствениците на самостоятелни обекти  в сграда  състояща се от 12 секции, не е незаконосъобразно.»

В резултат на този съдебен шедьовър, моята собственост с пазарна стойност около млн. евро безплатно се ползва от етажните собственици вече четвърта година, съоръжения са изхабени. Междувременно продължавам редовно да плащам данък за терена. Също се натрупаха дългове за Районно осветление ( 2 години водиме съдебно дело за възстановяване на сума), за вода има дълг от собствениците в размер на 12000 лв., заведено дело от ВиК. И в двата случая моята компания е титуляр на партидите и е материално отговорно лице, като етажните собственици издевателстват относно факта, че моята компания е отговорно лице пред ВиК и EVN, и чакат тези организации да ме осъдят за техните дългове. Получих от община разрешение за ограждане на басейн и за поставяне на търговски обекти отпред към Крайбрежна улица, поне да получа средства за плащане на данък за терена. Обаче собствениците( руски граждане) се нахвърлят с бой върху наематели, гонят ги и чупят огради. Полицията и прокуратурата нищо не предприемат, всички имат някакво «раболепие и страх пред тълпата». Целта на създатели на ЕС да ме фалират и да ме срутят морално и физически, за да ползват безпрепятственно моята собственост. В техните обращения към МРРБ те дирекно пишат, че «чл.2 ЗУЕС много пречи на нас да управляваме «нашата» собственост.

Така създадена Етажна собственост няма нищо общо със ЗУЕС. Четири години се събира „Фонд ремонт“ в размер на 90000 лв.на година на базата на неприети и измислени идеални части  за целия комплекс, събират се пари по 60000 лв. за управление на «парк и басейн» за собственост на моята компания. Събират се пари на базата на «условен брой живущи». Събират се пари за охрана-контролиран достъп, охраняват периметъра на чужд за ЕС терен, без съгласие на собственика. Дори използват тази охрана срещу собственика на терена, недопускайки наемателите на басейн и търговски обекти. Създатели на ЕС са агресивни срещу собствениците, които не са съгласни с тези безобразия. Ходят по апартаменти, изнудват за пари, пукат гумите на коли, пишат заплашителни писма. В резултат на тяхната агресия доста от собствениците, които не са съгласни с тази политика са принудени да плащат «такса спокойствие» от страх на евентуално изхабяване на своята собственост. Четири години се събират пари от порядъка на 300000 лв. годишно и просто ги разграбват помежду си.  Комплексът е в пълна разруха: никакъв ремонт не се правеше през тези години, асансьорите не работят по 9месеца в годината, тревата е изсъхнала и дърветата загиват, пожарогасителите не са сменени от момента на създаване на ЕС от 2015 г. Когато  интелигентни собственици, които са против тази анархия ме питат, как да излезнем от този ужас, аз нищо не мога да обясня на хората. Преди се надявах на решения на съда, а се оказа обратното.

Чл.2.  ЗУЕС за комплекси, построени преди 2009 г. изобщо звучи като подигравка, понеже няма как да бъде изпълняван, няма механизъм за сключване на договори с нотариална заверка, няма  никакви санкции за несключване на същия. Освен да отговоря,че в страната ни няма закони, няма и съдебната система, нищо друго не мога да кажа.  Затова интеллигентни платежеспособни собственици бягат от страната ни, продавайки на безценица своите апартаменти.  Луксът остава само в спомените им. Абсурдно е, че държавните органи, започвайки от законотворци и съдилища  убиват законни двигатели на икономика- инвеститори, способстват за тотално попиране на  частната собственост, и провокират огромни обороти от юридически лица да преминат в ръцете на чужди граждани в «сивия сектор». НАП изобщо не  проверява ЕС: няма закон, няма и практика.

Кой ще отговаря за тези загуби? ЕС  е едно нищо, виртуална обществена организация, неперсонализирана общност. Колхоз: «всичко е откраднато, никой не е виновен».

Новата редакция на ЗУЕС трябва да бъде актуална, и да разреши всички тези казуси без възможност на всякакви спекулации с частна собственост и вещни права.

 Това нещо може да бъде постигнато само с корекция на самото определение на «обща част» дадено в чл.38 Закона за собственост още през 1951 г.по време на диктатура на пролетариата:«общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът,…. и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване».Същият Закон за собствеността в чл.29 пък забранява чужди граждани от държави- нечленки на Евросъюза да имат земя. Абсолютна съдебна практика подтвърждава, че двора може да бъде обща част само в случая, ако всички етажни собственици притежават ид. част от терена. Какво може да урегулира  ЗУЕС, предмет и обхват на който е управление на общи части, ако самото определение на „обща част“ е от миналия век, от друг политически строй??? Това социалистическо определение на „обща част“се умножава със социалистически парадигми на собственици от бившия СССР и се умножава с некомпетентност и идеи на съдиите.  И ето- резултат, войните по цялото Крайбрежие.  Гражданите от бившите социалистически държави не воюват за чистота и ремонт във входовете, а именно за управление на земя и за открадване на парични потоци от легалния бизнес в „сивия сектор“.

 

В ЗУЕС трябва да се разграничат:

 

-              сграда/ сгради;

-              сгради, построени върху държавни / частни терени;

-              комплекси, в коите собственици притежават ид. части от терена/ не притежават ид.части в терена

-             

Да се дефинират следните понятия:

-              Инвеститор ( собственик на терен и съоръжения);

-              Разширително тълкуване за „комплекс затворен тип“, в който трябва да бъдат включени всички сложни правно- икономически комбинации, существуващи по Черноморие;

-              Търговски обекти с автономен изход;

-              Паркоместа;

-              Прилежаща площ ( изключително държавна земя)

-             

Понеже между суперфициарна постройка и терена задължително трябва да съществуват уредени, дълготрайни отношения, а това е договорът, трябва да бъдат посочени ясни, безпротиворечиви правила за сключване и санкции за несключване. Да бъде разяснено, че «Особен режим»  дерогира останалата част от ЗУЕС и ОС - орган на управление. Трябва да бъде описан механизъм за влизане в правен режим на комплекси, построени преди 2009 г, които са пострадали най-много.

Искренно се надявам за скорощни промени в ЗУЕС. Не е редно европейска държава да остави хиляди инвеститори с неуредени по законов начин отношения, които на практика се уреждат по примитивни закони на джунгла.

Подател: В.С.
Дата:12 април 2019

Здравейте!

 

Домоуправител съм на вход в кооперация с три входа в идеалния център на гр. София- на ул. ……….. Въпреки дългогодишните ми усилия /от 2005 г./, останалите два входа и досега нямат избрани домоуправители, въпреки че съм подавал сигнали до районната администрация още по времето, преди да отпадне члена в ЗУЕС, който регламентираше задължаващи функции на кмета на района или общината да свика принудително общо събрание и да съдейства за избирането на ръководства на всяка отделна етажна собственост. Това се налагаше и налага, тъй като кооперацията се намира в много лошо техническо състояние- пропадане на една част от нея заради аварирала обща хоризонтална канализация, което води до драстични щети във всички отделни имоти в сградата.

Оказва се, че според сегашният вариант на ЗУЕС е много трудно, почти невъзможно да се съберат необходимите средства от всички собственици за извършване на необходимите ремонти, при положени че липсва и съзнателно съдействие от страна на компетентните общинските власти. /Нека да кажа, че аз почти успях да направя това въпреки всички пречки и затруднения./

Много трудно е да намерим и адекватна, ангажирана, професионална и компетентна подкрепа от администрацията на р-н "Средец", СО, от Дирекция "Общински строителен контрол, от Главния архитект на гр. София- не се отговаря в срок и конкретно, съвестно и компетентно на сигналите и желанието ни отговорните общински власти да се намесят активно в проблема, включително и съгласно ЗУТ /чл. 195 и 196/, като даже директно ми беше заявено, че заповед по тези членове няма да ни бъде издадена, "защото СО нямала средства" за изпълнението им?!? Още повече че на всички отговорни инстанции заявих, че с огромни усилия успях да събера почти всички необходими средства и не очакваме такива от СО. /Въпросът дали аз и останалите собственици имаме средства за плащането на данъци, такси и други на СО не беше повдигнат от служителите на р-н "Средец", което явно ни поставя в различни категории относно спазването на законите в Р България./

Към този момент вече втори месец СО не отговаря на мой сигнал в тази връзка, месец и половина нямаме отговор от арх. В. Калинов, месец и една седмица няма отговор от арх. З. Здравков, пет месеца миналата година трябваше да чакаме съставянето на комисия от р-н "Средец" за констатиране на все по- големите щети по сградата, а предписанията на района в констативния протокол звучат пожелателно и умишлено или не непрофесионално, защото проблемът съществува от десетилетия, но нито една компетентна общинска служба не желае да се ангажира със строги и категорични разпореждания, глоби и контрол по изпълнението на предписанията.

В момента същото се случва и от страна на Столичния инспекторат, който преди две или три седмици беше уведомен от гражданин за отчупило се парче от фасадата /поради пропадането от амортизираната и нарушена обща хоризонтална канализация/, но до този момент не е разпоредил на всички собственици в нея да предприемат съответните мерки и санкции за отстраняване на проблема.

Също така Дирекция "Общински приходи" при СО категорично и грубо ми отказаха информация във връзка със собствеността и идеалните части в сградата, необходима ни за съдебни дела срещу некоректните собственици към днешна дата, тъй като била твърде "лична и секретна" съгласно ЗЗДЛ, от друга страна непълна такава информация получих от КАИС и от ИКАР, тоест за едни институции е секретна, за други- не, което е абсурдно.

С една дума- освен всички затруднения, свързани с недотам добре обмислените редица членове от ЗУЕС, създаващи бюрократични и излишни затруднения за адекватната поддръжка на даден имот, такива в още по- голяма степен се създават и от съответните "компетентни" по тези въпроси общински и държавни служби.

 

Конкретно моите предложения за промени в ЗУЕС са:

  1. Категорична и ясна отговорност на компетентните общинските и държавни институции за съдействие и подпомагане на добросъвестните собственици, ангажирани с поддръжка на даден имот, с последващ контрол и налагане на глоби на недобросъвестните собственици, включително търсене на съдебна отговорност при застрашаване живота на трети лица поради липса на адекватно поддържане на даден имот.
  2. Адекватна промяна на чл. 9 от ЗУЕС- общите части и инсталации не се амортизират на база идеални части, а вследствие на използването им. Промяната трябва да е по формула и принцип, които да отговарят на реалното им амортизиране от собствениците- например идеални части плюс брой живущи и начин на ползване; или пък разумен минимален процент за участие в разходите за ремонт на общите части спрямо останалите съсобственици- например 50%.

Предлагам това, защото например в нашия вход два големи апартамента стоят празни от години, като собствениците им не използват общите инсталации и части, а законно заведение с отделен вход и с няколко пъти по- малка площ ежедневно изразходва вода, която се оттича в дефектиралата обща хоризонтална канализация и която ускорява пропадането на сградата.

Чисто хипотетично съществува и вероятността, собственик с минимален процент идеални части спрямо останалите, злоумишлено и нарочно да увреди обща инсталация или обща част тайно и без свидетели, след което останалите съсобственици с много по- големи идеални части да трябва да направят съответно многократно по- големи разходи за съответния ремонт.

  1. Трябва да се предвиди и възможността, когато един собственик не е присъствал на общо събрание, неговият глас "За" или "Против" по даден конкретен въпрос да се зачете, ако той собственоръчно в седемдневен срок се подпише срещу трите си имена в протокола от общото събрание.
  2. Гласуването по електронна поща да се счита за редовно, когато даден собственик декларира пред останалите собственици електронната си поща и намерението му да гласува чрез нея.

Това предложение е във връзка с това, тъй като например в нашия вход имаме собственик, който не живее в Р България, няма друг начин за отчитане на неговия глас.

С уважение:

 

Към предишните ми предложения искам да прибавя и още едно:

Строго регламентиране и контрол на фирмите, предлагащи професионално домоуправителство.

Наехме уж най-голямата такава в гр. София, с цел да реши споровете във нашия вход, включително и по съдебен път, договорът и общите условия изглеждаха перфектни, но се оказа, че сега ще трябва да заведем дело срещу нея за измама- не изпълни нито едно от нейните задължения. И даже напротив- наруши грубо почни всички договорни условия.

УВАЖАЕМИ  ГОСПОЖИ И ГОСПОДА,

След като внимателно проследих по-голяма част от предложенията, а и от опита ми при използване на правните норми на Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ и Наредбите към ЗУЕС направих следните изводи, които предлагам на Вашето внимание:

  1. Предлагам да бъде отменен на §3 в Наредба № РД-02-20-8/11.05.2012г. за създаване и поддържане на публичен регистър на Сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост, който гласи: „Регистрите на етажната собственост, водени до влизане в сила на тази наредба /горецитираната/, могат да бъдат водени по преценка на Общинските или районните администрации“, като от това се освобождават по-голяма част от тези администрации както да имат необходимата информация за Председателите на Управителните съвети/ Управителите на етажната собственост във всеки вход/сграда били те собственици, външни физически или юридически лица, които се избират до 2/две/ години, както да се актуализира тази информация, така и да контактуват с гражданите, да се запознаят с техните сигнали и да ги посъветват по спазването на правните норми на ЗУЕС т.е.:
  2. Да се поддържа публичен регистър на Сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост, поради причина че тези Сдруженията на собствениците са много малко в провинцията и бяха създадени по-голяма част от тях в изпълнение на „Националната програма за саниране…..“;
  3. Да се поддържа непубличен регистър/ поради защита на личните данни/ на Председателите на Управителните съвети/ Управителите на етажната собственост във всеки вход/сграда в режим на етажна собственост в Общинските или районните администрации, включая и външните физически или юридически лица. Сигурен съм, че ако се направи справка в по-голяма част от общините за актуална информация за периода 2018-2019г. за дадени Управителните съвети/ Управител на етажната собственост във вход към сграда такава няма да могат да Ви предоставят. Последната е необходима при пожар, падане на облицовъчни плочи от фасада и на МВР.
  4. Законът за управление на етажната собственост е добър стига точно да се спазват неговите правни норми. Може би трябва да се увеличат глобите по чл.55 от ЗУЕС. Той е заимстван от Холандския и Германския, но може би трябва да се актуализират някои правни норми в него.
  5. На сигналите на гражданите трябва да се реагира веднага било то за течове, комини, покриви, фасади, козирки – общи части по чл.38 от Закона за собствеността, шум, кучета и котки, не спазване на санитарни норми и други. Правят се комисии от общински служители, огледи и проверки на място в присъствиено на Председателите на Управителните съвети/ Управителите на етажната собственост във всеки вход/сграда и жалбоподателя, констативни протоколи и препоръки по спазване и указване на правните норми на ЗУЕС и на ЗУТ със свикване на ОС на ЕС , разглеждане и разрешаване на проблема. При неизпълнение предупреждение по чл.6 от ЗУЕС и по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс /ГПК/ и т.н.
Подател: И.К.
Дата:12 април 2019

Уважаеми господа.

Считам, че би било полезно при обмисляне на новите правила за управление на етажната собственост да се включат и поправки, които по-ефективно уреждат отношенията между живущите. По-специално, имам предвид спазване на определени правила и норми при обитаване на жилищата, така че да се осигури нормална и приятна атмосфера за живущите и бързо и ефективно решаване на проблемите свързани с взаимната зависимост на живущите едни от други.

Тъй като ми липсва юридическа подготовка, по-долу само съм посочил някои проблеми, като за някои от тях съм дал и предложения за насоката, в която предлагам да бъдат решени. Предполагам, че вашите юристи ще ги оформят подходящо, в случай, че се съгласите, че направените предложения са основателни.

  1. Ремонт и достъп до апартаменти на съседи, от които се създава проблем: течове, увредени инсталации, пожар и др.

Поради общи стени и/или общ под и таван на съседните апартаменти, съседите са в режим на реална съсобственост, което трябва да доведе до юридически правила отразяващи тази съсобственост. На тази база трябва да се въведат закони и правила, тъй че собственици, от чийто апартамент се създават проблеми към техни съседи, да не могат да откажат ремонт или съдействие за ремонт в случай на проблем. В случай на отказ или отсъствие на съседите (в отпуск, в чужбина), да се въведе бърза и ефективна процедура, евентуално, бързо съдебно или административно решение и достъп до жилището на съседите в присъствие на служебни лица за отстраняване на проблема. В случай на отказ или нехайство към проблема от страна на собствениците на даден имот, както и в неотложни аварийни случаи, ремонтът се поема от общински фирми (както е в някои европейски страни), които да имат право да влизат в имота и в отсъствие на собствениците, а след това последните да са задължени да заплатят ремонта на няколкократно по-висока цена от пазарните. Само по този начин ще се накарат някои хора да бъдат по-чувствителни към проблемите, които волно или неволно причиняват на съседите си.

  1. Шум от съседи.

Вдигането на продължителен силен шум дължащ се на обичаен начин на живот на непосредствени или по-далечни съседи (включващо перманентно слушане на силна музика, вдигане на продължителен силен шум от деца или възрастни поради игра в жилището с топка, теглене, влачене, хвърляне на премети върху пода като елементи на игра, отглеждане на шумни или опасни домашни любимци, виещи или лаещи с часове кучета и др. и изключващо честване на обичайни празници, инцидентни и обичайни весели поводи, ограничени във времето ремонти в разрешените за това часове) да се третира като форма на неправомерно навлизане в личното пространство и/или психически тормоз и да се наказва с аналогична строгост от закона. Тропането на вашите съседи върху техния собствения под е същевременно директно тропане по тавана на тези под тях и това да се третира като форма на посегателство върху вашата собственост и вид психически тормоз когато е системно и е обусловено от манталитета и начина на живот на живущите и поради тази причина не е лесно да бъде променено. Тази форма на психически тормоз, когато е перманентна, може да увреди здравето и психиката на живущите, да преобърне тотално начина им на живот и да ги направи ниско ефективни или неработоспособни. Изискването да не се вдига нетърпим и продължителен шум да се отнася не само за интервалите от 22.00 до 8.00 и от 14.00 до 16.00 часа, но да обхваща цялото денонощие, тъй като човек има нужда от нормални условия за живот 24 часа, а не само в тези интервали. 

Законите трябва да предвиждат бърза и лесна процедура за извеждане от жилището, когато вдигащите продължителен и силен шум са наематели, тъй като те по-принцип са малко по-безотговорни, могат да наемат друго жилище а и това ще ги дисциплинира за в бъдеще. Изваждането им от жилището да става след 3 писмени оплаквания от потърпевшо лице до домоуправителя и последвала негова лична проверка, и с решение на домоуправителя и на повече от половината членове на домсъвет, ако има такъв. Ако вдигащите шум са собственици, то да се предвиждат сериозни финансови санкции след 3 писмени оплаквания от потърпевшо лице до домоуправителя и последвала негова лична проверка. В случай, че и това не помага, също да се предвижда извеждане от жилището за определен период.

  1. Правилата и законите да са направени така, че да предвиждат държавата и общината чрез свои органи, структури, фирми или МВР да поемат регулацията на отношенията и прилагане на закона, а да не оставят хората сами да се опитват да си търсят правата или да прилагат закона, което е особено трудно при нахални и арогантни съседи.
  2. Закони и правила осигуряващи бърза и лесна процедура по възстановяване на суми и повреди причинени от некоректни наематели към наемодатели и обратно.