Промени в ЗУЕС 2019 г. - Регистър на постъпилите предложения

В град София при по-голямата част от построените панелни сгради апартаментите на 1етаж са на нивото на началната спирка на асансьора.Моля да вземете под внимание,че не е справедливо да е възможно собствениците им да бъдат принуждавани да заплащат за нещо,

ДО

МИНИСТЕРСТВО НА РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВОТО - МИНИСТЪР ПЕТЯ АВРАМОВА

УВАЖАЕМА ГОСПОЖО АВРАМОВА,

С това мое писмо, бих искал да насоча вниманието Ви към един съществен според мен в последните години проблем, който се отнася за етажни собствености, оборудвани с асансьорни уредби /АУ/.

Този проблем възниква вследствие на допълнително поставяните в асансьорите контролери за ограничаване на достъпа, работещи с програмируеми чип-карти.

Преди всичко, в основата на това деяние стои една незаконосъобразна идея за респектиране на живущи с финансови задължения към касата на етажната собственост /ЕС/, чрез отнемането на достъпа им до АУ. Казвам незаконосъобразна, защото процедурата за принудително събиране на вземания е уредена в чл.38, ал.2, Закон за управление на етажната собственост /ЗУЕС/.

Както знаем, АУ се числи към общите части на ЕС /чл.38, Закон за собствеността/. От една страна, съгласно разпоредбите на чл.5, ЗУЕС, собствениците, ползвателите и обитателите имат правото да използват общите части на сградата според тяхното предназначение, а от друга страна, съгласно разпоредбите на чл.6,ал.1,т.1,ЗУЕС, собствениците са длъжни да не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата.

На практика, в случая не се прави и опит за събиране на просрочени задължения, дори и това да би било незаконно, а се прилага особен вид мярка към живущите с цел респектирането им, т.е., прилага се един вид превенция с „потенциална заплаха" към тях - заплаха за отнемането на достъпа им до АУ. Дали наистина обаче ще се стигне до реалното отнемане на правото им за ползване на АУ чрез деактивиране на чип-карти, това вече е друг въпрос, ако това се случи, би следвало да има и намеса на прокуратурата.

Странното, поне за мен е, че към момента, този вид финансов разход за ЕС се отнася към т.н. „полезни разходи" за етажната собственост /§1, т.12, Допълнителни разпоредби ЗУЕС/, които следва да се приемат от Общото събрание на ЕС с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части на ЕС. Наистина, с този вид разход се увеличава стойността на сградата, той не е нормативно предвиден и е извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване, но задаваме ли си въпроса, има ли въобще някаква полза за живущите от тази инвестиция и дали същата напротив - не създава единствено проблеми за тях ?

Може би по-правилно и по-логично е, тези т.н. в закона „полезни разходи", да се наричат „допълнителни разходи" за ЕС, тъй като е невъзможно без ясни критерии за оценка да се оцени полезността на една инвестиция.

А сега нека разгледаме какви са последиците при включени контролери за ограничаване на достъпа до асансьорната уредба :

ПОСЛЕДИЦИ ЗА ВЪНШНИТЕ ЛИЦА :

Всички външни лица вече нямат достъп до асансьорната уредба. Това са :

-              Куриери

-              Доставчици на стоки

-              Физически лица, извършващи услуги

-              Близки на живущите в ЕС

-              Лица от специализираните служби - РСППАБ, МВР

-              Лица от екипите за спешна медицинска помощ

-              Други лица

ПОСЛЕДИЦИ ЗА ЖИВЕЕЩИТЕ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ :

-              Невъзможност за ползване на АУ без активирана чип-карта

-              Усложнено ползване на АУ, създаващо неудобства особено при пренасяне на по-тежки и по-обемисти вещи

-              Необходимост от посрещане и изпращане на евентуални посетители от и до етаж 1, което освен това, че не е удобно за тези, които са принудени да го правят, води допълнително и до повишена амортизация и увеличени разходи на електрически ток за АУ.

-              Особено важно - затруднен достъп за екипите от спешната медицинска помощ, факт, който е рисков за хората, които очакват тази помощ, тъй като понякога няколко секунди могат да бъдат критични за спасяването на нечий живот.

Трябва да се има предвид, че в жилищните сгради живеят хора от различни възрастови групи, хора в различно здравословно състояние. Живеят и немалко възрастни хора и то сами, повечето от тях - в недобро здраве. При възникване на нужда от спешна медицинска помощ, последните биха могли единствено да се обадят на спешния телефон, те не могат да слизат до първия етаж, да посрещат, да качват до жилището си и да изпращат обратно до първия етаж екипът за спешна помощ, който е пристигнал за тях !

Смятам, че асансьорните уредби в жилищните сгради са безспорна необходимост както за постоянно живеещите там, така и за всички външни лица, на които се налага по някакъв повод посещение в тези сгради.

Затова, воден най-вече от етични съображения, смятам, че достъпът до асансьорните уредби в жилищните сгради не трябва да бъде ограничаван по какъвто и да е начин и по какъвто и да е повод, както за външните за ЕС лица, така и за всички собственици, ползватели и обитатели от нея.

Важно е да подчертая, че практика е, решенията за ограничаване на достъпа до АУ да се вземат от Общото събрание на ЕС без да е налице изискуемия от закона кворум от минимум 75 на сто идеални части от общите части. Причините за това основно са две - правна некомпетентност, но като, че ли в повечето случаи това се дължи на грубото незачитане на закона.

От това беззаконие, потърпевши са най-вече по-възрастните от живущите. Те не могат да присъстват и на събрания, където биха могли да вземат отношение по проблема, тъй като физическото им състояние не позволява да стоят с часове прави.

Затова, убеден съм, че радикалното решение по проблема е, в закона да бъде въведена изрична безусловна забрана за ограничаване ползването на асансьорни уредби в жилищните сгради - етажни собствености и тази забрана би следвало да се отнася и за всички етажни собствености, при които е факт ограничения достъп до АУ към датата на влизането на изменението на закона в сила. Само така би се преустановило това /съжалявам за шаблона/ уродливо явление.

В краен случай, като компромисен вариант, едно такова решение за ограничаване на достъпа до АУ, взето от Общото събрание на собствениците или от Общото събрание на сдружението, да бъде приемано по реда на чл.17, ал.2, т.1 ЗУЕС или по реда на чл.33, ал.2, т.1 ЗУЕС, а именно с мнозинство не по-малко от 100 на сто идеални части от общите части на ЕС или със съгласието на всичките членове на сдружението.

УВАЖАЕМА ГОСПОЖО АВРАМОВА,

Надявам се да прецените, че изложените към края на писмото ми доводи и аргументи по отношение решаването на този проблем са основателни, разумни и правно допустими и да предприемете действия за създаване на предложение за промяна в ЗУЕС и за внасяне на това предложение за разглеждане от Законодателната комисия в Народното събрание !

С уважение,

инж. Н.О.,

 София,

Здравейте,

Към Столична община има наредба, в която са определени различни коефициенти за качествата на самостоятелните обекти -за изложение, етаж и др., с които по-справедливо се определят идеалните части.

Може би и за частните жилища ако  се въведат такива ще бъде добре, ще има по-малко спорове и недоволства..

Поздрави!

                              УВАЖАЕМИ ДАМИ И ГОСПОДА,

      Ще се въздържа от даване на конкретни предложения за промени в ЗУЕС поради факта, че не съм юрист, но ще се опитам да изложа взаимоотношенията между собствениците и решенията на ОС и УС в ЕС, в която живея.  След като бъде прочетен този текст, моля Дирекция „Жилищна политика” и компетентни в тази материя юристи да  направят съответстващи изменения и допълнения в текстовете на ЗУЕС.

      Сградата ни, построена през 1939 г. се състои от 6 търг. обекта-магазини(три от тях обединени в един) и 15 апартамента. От всичките 21 собственици, болшинството  изобщо не познават нормативната база и категорично не желаят да спазват разпоредбите на ЗУЕС, ЗС, ЗУТ. Конкретните примери изобилстват и смущаващото е, че в противоречие със законодателството се взимат решения на Общото събрание по предложение на УС, като тези решения се приемат да стоят над текстовете на закона!

        Според  живущите в сградата, което е и позиция на УС, отговорност за поддръжката и ремонт на покрива е единствено задължение на живущите от последния етаж, а собствениците на търговските обекти са категорични, че нямат нищо общо с поддръжката на каквото и да било от  общите части. Лошото състояние на покрива нанася сериозни щети на имотите под него и собствениците им се принудиха да извършат ремонти със собствени сили и средства. На УС беше връчена нотариална  покана, в която се настоява на ОС да се разгледат отчета и   документите за извършените ремонти и свързаните с тях разходи. Такава точка не беше включена в дневния ред и не се допусна обсъждане на направеното, независимо че има ясни текстове в ЗУЕС. Така и до ден днешен ЕС има задължения към тези собственици в размер на няколко хиляди лева, които никога няма да бъдат възстановени. Протокол за проведеното ОС няма изготвен!

      На следващо ОС  УС предлага да се „санира” южната фасада на сградата, макар че северната е в окаяно състояние.  Разходите за това мероприятие бяха определени на база  прилежаща площ на всеки имот към фасадата, което е в пълно противоречие с нормативната уредба!? Като допълнение, от участие в разходите бяха изключени  6-те търговски обекта?! След като разходите бяха определени в противоречие със ЗС и ЗУЕС, трима собственици отказаха да участват в това „саниране”! За да се освободи от евентуални последици на това решение, УС предложи управлението да се възложи на професионален управител, което предизвика разгорещени дебати и несъгласие. След около месец се появи  управляващ, който определи дата да събира такси. Отново нямаше изготвен и публикуван протокол за дебатите и взетите решения от ОС, както  детайли за фирмата, поемаща управлението,  договорът с нея, а срокът и клаузите в него бяха неизвестни!

      В периода  на управление от професионалист, в два от търговските обекти се извършиха преустройства и промени в предмета на дейността им. Никаква реакция от професионалиста в защита правата на живущите в ЕС. Двама собственици на жилища без съгласуване с ЕС и решение на ОС, започнаха ремонт на стълбищната клетка, смениха част от дограмата и по този начин се промени част от фасадата. От професионалния управител отново никаква реакция. При форсмажорна ситуация с теч в общо помещение професионалният управител изобщо не се отзова и след този случай той  се отказа от управлението, без да представи отчет за събрани и изразходвани средства на ЕС и протокол с отчет за времето на управлението му.

        На ОС, двама собственици предложиха нов професионален управител, като срещу предложението имаше сериозни възражения, имайки се предвид резултатите от предходното професионално управление. ОС приключи без ясни решения и отново не беше представен финансов отчет, не беше изготвен протокол за проведеното  Общо събрание.

      Не след дълго се появи жена, която от името на фирма на професионалния управител обяви, че събира такса. Отсъствието на протокол, който да информира, коя е фирмата, какъв е размерът на таксата, името на касиера и т.н. не бяха достояние на живущите. Беше поискан протокола и договора от управителя, който категорично отказва да го предостави на собствениците, които са в пълно неведение. В същото време започна преустройство на търговски обект и променен предмета на дейността му. По фасадата беше инсталиран отдушник. Когато към сградите са повишени изискванията при земетръс, при това преуствойство е неизвестно спазени ли са тези изисквания! Няма съгласуване с ЕС!  Всичко това се провежда и осъществява при наличие на „професионален” управител! Няма никакъв ангажимент към състоянието на общите части и организиране на поддържане, ремонт и възстановяването им като отказва да свика ОС.  Няма правилник за вътрешния ред! Няма книга за собствениците! Не се събира съответния членски внос от жилища, ползвани от фирми!

      В заключение мога да споделя, че проблемите са твърде много, независимо че съществува не лоша нормативна база и проблемът е отсъствие на взискание  за стриктното й прилагане. След като прочетох за изпратени редица  предложения, моля да се изготвят текстове за решаване на следните проблеми:

     Да се прецизират и засилят императивните разпоредби относно:

- незабавно финансиране и извършване  на ремонти на ОЧ на сградите с категоричното участие на всички собственици според притежаваните от тях ОЧ;

- откази за финансиране на ремонти на ОЧ от собственици да се събират от общините според квотата на отказалите  и се възстановяват на онези , които са организирали и финансирали ремонти в сградата;

-  собственици организирали и финансирали ремонти в сградата,  да не заплащат за никакви разходи в ЕС до възстановяване на вложените от тях средства;

-  категорично участие на собственици на търговски обекти в ремонтите на ОЧ;

- наемателите и обитателите в ЕС задължително да заплащат разходите за консумативи – почистване на ОЧ, препарати, ел. енергия и други, така както собствениците са задължени да заплащат разходите за ремонт и обновление;

- за търговските  обекти, които се помещават в жилищни сгради  да се изисква  нотариално заверено съгласие с ЕС  за преуствойства, за  предмета им на дейност,  за промяна на предназначението, за работно време ;

-  снабдяване на търговските обекти с Разрешение за ползване съгласно чл. 38, ал. 3 от ЗУТ и депозирането му в ЕС;

-  общинските администрации да не издават разрешение за строеж на търговски обекти, чиито книжа не са съгласувани с ОС на ЕС;

-  да се уредят нормативно условията за ползване на жилища в режим на booking, което е скрита форма на хотелиерски услуги.

       А. Изключително важно е незабавно да се пристъпи към конструктивно обследване  и паспортизиране на сградите, след като от една страна сградният фонд е амортизиран и в лошо състояние, а от друга, периодичните преустройства на търговските обекти в приземните етажи се извършва без необходимите за целта строителни книжа! 

        Б. Необходимо е да се проведе нова разяснителна кампания за процеса саниране – от създаване на Сдруженията, през процедурите на този процес, енергийната и финансова ефективност и данъчните облекчения. Да се обмисли специална кредитна линия само за пълния процес саниране на сгради при облекчени лихвени условия. Условие за това финансиране да се осъществява при наличие на изготвен и представен цялостен  проект за саниране.

       В. Налага се мнението, че с професионалното управление на ЕС се занимават лица и фирми или некомпетентни, или без желание да изпълняват всички изисквания по закон. Единственото, което изпълняват стриктно е на определената от тях дата да обходят сградата за събиране на такса. От нашия злополучен опит, нито един от професионалните управители не организина ОС на ЕС, не извърши оглед на ОЧ на сградата и да излезе с предложение за освежаване или обновяване или ремонт според състоянието им. Единственото значимо събитие е датата за събиране на таксата! И тук изниква въпросът, каква е отговорността на управителя за бездействия или за щети от неправомерни действия. Да се управлява ЕС е отговорно действие, изискващо компетентност, инициативност и грижи за повереното имущество.  Поне към момента, хора и фирми заели се с този предмет на дейност, създават само спорове и неудовлетвореност!

        Правя всичките тези предложения с единствената цел, всичко отнасящо се до експлоатацията на една жилищна сграда , да бъде събрано и обединено на едно място, в един закон.

       Желая ползотворна и успешна работа !

       Становището е дадено от С. К. от гр. София!

ДО

Г-жа ПЕТЯ АВРАМОВА

Министър на регионалното развитие и благоустройство

Коментар на постъпили предложения от различни организации и

предложения за промени в Закона за управление на етажната собственост

от управлението на сграда в режим на етажна собственост с адрес гр. София,1799, ж.к. „Младост-2“ бл. …..,вх…

Много внимателно се запознахме с предложенията на НСНС, ФАБ и БГФМА (последната би могла да преведе името си на български език), АДУЕС, НАДРБ публикувани на сайта на Министерството, които се свеждат главно до едно: задължително въвеждане на професионално управление на сгради в режим на етажна собственост, с което не сме съгласни.

1. Категорично настояваме общото събрание на етажната собственост да има ПРАВОТО НА ИЗБОР при вземане на решения – как да се управлява (професионално или не), какви такси, на каква стойност да се събират и как да се съхраняват.

Фирмите, които се занимават с управлението на сгради в режим на етажна собственост, искат заплащане за предлаганите услуги, значително по-високо от това, което плащаме за същите удлуги без ползване на фирми.

Предлагат се курсове за лицензиране на управители-физически лица, а кой ще провежда курсовете, колко ще струват те – дали ще са по джоба на всеки, когото е избрало общото събрание на живущите в сградата, тъй като смятаме, че само лице, което е одобрено от общото събрание би могло да се кандидатира, кой ще изпитва кандидатите, кой ще издава лиценза, колко ще се плаща за него и каква продължителност ще има. Управлението на сградите и сега е регламентирано. Ръководството се избира от общото събрание на живущите в сградата за две години и се регистрира в регистъра на съответната община.

2. Поддържането на стария жилищен фонд няма как да стане по-добро, ако с тази дейност се заеме фирма, тъй като все едно парите ще трябва да се събират от живущите. В много от тези сгради хората просто нямат финансова възможност. Ако искате целият жилищен фонд да бъде добре поддържан, то държавата трябва да се заеме с това. В санирането първоначално влизаше, подмяна на всички инсталации – остана само водопроводната мрежа, техническо обследване на сградите и издаване на технически паспорт също отпадна. Без участие на държавата няма как да се постигне добро поддържане на фонда. В закона би трябвало да се предвидят действени механизми.
3. Съгласно ЗУЕС, откриването на сметки на сгради в режим на етажна собственост е възможно, но банките изискват доста високи такси за откриването и поддържането им, което отказва ЕС от ползването на услугите им. Що се отнася до внасянето на таксите от живущите по банков път, то това ни се струва напълно абсурдно, както по отношение на таксите, събирани от банките за извършване на преводи, така и на бързината на събиране на средства по този начин.
4. Съгласни сме в ЗУЕС да се прецизират правата и задълженията на етажната собственост и действащи правни методи за налагане на решения от обща необходимост и интерес, например:

а) нежелание за участие в общото събрание и вземане на общи решения;

б) липса на контакт със собственик на необитаемо жилище и др.

в) глобите за управители/управителни съвети са много високи, като се има предвид статута им и, че те работят безплатно или за символични суми.

г) санкции спрямо тези от обитателите (собственици, ползователи или наематели), които отказват да плащат, не пазят чистота и др. и сега има в ЗУЕС, но според нас трябва да се променят сегашните условия за налагане на санкции, да се регламентира размерът им, кой ще упражнява действен контрол по изпълнението им. По закон те се събират от общината, тя трябва да осъществява контрола. Не сме съгласни с предложението на АДУЕС част от събраните от издадени наказатилни постановления средства да постъпват в целеви фонд към съответната администрация, за да си изпълнява тя задълженията, вместо да се върнат на Етажната собственост, които и без това са техни и освен това Етажната собственост има нужда от тези средства именно за по-добро поддържане на сградата.

5. Ако ще се връщаме към Домовата книга (сега Книга на собствениците), то това трябва ясно да се заяви и да стане достояние на абсолютно всички граждани на Републиката, а в Закона ясно да са посочени задълженията на гражданите и санкциите за неизпълнението им и да не се започва със санкции, а с точна информация.
6. Не сме съгласни с предложението да се вменява в задълженията на управ- лението на етажната собственост осигуряването на достъп при извършване на проверки във връзка с нерегламентирано ползване на услугите на енергоексплоа-тационните дружества за сметка на изрядните съседи. Това трябва да остане задължение на всяко едно подобно дружество и ако е необходимо да се прецизират правата и задълженията им.

7. По отношение поддържане на площите, прилежащи до сграда в режим на етажна собственост: сега от общината се предоставя на управлението на сградата скица, включваща както плочките, така и зелените зони и те се поддържат от живущите. Поддържането им се свързва предимно с чистотата, но и това се оказва неизпълнимо. Причината за нас е в липсата на контрол. Ако има кой да глобява, например, за хвърлен фас или автомобил, паркиран в зелена зона или на тротоар, смятаме, че ще се научим по-бързо да пазим чистота. И тук трябва да се изисква от общината да упражнява действен контрол и ако е необходимо и тя да бъде санкционирана за неизпълнение на задълженията й. Общината би трябвало да поеме косенето и пръскането срещу кърлежи на градинките в междублоковите пространства и прилежащите зелени площи, осигуряване на желаещите на цветя, храсти и дървета, инструменти, пейки и други.                                                              Управител  на ЕС:

Уважаеми, госпожи и господа

Предлагам, измененията в ЗУЕС да обърнат внимание на острия проблем със сгради получили акт 14, но невъведени в експлоатация. Тези сгради ползват градската инфраструктура, до тях са изградени улици, но на практика жилищата в тях са блокирани или се ползват незаконно без да постъпват данъци в общинските бюджети.

Сградите след акт 14 стоят незавършени, най често поради причината, че собствениците не могат да постигнат консенсус, за до-финансирането на довършването на строителните дейности. Често, малка част от собствениците на обекти, не желаят да отделят средства за завършване на строителството и така блокират останалите.

Предлагам, да се регламентира, че след завършване на грубия строеж на сградата Акт 14, възниква етажната собственост. Общото събрание на етажната собственост да има правото да взема решения касаещи завършване на строителството на сградата и въвеждането и в експлоатация. Да изисква до-финансиране от собствениците на обекти, в съответствие с процента квадратура на притежаваните от тях обекти съпоставен с общата застроена площ на сградата, подобно на решенията за текущи ремонти на вече въведени в експлоатация сгради.

Предлагам, при неспазване на решение на общото събрание и при отказ от до-финансиране, председателят на етажната собственост да има правото да сезира частен съдебен изпълнител, който да събере вземането на етажната собственост принудително. Обектите притежание на некоректни собственици да могат да са обект на публична продан и съответно да могат да се закупят от заинтересовани от довършването на сградата лица и субекти.

С уважение

Уважаема госпожо Министър,

                За да мотивирам предложенията си, няма как да не изложа казуса в който съм участник в момента.

                Той разкрива изключително ясно, слабите моменти в настоящия ЗУЕС, по мое виждане, и дава поглед от страна на обикновения гражданин - собственик на имот, в чиито интерес би трябвало да работи въпросния закон, а не само на бизнес бранша нареден на опашка за да дои тази дойна крава /визирам различните домоуправителски фирми, фирми за ремонт и поддръжка на асансьори, асоциации за недвижими имоти и прочие, чието съществуване е обособено за да бъдат гражданите щастливи, а не гражданите съществуват, за да бъдат цедени за пари - примерите за злоупотреби са безброй/.

След дълго пребиваване в чужбина се завърнах в България и установих, че етажната ни собственост е избрала професионален домоуправител.

                Установих, че въпросната фирма е сключила договор с етажната собственост, без необходимия законоизискуем кворум и положителен вот от 67% от собствениците на идеални части от общи части. Установено още беше, че проведеното общо събрание на което би трябвало да е гласувано всъщност е било разпуснато, без реално гласуване и в протоколите са въведени неверни данни -  че всички са гласували ЗА. Същото се случва и при гласуването за подновяване на договора на фирмата, след изтичане на мандата им. Фирмата е погазила правилата на единствения закон, който регламентира дейността и. Законоустановения кворум за избиране на домоуправител, външен за етажната собственост е изключително мъдро, според мен, съобразен от законодателя, понеже по-този начин се предотвратява възможнността за злоупотреби. Въпреки, че в нашия случай, това не е предотвратило нищо. Двама представители на етажната собственост са се подписали като протоколчик и упълномощен да подпише договора от името на етажната собственост, и договорът е подписан, въпреки липсата на кворум, и въпреки липсата на гласували ЗА 67%. За въвеждането на неверни данни в официален документ и използването му с цел парична облага /сключване на договор/ беше подаден сигнал в районна прокуратура. След извършената проверка стана ясно, че действително има въвеждане на неверни данни и манипулации по протоколите, но няма извършено престъпление / не получих копие от постановлението, така, че не мога да знам мотивите на прокурора/. Добре, след като няма престъпление, би трябвало да има кой да установи видно администра нарушение. За това изготвих писмо до КЗП: беше ми отговорено, че те работят по ЗУЕС. Изготвих писмо до общинската администрация - отговора на кмета беше, че няма отношение към етажната собственост и не може да вземе отношение. Т.е. оказа се, че няма кой да вземе отношение по възникнали взаимоотношения по ЗУЕС, освен фирмата домоуправител, която погазва самия ЗУЕС, понеже знае, че няма кой да я санкционира, предвид изтеклия едномесечен срок по чл. 40 от ЗУЕС. Т.е. чл.40 узаконява каквито и да е, закононарушения извършени по ЗУЕС, ако никой не обжалва в Районен съд. Това е меко казано несериозно, но е факт. В тази връзка, етажната ни собственост се състои от 60 % пенсионери, някои от тях изключително трудно подвижни. Колко от тях ще се засилят в районен съд, ще наемат адвокат за да им изготви искова молба по обжалване?! Несериозно отново. Истината е, че гражданите не са юридически грамотни, и това се използва от фирми като горепосочената, за да се манипулират. В нашата етажна собственост, никой не знаеше за процентното разпределение на идеални части от общите части и смисъла му при гласуване. При последния опит за подновяване на договора, след изясняване от моя страна как, в действителност трябва да протече общото събрани по законов ред, беше гласувано на фирмата да не бъде подновен мандата. Страхотно, но чл.21, ал.2 казва, че тя продължава да изпълнява функциите си до назначаване на нов домоуправител. В етажната ни собственост, никой не желае да е домоуправител, но и не желаят да е тази фирма, която злоупотребява с доверието и средствата им. След изпратена молба до общината, да бъде назначен домоуправител-фирма по служебен ред, писах по-горе какво ми беше отговорено - не може. Добре, какъв е смисълът от провеждане на това общо събрание тогава?! Срещу въпросната фирма образувано досъдебно производство за документно престъпление, по друг казус - това за завършване на общата картина.

Предвид горното, ПРЕДЛАГАМ:

1. Във всяка по-голяма, но същевременно лесно достъпна административна единица на местно самоуправление/община/, да бъде назначен служител, компетентен и отговорен по ЗУЕС. Същия не трябва да решава казусите възникнали в етажните собствености, но би могъл да бъде медиатор в преговарвянето между гражданите и фирмите. Би могъл, също така да дава основната правна помощ на тези които не могат да се ориентират сами в законов аспект - да обяснява по-простичък начин, когато баба Пенка дойде и попита за нещо по ЗУЕС, или чувства правата си засегнати. Защото от горния казус стана ясно, че бабите в нашата ЕС, няма кой да им защити правата. Би могъл също така, да насочва и обяснява как да се подходи към компетентен орган, който да реши спора/ако такъв въобще съществува/. П.П. към тази точка: На територията на Великобритания имам спечелени три дела срещу работодатели. Двете въобще не стигнаха до съд - обърнах се към специализиран служител по трудови спорове в общината, който обясни на работодателя какви ще са санкциите, ако не спази законовите си задължения и споровете бяха решени извънсъдебно. Делото което стигна до съд, не съм наемал дори адвокат, и не съм присъствал лично - предоставих цялата налична информация и документация, на служител в правния департамент на общината и правата ми бяха защитени. Мисля, че аналогията е добра.

2. Лицензиране на фирмите. Не само домоуправители, но и всички действащи на терена на етажна собственост. При установяване на злоупотреби, системни административни нарушения или престъпления, свързани с осъществяваната от тях дейност, лиценза им да бъде отнеман, а лицата установени като виновни, да им бъде отнета бъдеща възможност да се занимават с този вид дейност. Лица с връзки в бранша и с визия как да злоупотребяват качествено, не са в услуга на обществото.

3. Обособяване на институция която да контролира качеството на изпълняваните услуги по ЗУЕС /по т.2/, да установява ако има нарушения, а при наличие на престъпления да подава сигналите към съответната прокуратура. Държавна институция. Подобно на КЗП, но да има смисъл от нея.

4. Преразглеждане на чл.40 от ЗУЕС. Не звучи много смислено, необжалването на един акт /понякога свързано с физическа невъзможност- моя случай, не съм присъствал, или неразбиране на ситуацията - случая на доста от живущите в етажната собственост/да погазва принципа на справедливост и да узаконява закононарушения по съшия или друг закон, и отнемане възможността за налагане на санкции и промяна на статуквото. Това дава опции за рекетьорски практики от страна на фирмите.

5.Запазване на изискуеми кворум и позитивно гласували /67%/при избиране на домоуправител, външен за етажната собственост. Така се пресича възможността за злоупотреби. Ако могат да предоставят качествена услуга и имат висока репутация-гражданите ще са съгласни.

6. При неизбиране на нов домоуправител в рамките на 3 месеца, след изтичане /неподновяване мандата на стария, да има възможност, след подаване на молба в общината по местоживеене, да бъде назначен служебен такъв.

7. Има няколко тълкувателни решения на ВАС, поставящи фирмите домуоправители извън пределите на действие на ЗЗД. Същите решения се вземат в предвид от съдилищата при граждански дела и се оказва, че незаконосъобразно сключени договори /по ЗЗД/ не се приемат като порочни. Логиката могат да ви кажат само съдиите от ВАС.

Не очаквам, нещо от това което съм писал по-горе да бъде взето в предвид, да не кажа прочетено, но ако не го напиша, после ще се чувствам виновен спрямо себе си, че не съм направил единственото което мога, за да променя нещата към по-добро.

С уважение:

11 Април 2019

гр. Ямбол

До

Министерство на регионалното развитие и благоустройството

Уважаеми дами и господа,

Във връзка със стартиралата процедура за изработване на нови правила за управление на етажната собственост бих желал да изразя своята позиция по темата. С моето семейство живеем  в голям 15 етажен блок със 70 апартамента. Вече няколко години имаме избрани домоуправител и касиер от живущите в блока. За извършваната от тях дейност, етажната собственост всеки месец им заплаща по 200 лв.  Живущите в блока плащаме ежемесечни вноски, които никак не са малки - около 45 лв. за четиричленно семейство за апартамент от 100 кв. м. За съжаление със събраните средства не се прави нищо за поддръжката на блока. Няма отчетност на изразходваните средства през последните 4 години. Нямаме информация дали домоуправителят и касиерът плащат ежемесечни вноски. В блока хигиената е на крайно незадоволително ниво, таблата които управляват асансьорните уредби са в трагично техническо състояние и са опасни от експлоатационна гледна точка, мазилката на стълбищната клетка се руши и т. н.

Вярвам, че примерът с блока в който живея не е изолиран случай. В тази връзка, подкрепям  увеличаване на правата на местната власт за контрол на домоуправителите. Също така считам, че следва да се стимулира и насърчава  етажната собственост да избира лицензирани професионални домоуправители.  Смятам, че по този начин по-качествено ще се поддържа сградния фонд в България.

Уважаема госпожо Министър,

Аз съм ПАРАЗИТ, който има жилище в апартхотел в Банско. Живея постоянно, нямам друг дом.

Не подписвам договор с инвеститора защото:

1. Предлага ми се договор за менажиране на собствения ми дом.

Трябва да ми се предложи договор за поддръжка на общите части.

2. В договора е обявена някаква сума и не става ясно, каква е стойността на всяка услуга, която се предлага.

За моят апартамент сумата която трябва да платя за година надхвърля 3000лв/ за 75кв.м площ, при 20кв.м общи площи.

За тази сума мога да живея под наем в Банско без да съм собственик.

3. Базови съоръжения не работят/асансьор, хидрофор, камера/, но това не намалява таксата за мениджмънта.
4. Платих на адвокат и изготвихме договор за поддръжка на общи части. Отказаха дори да го входират в компанията на инвеститора.
5. Внесох някакви прогнозни разходи за ток и вода, обаче ми отказаха да ми кажат какви са реалните ми разходи – защото нямам договор с тях.
6. Бях до управлението на ЧЕЗ и поисках, като собственик индивидуална партида.

Казаха ми, че трафопоста е собственост на инвеститора, те му подават промишлен ток и не могат да се намесват в комплекса. Тази собственост дава възможност на инвеститора да изнудва собствениците,  като им изключва тока. Тази зима имаше дни наред в които температурата в дома ми 12°С.

Затова предлагам:

1. В комплексите, на постоянно живеещите да са предлагат договори за поддръжка на общите части и охрана.
2. В тази договори да се обявяват реалните разходи на инвеститора за отделните услуги, които предлагат.
3. При определяне на разходите и таксите да се имат предвид всички апартаменти, включително и тези на инвеститора, защото те се ползват по други предназначения.
4. ЧЕЗ да изкупи трафопоста от инвеститора на реалната цена и да осигури отделни партиди на всеки собственик, както е по закон.
5. От собствениците, които ползват жилищата като „ваканционни",да се събират такси за охрана, поддръжка на общи части и разходите , които са направили за ток и вода. Техните жилища и се охраняват и се поддържат от инвеститорите.
6. Да се прецени приблизително, какви са реалните разходи на инвеститорите и ако са в такива нереални размери, като в моя случай да имат право собствениците да оспорват по съдебен път.

С уважение:

Жител на град Банско, постоянно живееща в апартхотел Даун Таун.

Председател съм на Управителния съвет на Етажната собственост , където живея вече двадесет години. Постоянно се сблъсквам с проблеми, които много трудно се разрешават. Давам моите предложения:

1. Вдигането на шум през установените часове за почивка и нощно време. Последните два случая в блока при позвъняване от мен на телефон 112 идва полицията , чува шума , звъни и чука на вратата , но никой не отваря – тръгват си защото нищо не можели да направят. Ами ние живущите какво да направим след като и полицията не може да помогне?
2. Смяна на собствеността на апартамента – винаги стария собственик оставя неразплатени задължения . Кой ще ги плаща? Трябва да бъде уредено в закон , че задълженията на старите собственици се заплащат от новите или при прехвърляне на собствеността да се изисква документ от Управителния съвет на етажната собственост за дължими такси. Да бъдат задължени всички собственици да се вписват в домовата книга в срок до един месец от придобиване на имота , като посочат и поне два актуални телефона за връзка с тях.
3. Апартаментите под наем - В много случаи собствениците не ги обявяват а камо ли да ги декларират в данъчните си декларации. Там почти винаги пребивават лица повече отколкото се представят официално. За тези апартаменти би трябвало таксите да бъдат завишени с 50%. Трябва да бъде уредено и в закон възможност УС на ЕС да дава сведения на Общинската администрация или НАП за отдавани апартаменти под наем, срещу процент от платените данъци и глоби от собствениците в полза на Етажната собственост.
4. Процедурата за завеждане на съдебни дела срещу некоректни платци и санкционирани нарушители на правилника за вътрешния ред да бъде описана подробно и да се помисли за нейното улеснение.
5. Посегателството върху хората ангажирани в управлението на ЕС да се наказва строго и да бъде уредено в закона.
6. Доходите получавани от възнаграждение като касиер или домоуправител да не подлежат на облагане ако са под определен процент от минималната работна заплата – примерно до 60лева месечно.
7. Липсват общински служители, които да са компетентни и да могат да съветват управителите на ЕС или евентуално национален телефон за информация към Министерството на регионалното развитие и благуостройство.

Уважаеми господа!

От години съм лишена от възможността да участвам в обществените отношения, свъзани с управлението на общите части, в сградата, която е в режим на етажна собственост. От години не се провеждат никакви, дори задължителните по закон веднъж годишно, общи събрания.

Имаме домоуправител, който не организира общи събрания, не се приема никакъв бюджет за приходите и разходите, не се определят размер на паричните вноски за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата и на тези за фонд „Ремонт и обновяване“.

Имаме касиерка, която събира пари по нейно усмотрение, за каквото тя прецени и ги харчи, както си реши, без разходооправдателни документи - фактури, касови бележки.

Не се води книга за приходите и разходите, не се дават отчети за изразходваните суми, нямаме банкова сметка. Ревизия на касовата наличност не е правена от поне тридесет години.

Предложенията ми за промени в ЗУЕС са свързани с увеличаване на контрола върху дейността на избраните домоуправители, касиери и членове на управителния съвет. САНКЦИИ за тези от тях, които не извършват добросъвестно задълженията си.

ЗАДЪЛЖИТЕЛНО ДА СЕ СПИРА СЪБИРАНЕТО НА ВСЯКАКВИ ВНОСКИ, АКО ПОВЕЧЕ ОТ ЕДНА КАЛЕНДАРНА ГОДИНА НЕ СЕ Е ПРОВЕЛО ОБЩО СЪБРАНИЕ, С ОТЧЕТ ЗА ДЕЙНОСТТА И РЕВИЗИЯ НА КАСОВАТА НАЛИЧНОСТ.

В отчета за разходите за такива да се признават само такива, придружени е разхо- дооправдателни документи - фактури.

Аз съм съгласна, че всяко домакинство трябва да плаща стриктно месечните си вноски, свързани с участието в режима на етажна собственост, но парите трябва да се изразходват прозрачно и само по предназначение, определено от решение на общото събрание.

Уважаемые законодатели,

Прошу обратить пристальное внимание на ситуацию, в которую попала я и тысячи других собственников апартаментов на Побережье Болгарии. Я гражданка Российской Федерации. Наша семья купила 2 апартамента в комплексе класса «люкс» на первой линии и являюсь ответственным налогоплательщиком своей недвижимости.  От 2008 до 2015 г. все было хорошо. Комплекс управлялся Болгарской компанией, был постоянный приветливый и профессиональный коллектив. Вся инфраструктура работала круглый год. Мы приезжали и в сезон, и не в сезон - осенью и весной. Если у меня были замечания по обслуживанию, то я заходила к администратору или решала вопросы непосредственно с собственником компании. Меня выслушивали и старались быстро урегулировать все вопросы. К сожалению,  уже три года путем агрессивных агитаций нам навязывают управление через Общее собрание. Буквально несколько человек начали этот беспорядок. Они агрессивно агитировали всех живущих, что подписанный с 2009 г. договор с Инвестором незаконен, и что согласно ЗУЕС комплекс должен управляться Общим собранием. Они ходят по квартирам, вешают угрозы на входные двери с требованием незаконной оплаты и пр. В прошлом году самовольно поменяли замки на дверях и собственники не могли попасть в свои апартаменты. Сейчас лифты стоят выключенные, комплекс три года не ремонтирован, все в паутине, грязь и разруха. И независимо от этого продолжают высылать угрожающие письма о сборе денег.  Когда задаю им вопросы, кто отвечает за противопожарную безопасность, за воду, за бассейн и пр.?  - отвечают Инвестор. Тогда на каком основании этим самоназначенцам  закон позволяет творить такие безобразия. Мне очень нравится в Болгарии, Комплекс был ухоженным, и отдых был качественным. В связи с последними событиями цены в Комплексе на недвижимость  сразу упали, риэлторы говорят, что у нас плохой рейтинг из-за проблем в управлении. Я многократно спрашивала у Инвестора, почему все это случилось, и почему эти нарушители спокойствия собственников ненаказуемы. Был ответ, что  Комплексы, построенные до 2009 г. не урегулированы законом . Управление по договорам с Инвестором никак не защищено самим законом. Слышала от знакомых, что и в Созополе, Несебре и других комплексах происходит подобное. Я занимаюсь бизнесом много лет и знаю, что ничего хорошего не может получиться таким образом.  Люди живут в разных странах, занятые люди не могут присутствовать на собраниях.  Да и на собраниях нет никакого диалога - все кричат, ругаются, хулиганят. Нельзя выбирать и управляющего по принципу « единственно живущего в комплексе круглый год», который не просто не имеет профессиональных качеств, но и не умеет разговаривать с людьми. Мы погрязли в долгих судебных разбирательствах, которых уже не счесть. Такие комплексы должны управляться, как было раньше, по договору с Инвестором, должно быть постоянное ответственное юридическое лицо, на которое мы можем всегда рассчитывать. Тем более, что бассейн , парк в комплексе - собственность инвестора, и он вынужден защищаться. Только договор регулирует права и обязательства обеих сторон. Только такие отношения могут дать стабильность  хорошему отдыху и лично моей инвестиции. Чтобы не видеть этой грязи и ругани, я вынуждена не приезжать на отдых уже третий год в свою недвижимость. Сейчас я приехала заплатить налоги за собственность, которую не могу использовать. Я узнала, что идет обсуждение нового ЗУЕС, чем и хочу воспользоваться, чтобы высказать свое мнение. Пожалуйста,  примите Закон, не позволяющий случаться подобному ужасу и хаосу.  Мои соседи- здравомыслящие бизнесмены, как я, и с большой симпатией относимся к прекрасной стране Болгарии!, Но прекрасный Комплекс превращается в развалину, и моя инвестиция стала неликвидной. Надеюсь на скорые лучшие перемены, и что этот сезон как другие не будет потерян.

С уважение