Промени в ЗУЕС 2019 г. - Регистър на постъпилите предложения

Подател: М.Д.
Дата:12 април 2019

Здравейте,

Предлагам да има санкции (от 200лв и нагоре), за всеки собственик който не си плаща дължимите вноски. Неплатените такси, даже и да са за месец ,да се подават към общината, която да ги събира заедно с местните данъци.

 

Тези неизрядните собственици не се стряскат. Не си отварят вратата при събиране на такси, не са плащали 30год.за нищо.  Нашият вход е трагичен. Частен домоуправител за втори път идва и на първото събрание си тръгва.

 Трябва да има  задължително санкции, всеки месец докато не започнат да плащат.

Подател: С.Ф.
Дата:12 април 2019

Моите предложения:

 

  1. Общината (общ.администрация) да задължава етажната собственост, която няма домоуправител, да изберат такъв и да има право да назначава служебно такъв (при бездействие на живущите)- към този момент от администрацията отказват да се ангажират ,като мотивът им е че това е частна собственост и живущите трябва да се разберат. Но живущите не искат да изпълняват тази дейност, от години не се извършват никакви ремонти, а само се плаща асансьор за да се движат.
  2. Да се предвиди текст в ЗУЕС в който изрично да се регламентира таксата за абонаментното обслужване на асансьра от долните етажи (1-ви/2-ри, които не ползват асансьор) да не се заплаща, но пък за ремонтите по него да участват всички (като обща част). Но твърдейки,че асансьора е обща част,мнозинството ползващи аснсьора задължават и долните етажи да плащат такса. В Правилник за управление,реда и надзора в ЕС се дава възможност за освобождаване на долните етажи от такъв разход ( и пак на добра воля,не задължително),но мнозинството ползващи асансьор игнорират правилника,че той не важи и се опират на това,че в ЗУЕС няма такъв текст и трябва всички да участват в плащането на таксите.

На практика се оказва,че в апартамент на 1-ви етаж от 4 човека ще плаща такси асансьор за четиримата,без да ползва такъв, а сам човек на горен етаж ще се вози, роднините и приятелите му също и ще плаща 1 такса. Къде е справедливостта? Ел. енергията за асансьор също не бива да се плаща от тези,които не ползват асаньор.

  1. В Сгради с подземни гаражи/паркинги, разходите по тях да се заплащат от собствениците/ползвателите им. Не е справедливо при такива гаражи/паркинги над покрива над които има градинка,площадка, пътна алея да се заплаща от всички в ЕС.
  2. В ЗУЕС да залегнат текстове за наказание за нередовните платци в ЕС (много голям проблем). Общината (общ.администрация) да бъде сериозно ангажирана с този проблем, защото при неплащане и не извършване на ремонти сградите се рушат и проблемът е много сериозен.
  3. Да се организира Регистър и лицензиране на така наречените фирми “Професионален домоуправител“ и отчитането им пред Общината. Съответно да има санкции за тези от тях,които не извършват компетентно работата си. Също и Общината по този начин да има избор да назначава от тези фирми за “Домоуправител“ в тези ЕС, които не се разбират и никой не иска да се занимава с тази дейност.
  4. Общината (общ.администрация) да се ангажира и задължи да прави проверки в сградите с ЕС с цел установяване техническото им състояние. По този повод да се издават предписания са отстраняване на аварии не само в общите части на ЕС ,но и в отделните жилища,с цел годност за обитаване.
Подател: П.Б.
Дата:12 април 2019

ОТНОСНО  ЗУЕС

 

  1. Считам, че в задълженията на домоуправителя /независимо дали е фирма или живущ в блока/  трябва да влиза и  уведомяване /по телефона или с електронна поща/ на  всички, които дълготрайно не живеят в сградата,  за предстоящо  посещение за отчет на водомерите/за топла вода/ и топломерите – прави се веднъж годишно, както и за общи събрания на етажната собственост. Също така да им бъде изпращан по e-mail протокол от проведено общо събрание.
  2. По мое мнение разходите за ремонт /чл. 48 /3/ следва  да бъдат заплащани не в съответствие с притежаваните идеални части, а или поравно за всеки имот, или според броя на обитателите на всеки апартамент. Тъй като тези ремонти касаят най-вече общите площи - местата за общо ползване, това ползване става не според притежаваните идеални части, а според броя на живущите – в голям апартамент може да  живее 1 човек, а в малък – няколко души, които  несъмнено ползват  общите площи и асансьора  в много по-голяма степен. Освен това няма как и кой да прави изчисляване на притежаваните идеални части – домоуправител съм и  наблюдението ми е, че никой не е склонен да споделя данните от нотариалния си акт.  
  3. От опит зная, че провеждането на общо събрание е почти мисия невъзможна и това е повсеместно явление – независимо колко прецизно и своевременно са уведомени живущите в блок с примерно 50 апартамента, на събрание идват не повече от 5-6 човека, обикновено от по-възрастните собственици /случвало се е да дойдат и само 1 или 2-ма души/. При спазване на всички условия, изчакване с 1 час /ден/ и т.н. накрая пак се оказва, че само тези няколко човека вземат решенията, което ги прави трудни за  реализация, а често и съвсем неосъществими. Затова предлагам законът да съдържа и вариант за вземане на решения чрез събиране на подписи от живущите, и тези решения да имат равностойна легитимност с решение на общото събрание. Едва ли  решение, взето от  3-ма човека, само защото са   дошли  на етажната  площадка  на така наречено  Общо събрание, е по-меродавно от  събрани примерно 20 подписа на живущи в сградата.

4.    Според мен формулировката  на чл.38  от  Закона за собствеността е противоречива, неточна и неясна – под общ знаменател „общи части” са поставени съвършено различни категории  както по своята същност, така и по отношение към собствеността. Освен това започва да битува невярното схващане, че общите части са обща собственост, което води до кавги между съседите, разнообразни тълкувания  и дава широко поле за корупция. Тези неясноти в ЗС се мултиплицират и в други закони  като ЗУТ, ЗУЕС и т.н., затова евентуални промени в тях би трябвало да се правят след  прецизиране на формулировката в ЗС относно общите части.

Подател: Р.С.
Дата:12 април 2019

Уважаеми Г-да,

        Изпращам Ви коментар относно точка 9. от Проекта на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост, касаеща  прецизиране текстовете, отнасящи се до заплащане на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата/входа (консумативните разходи).

        Недоумение буди излязлото в медиите предложение за равно заплащане на разходите по апартаменти, независимо от броя на обитателите им. Представете си реалната ситуация: в един апартамент живее един човек, на етажа под него живеят пет души. От втория апартамент ще ползват пет пъти повече асансьора, пет пъти ще палят стълбищното осветление, ще цапат пет пъти повече и пр. Липсва всякаква социална логика живеещите в двата апартамента да плащат поравно.   

        „Справедливото разпределение“ (цит. Промените … от МРРБ)  на дължимите суми за поддържане на общите части в етажната собственост, не означава равно заплащане. Подобно решение граничи с безумните идеали за комунизма, отхвърлени от историята. Визираното по-горе предложение граничи с  лобизъм, целящ лична изгода. Вменяването на права на общото събрание на етажната собственост не бива да става за сметка на отнемане права на отделния човек - живущ в сграда в режим на етажна собственост.

        Впрочем, това касае и наредбата, предвиждаща промени в начина за отчитане и плащане на ВиК услугите (водата, която се използва за общи нужди в жилищните сгради в режим на етажна собственост, ще трябва да се разпределя по равно между всички апартаменти). Кой има върховното право да казва „Ще трябва“ ?!

С уважение:

 гр. Велико Търново  

Подател: К.К.
Дата:12 април 2019

ПРЕДЛОЖИНИЯ ЗА ПРОМЕНИ НА ЗУЕС

От  К.К., в качеството си на фирма за управление на Етажна собственост, представлявано от К.К. и С.К., с адрес на управление: гр. Бургас, ж.к ……………,бл…..

1.Сега закона дава възможността на необитаемите апартаменти тоест тези ,които пребивават в имота си по-малко от 30 дни в годината, да не заплащат такса за управление и поддръжка /в случая дава законовото основание да не се изплаща хонорар на фирма частен домоуправител /. Това обаче трябва да се промени, тъй като не е справедливо нито за управителите на ЕС, нито за самата етажната собственост.

Управителите на ЕС са длъжни да поддържат общите части на всички в етажната собственост, те не спират да поддържат частта от общата част на необитаемите апртаменти. Те се грижат средствата от фонд ремонт и реконструкция освен да се съберат и да се изразходят по предназначение под формата на различни ремонтни дейности. Заплащането към управителя ЕС не е само за събирането на такси към етажната собственост, а и за поддържането на общите части ,чрез разходване на фонд ремонт и реконструкция. Тук е парадокса не може спряма сегашния закон собственика да е длъжен да заплати определената такса за фонд ремонт и реконструкция , т.е примерно за материали за извършване на ремонт , а да е освободен от такса за управление на този фонд, т.е фирмата която извършва ремонта благотворително да извърши управлението на ремонта над неговите общи части , само защото той не обитава имота си . В същото време този същия управител на ЕС е длъжен във всеки един момент да отговаря на претенциите на този собственик на необитаем апартамент, защото той не спира да управлява имота му , дори и собственика /на необитаемият апртамент/ да е спрял да му плаща/защо закона му го позволява/. Това трябва да се промени в новия закон, така че всеки, който има собственост в дадаен блок трябва да заплаща такса за управление и поддръжка, за фонд ремонт и реконструкция, за почистване, за такса асансьор и всички други такси,които са постоянни в етажната собственост и не се влияят от броя на обитателите.

Същият е случая с почистването. Независимо ,че един апртамент е необитаем, чистачката не спера да мете пред него, тя така или иначе извършва тази услуга, независимо от броя на обитателите. Най- често месечната такса е една и съща тя не получава повече или по-малко пари за услугата си. От тук изхождаме ,че необитаемите апртаменти трябва да заплащат за почистване. Все пак когато се появят собствениците на необитаемите апартаменти искат да им е чисто пред вратата нали?

Същият е случая и с таксата за поддръжка на асансьора. Независимо от броя на хората ,които се возят в него и независимо от броя на обитателите в етажната собственост-таксата всеки месец е една и съща. Асансьорът трябва да е технически изправен и в тези по-малко от 30 дни в рамките на една година и във всеки един момент. Тоест ,ако имаш имот на висок етаж е редно да плащаш за поддръжката на асансьора, като съоръжение всеки месец-така е справедливо. Това, както и горните забележки считам ,че трябва да се променят в закона . Не може човек имащ собственост върху 20 апртамента, да плаща само за 1, защото обективно само 1 може да обитава, а за останалите 19 да не плаща, защото закона му го позволява към днешна дата.

2.Санкции. За не плащане в определен срок, например до два месеца от възникване на задължението, да може по облекчена процедура да се спират таксите ,чрез запор на сметка плюс наказателна такса, която да отива във фонд ремонт и реконструкция на етажната собственост. Така ще се елиминират некоректните платци.

3.С решение на общо събрание на ЕС да се даде пълномощие на частен съдебен изпълнител да събира дължимите суми, когато са над определен трицифрен размер.

4.Управителя трябва да има право да налага глоби на живущите обвързани с % от минималната работна заплата.

5.Общото събрание трябва да има силата да определя правилата в своята етажна собственост дали сметките ще се делят на брой обитатели или на брой апртаменти . Те трябва да могат да определят сами стига сметките да се плащат и да бъде регламентирано събирането от некоректните платци. Или да бъде точно и ясно регламентирано в закона кои сметки на колко е се делят.

6.Желателно е да бъде съдададен единен регисър на Уравителите на ЕС, в който всеки да има право на достъп до основна информаця за връзка със съответния Управител.

7.Управителите на ЕС да имат реална възможност чрез точно установен регламент ,да се информират за собствениците на съответните обособени обекти в режим на ЕС – с имена, телефон, мейл (при спазване на ЗЗЛД). Собствениците да бъдат задължени писмено да подават информация към Управителите за обитатели и ползватели в обекта, който е тяхна собственост. Има собственици,които недекларит броя на обитателите в тяхната собственост.

8.При продажба на имот от ЕС да изисква от нотариусите бележка за липса на  изадължения към ЕС за съответния имот.

9.Управителите да имат реална възможност за налагане на глоби при неизпълнение на предписания и при нарушения в Етажната собственост.

10.Има недобросъвестни собственици, които са декларирали ,че ще ползват собствеността си по-малко от 30 дни в годината, за да не плащат никакви сметки ,съобразно закона, а обитават собствеността си повече от 30 дни надявайки се ,че няма кой да им брои дните на пребиваване в имота.  Трябва да се плащат такси от всички, поддръжката е през цялата година.

11.Таксата за управление да се разпределя по равно или спрямо ид.ч. на весики от обектите, тъй като към днешна дата се получава следия парадокс – трябва да се заплаща такса Управител за 6 и 10 годишно дете (което фактически не може да се възползва от услугите), а необитаеми апартаменти, които реално им се поддържат общите части не трябва да заплащат, защото не обитават жилището. Но трябва да им се събират „Фонд ремонт и обновление“ и в случай на авария трябва да се търси и осигуравя достъп до съответния имот, както и се възползват от извършените ремонти и подобрения в ЕС, което вдига цената на техния имот.

12.В случай на авария достъпът до даден обект да бъде регламентиран. Знаем ,че личната собственост е неприкосновенна ,но понякога се налага отваряне на апртамент. Това трябва да се регламентира и МВР да съдейства, задължително при такива случай.

13.Общините да имат по-голема власт при постъпване на жалби за огледи на имотите и вземане на решение, чрез предписания от съответните специалисти за отстраняване на проблема- например наводнения при съседи, съответно срокове и санкции при неизпълнение.

14.При сигнал за опасност в конструкцията на сградата –да се налага глоба на ЕС от Общината при невзимане на мерки за отстраняване на проблема.

Подател: К.У.
Дата:12 април 2019

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

 

От К.У., гражданин на Руската Федерация, постоянно пребиваващ в Р България, адрес: гр.Варна,

Уважаеми господа,

Представлявам интересите на десетки руски и други граждани, които са закупили апартаменти в комплекс в гр.Поморие на адрес: ул.……………….

КОНКРЕТНИТЕ НИ ОПЛАКВАНИЯ ПО ОТНОШЕНИЕ НА ЗАКОНА СА СЛЕДНИТЕ:

  1. ЗУЕС не дава ясна възможност жилищните обекти да се управляват самостоятелно.

1.2.Действително в чл.8, ал.2 ЗУЕС дава възможност за управление по входове, но в случаите на апартхотел или комплекс от жилищни обекти и такива за обществено обслужване – хотел, ресторанти и т.н. следва да бъде дадена ясна възможност за управление и поддръжка чрез договор по чл.2,ал.1 от ЗУЕС – за комплексите от затворен тип или чрез обособяване на етажни собствености на отделните сгради или типове на сгради според тяхното предназначение.

1.3.Това се налага по следните практически проблеми:

-       Собствениците на жилищни обекти и собствениците на обекти за обществено обслужване имат различни нужди по управление и поддръжка;

-       Ние от 10 години се сблъскваме именно с този проблем – за почистване на коридорите в жилищната част може да се разходват 10-15 пъти по-малко средства отколкото за ежедневното почистване на хотела или на ресторанта;

-       Въпреки това, че хотелът реално няма общи части поддръжката на самия хотел ни се представя като разход за поддръжка на общи части, който ние нямаме способ да оспорим

-       Отделнит типове сгради и обекти има отделни изисквания за сигурност, организация, оборудване и т.н. и следва да формират отделни бюджети според индивидуалните нужди на тези особени обекти – хотел, бар, ресторант и т.н., особено след като имат осособени входове и самостоятелно функциониране.

 

  1. Решенията на Етажната собственост не подлежат на нормален контрол.

2.1. Решенията на ЕС се обжалват от собственик в 30 дневен срок от обявяване на резултатите от събранието.

2.2. това обявяване става с просто разлепяне на протокол-съобщение

2.3. Повечето лица, който организират такива общи събрания на етажната собственост действат изначално недобросъвестно и не уведомяват по надлежния ред собствениците за готвеното събрание или дневния му ред.

2.4. тези лица обинковено провеждат събранията през зимните месеци, когато чужденците-собственици (говорим конкретно за нашия комплекс, както и за други съседни комплекси по курортите) ги няма на място и не могат да „провалят“ предварително организираното събранине;

2.5. решенията се приемат с гласовете съответстващи на общите части на обектите за обществено обслужване – тези които имат най-голям интерес да овладеят и осъществят управлението на сградата/комплекса;

2.6. собствениците на жилищни обекти (които по принцип са мнозинството от общите части, но обикновено не могат да се организират) са длъжни да се съобразят с решенията взети от няколко други лица на събрание, за което обикновено не са и чували, тъй като е било проведено в зимния период;

  1. Решенията на етажните собственици могат да се обжалват само в преклузивния 30 дневен срок от залепяне на съобщението, че протоколът за събранието (по чл.16, ал.7 от ЗУЕС) е изготвен. Изключително много се злоупотребява с този преклузивен срок. Организаторите на събранието антидатират протоколи с цел да поставят собствениците пред свършен факт – наличие на решение на етажната собственост (проведено между самите организатори), което е проведено преди повече от месец.
  2. Така могат да се прокарват решения, които не подлежат на никакъв контрол независимо колко незаконосъобразни са.
  3. Най-честата злоупотреба и най-фрапантното нарушение е определянето на т.нар. ТАКСА ЗА УПРАВЛЕНИЕ И ПОДДРЪЖКА, т.е. задължават се отделните собственици да заплатят на етажната собственост сума, равна на произведението на:

а/ площта на апартамента на отделния собственик плюс числящите се към него общи части и

б/ цената на квадратен метър определена от събранието – често се определя от порядъка на 8-10 €/ кв.м. площ

5.1. Така определената „такса“ за управление и поддръжка влиза в явно противоречие на нормата на чл.51 от ЗУЕС, но ако бъде пропуснат 30 дневния срок за обжалване тя се превръща в неотменимо задължение на всеки от собствениците

  1. Лицата, които овладеят управлението на етажната собственост не дават никакъв отчет за разходваните от тях средства. Няма легален механизъм за отчетност или за изискване на отчет.
  2. Почти винаги тези лица, избрани за управители на ЕС сключват т.нар. договори за управление и поддръжка с външно дружество, на което „заплащат“ сумата от Х евро на квадратен метър площ и така се освобождават от ангажимента си за отчет.
  3. С тези си действия се опорочава идеята на закона за формулиране на бюджет на етажната собственост според прогнозируемите и необходими разходи, като този бюджет следва да се разпредели по правилата на чл.51 между всички обитатели и ползватели според реалното ползване на обекта през годината.
  4. Като резултат голяма част от собствениците, които не са съгласни с този начин на определяне на „такса“ вместо вноска към бюджета (каквато е идеята на закона) отказват да плащат на различни основания (например, че не са живяли в имота си през годината или че етажната собственост не е изпълнила дейностите, за които претендира заплащане на такса). Образуват се редица дела, в основата на които стой несправедливото разпределение на разходите и липсата на зачитане нормите на закона. Усещането за несправедливост се засилва у чужденците собственици и от невъзможността решенията на ЕС да се атакуват извън 30 дневния срок от провеждане на събранието.

Всички тези конкретни въпроси формулираме именно от позицията ни на собственици, които активно се опитват да поправят несправедливостите в нашата ЕС, както и да организират собствениците в една нова ЕС, учредена на принципа на правилно прилагане на закона, съставяне на бюджет и отговрност при разходване на събраните суми.

Моля за Вашето съдействие при прокарване на законодателни мерки в тази материя, които да отговорят на нуждата от ново, по-добро регулиране на обществените отношения при управлението на етажната собственост.

Подател: С.К.
Дата:12 април 2019

Предложение във връзка с изработването на нови правила за управление на етажната собственост

 

  1. В действащия закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) в раздела правомощия на общото събрание (ОС) чл. 11 (1) т. 10 б гласи:

б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

 

Общите части са съсобственост на отделните собственици в етажната собственост, като всеки собственик притежава съответна идеална част от общите части на сградата.

 

Според Закона за собствеността

Чл. 31. Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им.

Когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.

 

С други думи ползването на общите части от етажната собственост, която се явява съсобственост е възмездно и не е редно общото събрание да се разпорежда със собствеността на отделните собственици като я предоставя за безвъздмезно ползване защото това противоречи на разпоредбите в закона за собствеността.

 

Предложението ми в тази връзка е да отпадне правото на общото събрание да предоставя общи части за безвъзмездно ползване или ако има други съображения този текс да остане това да е при условие наличието на писменното съгласие на 100 % от собствениците.

 

  1. Чл. 16 (2) от ЗУЕС гласи:

Общото събрание се председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя.

 

Но в случаите на чл. 12 (5) когато ОС е свикано от собственик или ползвател и нито управителя нито контрольора присъстват трябва да се даде право на съответния собственик или ползвател свикали ОС да го председателстват като се допълни чл. 16 (2). Същото се отнася и за чл. 16 (7)

 

  1. В раздел “Фонд ремонт и обновяване” чл. 50 (2) т. 1 гласи:

(2) Средствата във фонда се набират от:

  1. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.

 

В текста не е указано докога се събират тези вноски. Възможно е много години да не се налага средствата от този фонд да се изразходват. Това ще доведе до значително натрупване на средства и е предпоставка недобросъвестни лица да опитат да ги “усвоят” по незаконен начин. Това не е много трудно в една етажна собственост където в повечето случай не се води дори елементарно счетоводство, а повечето от собствениците не проявяват особен интерес за законосъобразността на разходите.

От текста не става ясно какво се случва с внесените и набрани, но неизразходвани значителни суми от всеки собственик , ако или когато същият почине или продаде / замени жилището си. Практически набирането на средства за този фонд представлява изземване на средства от собствениците без да е ясно за какво, кога и дали ще бъдат използвани. Много по разумно според мен е да се въведе някакво ограничение за обема набрани средства или те да се набират за точно определен ремонт или обновяване и събирането ими да се прекрати когато необходимата сума за тази цел се събере. А според мен най-добре е да се даде възможност всеки собственик сам да си заделя и съхранява средства за заплащане на ремонт и обноваване. Така ще отпаднат всички горепосочени проблеми. А който не си е заделял своевременно средства за такива случаи винаги може да вземе заем. За тази цел има достатъчно финансови институции.

 

  1. По отношение на чл. 57 (1) и (2) от ЗУЕС имам следните предложения:

Освен чрез протокол извършеното нарушение да може да се доказва пред общинската или районна администрация и чрез писменни или други доказателства, ако има такива. Понятието протокол да се замени със жалба или друго, като посоченото съдържание остане. Въпросният протокол или жалба да може да се подава и от едно лице собственик, обитател или наемател. Причината е че много често собственици, обитатели или наематели са обвързани с различни взаимоотношения  и понякога е трудно да се намерят трима, които ще рискуват да ги влошат, особено ако лицето извършило нарушение им е близък. Управителя и контрольора също няма да свидетелстват един срещу друг, ако са в приятелски отношения, а в повечето случаи е така. От алинея 2 не става ясно кой изготвя протокола когато нарушението е извършено от контрольора.

След като всеки собственик, обитател или наемател може да оспори сам решение на общото събрание пред районния съд защо сезирането на общинската или районна администрация за извършено нарушение е свързано с такава усложнена процедура, която го прави трудно изпълнимо? Всяко лице в етажната собственост би трябвало да може да предизвика проверка за извършено нарушение и ако злоупотреби с това право да понесе отговорност. Това, че протокола за нарушение е подписан от 3 -ма не е гаранция, че действително е извършено нарушение. Преобладаващата част от лицата в етажната собственост не познават ЗУЕС, нямат желание да го четат и в повечето случаи им липсва елементарна правна култура. Как такива лица ще установят че е извършено нарушение като не познават закона. От лични наблюдения за последните 40 години мога да твърдя, че решенията в общите събрания се взимат предимно по лични съображения, които нямат нищо общо със закона.

 

  1. В чл. 19 от ЗУЕС е уреден въпроса с избора на у-л и управителен съвет. Смятам, че е необходимо въпросните лица да имат подходяща квапификация и това по определен начин да залегне в закона. Според сегашният вариант на ЗУЕС всеки може да бъде управител и контрольор. Управителя и членовете на управителния съвет трябва да притежават обределен обем познания и да са го доказали плюс морални качества за да упражняват тази длъжност в интерес на етажната собственост, а не в личен или друг интерес. В противен случай е възможно и това се наблюдава често, тези длъжности да се заемат от лица, които не могат или не желаят да изпълняват произтичащите от длъжността им задължения.

Същото се отнася и за избора на контролен съвет (контрольор) – чл. 24 отЗУЕС. Освен това в текста на чл. 24 не е пояснено дали контрольора продължава да изпълнява функциите си, ако след изтичане на мандата му не е избран нов контрольор.

Подател: К.В.
Дата:11 април 2019

Здравейте!

В настоящия ЗУЕС намирам  няколко недостатъка относно справедливостта за разпределение на разходи. Притежавам няколко магазина, които имат отделен изход към улицата. По настоящия закон разходите се разпределят по чл. 51, излиза че дължа като всички разходи за входа- почистване, консерж, осветление, асансьор. Моите обяснения остават  без подкрепа от съседите, те смятат, че аз печеля много и гласуват с мнозинство да имам този разход. Излиза, че те винаги ще бъдат заинтересувани да намалят своите разходи с натоварване върху собствениците на магазини.  Аз дори съм за собствена сметка облагородявам територия около сградата, заради клиентите. Трябва законодателно  тази несправедливост да не се допуска. Вноски за «Фонд ремонт» за магазини с отделен изход също трябва да се намалят, например двойно, защото нямам отношение към ремонта на входната врата, стълбище, асансьор. Справедливо би било плащане само за ремонт на фасада и покрив и др., които ме касаят пряко.  Всеки собственик трябва да има право  да оспори справедливостта на начислените такси. Ако решение на ОС ще бъде веднага изпълнявано, ще се накърнят права на всеки, който не е съгласен и ще има спекулации от заинтересувани лица.

 Надявам се, че ще бъдат защитени правата и на гласували «За» и на гласували «Против», как то изисква демократично общество!

Подател: Г.Н.
Дата:11 април 2019

Здравейте!

Собственик съм на затворен комплекс,който според мен  и според съда е затворен,но според руските обитатели - не е!Закона е с много много двусмислия и е направен така че хората да се карат да се съдят и да си разпродават  имотите на безценица а държавата да губи.Всичко е описано ето в тази статия на уважаваната от мен проф.доктор Поля Голева.

http://gramada.org/

Освен това не е помислено за заварени положения,примерно нашия комплекс е разположен в два парцела УПИ на сключено застрояване и така се налага всеки от парцелите да се третира като отделен затворен комплекс.Абсурдна глупост на създателите на този закон който вече 10 години носи  единствено работа за адвокатите,които  го работят с неприязъм.Много се надявам сега да се направи действително нещо и да се  пооправи това недоносено дете ЗУЕС.

Поздрави

Подател: М.Л.
Дата:11 април 2019

На много места в страната в апартаменти в жилищни сгради има открити питейни заведения .Когато са открити и пуснати в експлоатация тези заведения не е искано съгласието на живеещите в сградата.И сега на места положението е нетърпимо.Клиентите на тези заведения често се напиват,вдигат шум,карат се помежду си,понякога се сбиват и се налага намесата на полицията.Предлагам такива заведения да бъдат закривани,освен ако няма писмено съгласие от всички живеещи в сградата където се помещава заведението.Смятам за недопустимо питейно заведение да бъде разкрито в апартамент от жилищна сграда.При всеки опит за оплакване от живеещите в сградата ,собствениците на заведението и клиентите стават все по-агресивни .Пиша ви с уважение и надежда за помощ.

Подател: И.И.
Дата:11 април 2019

Привет!

Казвам се И.И.  и съм домоуправител на ЕС в град Берковица.

Чета с интерес отправените предложения в регистъра на МРРБ.

С много от препоръките за изменения съм съгласен, с някои - не, но тук не е място за коментиране на чуждите писма....

Ето и моите разбирания, съждения и предложения:

По чл. 4 (3) да се задължат кметовете на общини да издадат указаните документи, защото, реално, такива липсват.

По ал. 4, щом прилежащите площи преминат към етажна собственост, то те автоматично стават част от общите части и условията и реда за поддържане стават задължение на Ес по ЗУЕС, а не с наредба на Общинският Съвет.

 

По чл. 5 и чл. 6 да се приравнят понятията "собственици" и "обитатели". Или да отпадне понятието "собственик". Какво имам предвид : при участието на хората в Ес всеки обитател има своя дял и тежест при вземане на решения на Ос, при заплащане, почистване, ремонт...., без значение дали е собственик, съсобственик, ползвател, наемател, наследник и т. н.. Много от живущите се измъкват с твърдението, че не са собственици и не бива да участват в действията на Ес. Тук е мястото да бъде описано ясно отношението на отдаващите, жилището си под наем, за ползване, за обитаване и т. н.

 Ако ОС решава, че наемателите влизат в разпределението на разходите за общ. части, често те нехаят и заявяват, че хазяйнът им трябва да поеме разходите. От своя страна той не признава, че има наематели /квартиранти /, защото незаконно взима от тях наем и не заплаща данъци по Закона за наемите и договорите, а че ги е допуснал като ползватели на жилището и сумите трябва да се събират от тях. Така става един омагьосан кръг, в който наемодателя е в сянка от закона, квартирантите спестяват от общи разходи а етажната собственост носи нагръб и обитатели и собственик. Тъй че щом присъстваш в тази Етажна собственост, си обитател и имаш и права и задължения на собственик!

 

В раздел II, Чл. 11,ал.1, да отпадне т. 4.

Общото събрание не може да предвиди нито възможните събития, нито евентуалните липси или приходи в касата, че да приема годишен бюджет.

 

В чл. 12 (1)т.2, 20% да се намалят на 10%. Целта е да се обърне внимание на проблем на хората, съседите, пък били и те малко на брой. В блок с 20 ап. са нужни исканията на живущи от 4 ап. Това затруднява решаването на проблема дори на едно семейство. Трябва да сме грижовни и отдайни по по- лесен начин с цел взаимното добруване, уважение и съпричастност към съседите.

 

Да се преработи ал. 9 от чл. 16. Под член на Общото събрание се подразбира всеки надлежно поканен, присъствал и гласувал "за" или "против" на решение на събранието. С подписа си той удостоверява истинността на протокола и решенията на събранието, без значение какво може да премисли след седмият ден от оповестяването на протокола. Ако копие от протокола на събрание проведено на 1-ви,се оповести на 6-и, а оспорващият е присъствал на събранието но отсъства от 5-и, до 5-и, следващият месец, то губи право на претенции.

 

В чл. 17, Ал. 3 да се промени на 50%.

Ал.4 да се отнесе към чл. 15, ал. 2. Същото да се сведе и към раздел III.

 

Виждам несъответствие между чл. 19, ал. 2 и чл. 21, ал. 2. Ако след двете години, общ. събрание не желае да избере друг управител???!

... а друг касиер???

Може ли закона да позволи на общото събрание при извънредни случаи да преизбира управителя за неограничен брой мандати?

... или касиер да съвместява функцията, и на домоуправител, при случай, когато Ес категорично и неотстъпно не желае гласуване, нито предложение за друг?

 

Чл. 26, ал. 1. Поне 20% от обитателите да могат да свикат Учредително събрание за създаване на Сдружение на собствениците.

Такова сдружение е юридически орган с представителни функции и отговорности и възможността един, единствен собственик да може да предявява желание за създаване, ми се вижда нелепа и рискова, с предпоставки за личностни интереси.

 

Към чл. 29 да се добави ал. 3, която примерно да гласи, че таксите към държавните органи за вписване, булстат, регистрация, и др., да се разпределят съответно - 50% на обитателите по чл. 26 (1) и 50% към останалите членове на Ес.

 

От чл. 38, до чл. 44 ясно да се впише как Управителя /Управителният съвет или Сдружението на собствениците/, да постъпва!

Трябва ли да се наема адвокат, който да предявява съдебен иск, какви са сроковете, цените, копия на документи, подписи, представителство, решения.... Всичко!

Преди години попаднах в ситуация, когато стриктно следвах всяка алинея в членовете описани в ЗУЕС, в частта Изпълнение и контрол на актовете и решенията на Общото събрание от чл. 38. и чл. 23.

Описах нарушенията, лицата, задълженията им,адресите им, платих съдебна такса за съставения от мен иск, внесох го заедно с копие от решението на Общото събрание и копия от страниците на касовата книга, копие от протокола на проведенето събрание, с което оповестяваме обсъждането на точката от дневният ред, в деловодството на Районният съд.

Решението на съда, след 40 дни бе, че отхвърля заявлението на Управителният съвет на Ес, представляван от мен с мотивите, че не съм процесуално легитимиран да искам издаване на заповед за изпълнение, че тези заявления се подават от името на Ес и в нейна полза!? - нещо, което не е описано в закона!

После, че трябвало да доказвам представителна власт по чл. 11 от ЗУЕС, което също не е описано в чл. 38!

След това заявлението ни не отговаряло по членове и алинеи от ГПК и нямало, цитирам - "редовност от външна страна"!??

Трябвало да посочвам какви разноски са направени от Ес, че имало липса на средства и кои точки от ЗУЕС са нарушени, дали собствениците са известени, за покани, решения..., с което пък ми стана ясно, че в деловодството са "загубили" някои от листята ми!

Въобще.......

Много неща не са описани в тази част от закона.

 

Предлагам по чл. 51 тотално да се преработят всички алинеи.

Да се въведат понятията : "консумативни разходи ', които са променливи и различни от термина" текущи разходи", които са тези за поддръжка и са постоянни. В този смисъл да се внесе и нужната промяна в §1, т. 9 от Допълнителни разпоредби.

Съответно разпределението на тези разходи, в чл. 51, да се промени:

Деца до 4 год. възраст не заплащат нищо.

Да се въведат понятията - "дълготрайно отсъстващи" и "временно отсъстващи", вместо не повече или повече от 1месец ,защото се използва написаното като - обитатели живеят двадесетина дни, после отсъстват за седмица, после отново живеят две-три седмици, напускат за десетина дни, пак се появяват за 20....и след време като им се поискат суми за ползвани общи части, те заявяват, че са присъствали по- малко от 30 календарни дни в месеца и не подлежат на разпределение на сумите.

Ясно да бъде описано, че хора, които са в чужбина или живеят в друго населено място и си идват в жилищата в Ес, веднъж годишно за няколко дни и други, които идват за по ден или нощ, веднъж - дваж на година, са "дълготрайно отсъстващи" и не заплащат консумативни и текущи разходи, но, не могат да бъдат освободени от вноската "Поддръжка и ремонт на общите части" по чл. 11 ал. 7, защото общите части са неизменна част от тяхната собственост, за която заплащат данъци и има цена като такава, а общите части изискват поддръжка.

Всеки иска да му е светло, чисто, сигурно и удобно когато се прибере у дома, макар и за ден- два в годината.

Такива хора коренно се различават от описаните по- горе "временно отсъстващи" или тези, които всяка седмица идват да полеят цветята, размразят хладилника или нещо друго, но иначе не живеели тук и не ползвали Ес, но държат заключени междуетажни помещения, мазета, гаражи, апартаменти.

Временно отсъстващите да заплащат за времето на отсъствието си 50% и от консумативните и от текущите разходи. Да, не е справедливо да плащаш някакъв ток, който не си изхарчил, но за сметка на това плащаш наполовина от това, което ти се полага в пълна сила към жилището. В този смисъл предлагам да се изясни, че сгради построени с асансьорна уредба, включват тази придобивка в общите си части и всеки обитател има право на равна част от тях, по смисъла на този закон. Така че дали живеят на приземен, първи или последен етаж, то те имат право на ползване съразмерно с всички останали обитатели в Ес. Отказа или възможността, според ЗУЕС, на тези собственици да не заплащат текущ разход /такса/за тази си обща част, означава че те незаконно и неморално прехвърлят собствената си отговорност и задължение за поддръжка на собствената си част, на плещите и портфейлите на другите собственици.

Така се обезсмисля значението на термина "обща част" и той става някаква друга, частна част....

Друг е факта, че преди години първите собственици са купили от държавата жилищата си с ясното съзнание, че към тях има асансьор и те дават парите си за част от него, но равна с частта на съседите.

Сега като не желаят да заплащат за придобитата и закупена част какво означава?!

Наследници и купувачи на такива жилища трябва да са наясно, че в Ес съществува действаща асансьорна уредба и, че имат дял но и грижа за нея! Това трябва да бъде регламентирано в закона.

Да отпадне възможността етажи, до трети вкл., да решават отказа си от заплащане на асансьор чрез пълно мнозинство на живеещите на тези етажи. Понякога тези обитатели са повече от обитателите на останалите етажи и с какво право ще вменяват задълженията към собствеността си на другите обитатели!? Блока е построен с асансьор! Ти си закупил жилище в него с това знание и ще плащаш за тази си част от собствеността.! Естествено само таксовите разходи, не консумативните му.

 

Благодарен съм за предоставената възможност да изразя становищата си и предложенията, както и възраженията по ЗУЕС!

Ако дори и с едно изречение от предложените, се съобразите значи всеобщия ни път е бъдещето!

Поздрави и успех!

Подател: Г.Д.
Дата:11 април 2019

Уважаеми господа,

Изпращаме Ви предложения за промени в ЗУЕС направени от наши членове.

Бихме искали да уточним, че в ………. членуват фирми главно занимаващи се

с инвеститорска дейност, свързана със строителтсво на сгради по

българското Черноморие. Голяма част от тези фирми, при реализация и продажба на недвижимите имоти които строят, остават като обслужващи и управляващи компании на същите тези имоти.

Считаме, че за подготвянето на промени в ЗУЕС можем да бъдем грамотен и коректен партньор. Бихме искали да бъдем поканени на среща с екипът, които ще започне да обмисля промени и редакции по ЗУЕС.

Като представители на нашия сектор от икономиката сме готови да

предложим своя опит, за да бъде направен коректен и качествен закон за управление на различните видове сгради.

Ще очакваме обратна връзка.

С Уважение,

Председател